В I полугодии 2010 г. в Москве введено 385 тысяч кв. м офисных площадей
По данным АКЦ «Миэль», в I полугодии 2010 года было введено в эксплуатацию около 385 тысяч кв. м офисных площадей. Это почти в 2 раза меньше, чем за аналогичный период 2009 г. Среди введенных офисных центров 48% относятся к классу А и 52% - к классу В. Около 23% новых офисных центров класса В вышли на рынок в результате реконструкции. Таким образом, по итогам I полугодия 2010 г. общий объем качественных офисных площадей в Москве достиг 10,97 млн. кв. м.
Во II полугодии 2010 г. ожидается ввод в эксплуатацию около 600-800 тысяч кв. м офисных площадей. Однако, как и в предыдущих периодах, в 2010 г. сохранится тенденция к переносу сроков ввода объектов.
По итогам I полугодия наибольшим спросом как на рынке аренды, так и на рынке продажи офисных площадей, пользуются помещения площадью до 250 кв. м. Среди потенциальных арендаторов немного выросла доля желающих арендовать помещения площадью от 250 до 500 кв. м. И если в I квартале 2010 г. они отдавали предпочтение помещениям, расположенным на 1-х этажах жилых домов (автономным офисам), то во II квартале можно отметить смещение спроса в сторону небольших офисных блоков, расположенных в качественных офисных центрах класса В+. Среди потенциальных покупателей в I полугодии было отмечено смещение интереса в сторону помещений, расположенных в бизнес-центрах классов А и В+.
Во II квартале 2010 г. арендные ставки на офисные помещения, расположенные в БЦ класса А, по сравнению с I кварталом понизились на 2% до 644 долларов за 1 кв. м в год; в БЦ класса В – выросли на 3% (388 долларов); БЦ класса С – остались на прежнем уровне (345 долларов).
Хотя в I полугодии 2010 г. по-прежнему отмечалось некоторое оживление спроса, начавшееся в конце 2009 г., уровень вакантных офисных площадей остается достаточно высоким. Доля вакантных офисных площадей класса А составляет 23%, класса В – 21%.
В целом, в I полугодии арендодатели стали менее охотно предлагать скидки на аренду офисных помещений. И если в 2009 г. в результате переговоров дисконт мог достигать 20-25%, то в I полугодии величина дисконта не превышала 5-10%.
Во II квартале 2010 г. цены продаж на различные типы офисных помещений продолжали снижаться. Исключение составили лишь офисы, расположенные в БЦ класса А, цена на которые выросла по сравнению с I кварталом на 9% (8485 долларов за 1 кв. м), компенсировав тем самым 7-процентное падение в I квартале 2010 г. Цена на офисные помещения, расположенные в БЦ класса В, снизилась по сравнению с I кварталом на 4% до 3754 долларов за 1 кв. м. Офисные помещения, расположенные в БЦ класса С подешевели за квартал на 2% (3180 долларов). Автономные офисы потеряли в цене около 6%.
«Существенный рост объемов предложения ожидается в 2011-2012 гг., когда на рынок будут выходить достраиваемые в настоящее время крупные офисные центры (объекты на территории ММДЦ «Москва-Сити», деловые комплексы в районе Ленинградского пр. и др.)», - говорит гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.
«Небольшой рост арендных ставок и снижение уровня вакантных площадей за прошедший период позволяет на фоне традиционного осеннего всплеска деловой активности ожидать, что до конца 2010 г. наметившиеся тренды сохранятся. Кроме того, I полугодие 2010 г. ознаменовалось рядом сделок купли-продажи, что может послужить сигналом к возобновлению инвестиционной привлекательности офисного сектора», - отмечает директор «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.
Соглашение о проектном финансировании, подписанное Правительством Санкт- Петербурга и Северо-Западным банком Сбербанка РФ, послужило позитивным сигналом для всего рынка строящегося жилья, считает директор Управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования банка Сергей Евдокимов. Он отметил на пресс-конференции, что опыт взаимодействия с Комитетом по строительству был выгоден для обеих сторон.
Андрей Манилов, замдиректора ГУП «УКС Реставрация» при Комитете по строительству, подтверждает высокий синергетический эффект партнерства. ГУП составляет сводные заключения по целесообразности проектного финансирования конкретных объектов, предоставляя банку данные о финансовом состоянии застройщиков и наличии разрешительной документации, а в дальнейшем осуществляет технический мониторинг на объектах.
Как уточнил С.Евдокимов, в рамках соглашения по проектному финансированию реализуется примерно 50% объектов, под реализацию которых банк предоставляет кредиты застройщикам. По его словам, в 2010 г. банк выдал петербургским строительным компаниям кредиты в размере 7,5 млрд. рублей. К настоящему времени поступили заявки еще на 8 млрд. Застройщиков, по оценке топ-менеджера, привлекает выгодная процентная ставка, сегодня составляющая 12-13% годовых в рублях.
В I полугодия 2010 г. объем погашения ранее предоставленных кредитов превзошел объем выдачи. Это объясняется более консервативным подходом банка к кредитованию в период кризиса (число застройщиков-клиентов сократилось в 2-2,5 раза), а с другой стороны, успешной реструктуризацией задолженности. Как подчеркнул С.Евдокимов, в Петербурге у банка сейчас нет безнадежных должников. Около трети заемщиков считаются «потенциально проблемными» и подвергаются особо тщательному мониторингу. Однако в целом в секторе жилищного строительства оказалось меньше сложностей с возвращением кредитов, чем у других категорий заемщиков.
С.Евдокимов отмечает рост числа заявок на кредитование строящегося жилья, что свидетельствует о позитивном результате взаимодействия банка и города по поддержке строительного комплекса. В то же время он напоминает, что основной объем инвестиций в строящееся жилье вносят дольщики, и таким образом, главным результатом соглашения по проектному финансированию стала поддержание спроса на рынке. Перспективы восстановления рынка жилья С.Евдокимов считает умеренно позитивными.