Эксперты предрекают новый передел рынка индивидуального жилья экономкласса
Минрегион опубликовал законопроект, предполагающий фактический запрет индивидуального жилищного (дачного) строительства (ИЖС) на сельхозземлях и землях вне границ населенных пунктов. На дачное строительство в границах поселений предлагается распространить требование его соответствия градостроительным планам - застройщики будут обязаны получать разрешение на предоставленную проектную документацию дач. Эксперты предрекают новый передел рынка индивидуального жилья экономкласса и ждут появления четких правил новой «дачной амнистии» для легализации уже построенных индивидуальных домов в полях.
Согласно пояснительной записке к проекту закона «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков», опубликованного Минрегионом, этот документ разработан в целях реализации постановления Конституционного суда (КС) от 14 апреля
Для этого участки предлагается разделить на три типа: собственно дачные, на которых может размещаться индивидуальный жилой дом и хозяйственные строения; садовые - предназначенные для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных культур (на них могут размещаться только хозяйственные постройки, не предназначенные для проживания); огородные - на них также не предполагается ни проживания граждан, ни посадки плодовых деревьев. При этом дачные участки, согласно идее Минрегиона, «должны находиться в границах населенных пунктов» и не могут располагаться на землях сельхозназначения. Это значит, что «для домов, построенных на сельхозземле, нельзя будет получить технические условия для присоединения коммуникаций и признать их жилыми», говорит гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Более того, для строительства индивидуального жилого дома на дачном участке потребуется разрешение (документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и дающий застройщику право на строительство, реконструкцию и капремонт). Для этого Минрегион поправкой к ст. 51 Градостроительного кодекса исключает ИЖС на дачной земле из перечня объектов, освобожденных от необходимости получения такого разрешения. Впрочем, при строительстве в границах городов и поселков в таком подходе есть определенная логика. Процесс же получения разрешения «вряд ли будет сложен - это вполне рутинное дело», говорит владелец группы «Земер» Илья Терентьев, сообщает Горзаказ.
По данным «Миэль-Новостройки», в настоящий момент в Москве располагаются порядка 66 промышленных зон, которые занимают территорию площадью 20,9 тысячи га, что составляет 19,3% от общей площади города.
В соответствии с Генпланом, к 2025 г. площадь промзон планируется сократить втрое – до 7 тысяч га, а освободившиеся земли передать под развитие городской инфраструктуры – строительство жилых домов, офисных зданий, социальных объектов. Для проектов комплексного развития территорий нужны участки от 3 га и более; таких площадок не менее 95% от всех промзон города.
В 2011-2015 гг. в Москве планируется возвести около 10,27 млн. кв. м жилья. На бывшей территории промзон запланировано строительство 8 млн. кв. м жилого фонда. Наибольший объем застройки придется на Западный АО, где планируется построить около 2,53 млн. кв. м в рамках реновации промзон «Фили» и «Западный порт»; в районе ММДЦ «Москва-Сити», а также на территории между Киевским направлением МЖД, ул. Большая Очаковская и Марии Поливаной. В Северном АО Москвы в рамках реорганизации промзон «Магистральные улицы», «Братцево», «Коровино» и др. предполагается построить более 2,39 млн. кв. м.
В планах на перепрофилирование – более 30 объектов промышленного назначения. Большинство проектов, которые были запланированы на территории реконструируемых промзон, сейчас находятся в активной стадии разработки и проектирования; их выход на рынок ожидается в 2011-2012 гг.
«Сегодня промзоны – это основной источник площадей для реализации крупных строительных проектов, комплексного развития территорий. Поэтому программа их освоения представляет значительный интерес для застройщиков. Сложности таких проектов связаны с обременениями, в виде необходимости вывода предприятий. Это требует существенных затрат, которые отражаются на экономике проекта, – отмечает гендиректор «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. – Помимо массового жилищного строительства, есть возможность реконструкции промышленных объектов под, так называемые, лофты или лофт-апартаменты».