Решения высших судебных органов создают новые риски для участников сделок с недвижимостью
Ряд вынесенных в последнее время решений Верховного суда РФ и Конституционного суда РФ создают дополнительные риски при заключении сделок с недвижимостью. Такое мнение на Всероссийском жилищном конгрессе высказал юрист группы компаний «Экотон» Александр Лившиц.
В частности, Верховный суд принял новое решение в отношении возможности включения в наследственную массу объекта жилой недвижимости, если занимавшее его лицо не успело до своей смерти вступить в права собственности. Согласно этому решению, наследование в таких случаях возможно лишь в случае, если таким лицом было подано заявление на приватизацию вместе со всеми прилагаемыми к нему документами. Другие формы волеизъявления исключены из числа оснований для наследования.
В свою очередь, президиум Конституционного суда вынес двойственное решение в отношении случаев, когда в результате действий одного из родителей несовершеннолетний утратил право собственности на долю в приватизированной квартире: рекомендовано в каждом случае руководствоваться фактом ущемления гражданских прав несовершеннолетнего или его отсутствием. По мнению А.Лившица, такой неоднозначный подход допускает произвольную трактовку последствий действия родителя и в то же время не предотвращает злоупотреблений в случаях назначения опекуна.
Адвокат ООО «Юринфо-Центр» Александр Петренко отмечает, что в риэлторской практике риски судебных осложнений одинаково велики в случаях, если доля в объекте жилой недвижимости оформлена на ребенка, на пожилого человека или на лицо, страдающее психическим заболеванием или алкоголизмом. По оценке специалиста, в законодательство необходимо внести изменения, расширяющие доступ к сведениям о состоянии здоровья владельцев недвижимости.
Из 41,5 млн. граждан России в возрасте от 18 до 35 лет около 5 млн. нуждаются в улучшении жилищных условия, а 1,5 млн. из них остро нуждаются в жилье. Однако целевые программы, разработанные для содействия молодым специалистам в приобретении жилья, могут удовлетворить лишь 10% потребности. Такие данные на Всероссийском жилищном конгрессе привел председатель Союза молодежных жилищных кооперативов Москвы Павел Ключников.
По его мнению, должны разрабатываться специальные программы содействия молодежи в получении жилья, в т.ч. и в сельской местности, где молодым специалистам приходится ждать предоставления земельного участка для строительства дома по 5 месяцев, а подключения дома к инфраструктуре – еще полгода.
Свои предложения по совершенствованию молодежных жилищных программ Союз МЖК изложил в проекте Концепции молодежной жилищной политики в РФ. В документе особо рассмотрена необходимость создания благоприятных жилищных условий для молодых ученых. В мегаполисах авторы концепции рекомендуют развивать движение молодежных жилищных кооперативов, а также создать условия для получения молодежью жилья в долгосрочную аренду.
Директор АУ РБ «Центр инфраструктурного развития территории Республики Бурятия» Раиса Санжицыренова, напомнила о том, что закон №131-ФЗ «О местном самоуправлении» предписывает МО обеспечивать жильем молодых специалистов, но не ограничивает формы обеспечения продажей жилья. По ее данным, большинство молодых специалистов Бурятии снимают комнаты и квартиры на вторичном рынке, заключая, как правило, сделки без уплаты налогов
Как считает Р.Санжицыренова, для развития цивилизованного рынка жилья необходимо развивать систему долгосрочной аренды, которая должна быть включена в государственные жилищные программы. Для создания фонда долгосрочной аренды могут быть использованы в том числе, по ее мнению, построенные, но не проданные застройщиками квартиры. На вторичном рынке предлагается заключение 3-сторонних договоров с участием МО для создания дополнительных гарантий как владельцам, так и съемщикам.