Проекты развития Кудрово и Колтушей будут доработаны
На заседании Градостроительного совета Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области состоялось рассмотрение проекта планировки центральной части Кудрово и материалы проекта генплана Колтушей во Всеволожском районе.
Заказчиком проекта планировки Кудрово, который разрабатывается на базе ранее одобренной концепции развития территории, является ГУ «Управление строительства Ленобласти».
Специфика проекта заключается в том, что на участке между продолжением ул. Дыбенко и р. Оккервиль планируется сформировать новый административный комплекс правительства региона. Административное здание станет главной доминантой Кудрово. Также предполагается строительство офисных и деловых центров и больничного комплекса.
На заседании Градсовета высказаны замечания и предложения, которые должны быть учтены при завершении разработки проекта планировки центральной части Кудрово. Решено еще раз вернуться к вопросу обоснования состава и емкости предлагаемых к размещению объектов, а также уточнить основные параметры застройки размещаемых зданий и сооружений, в том числе плотность застройки, максимальную и среднюю этажность зданий и другие моменты.
Серьезной проблемой при освоении территории является инженерно-транспортное обустройство: водоснабжение потребителей невозможно обеспечить без строительства объектов Новоладожского водовода. Для приема хозяйственно-бытовых стоков необходимо строительство коллектора до канализационных очистных сооружений «Манушкино». Для обеспечения транспортного обслуживания потребуется создание улиц общегородского значения и других транспортных сооружений (развязок, путепроводов). Строительство объектов должно осуществляться как на территории центральной части Кудрово, так и за его пределами.
Развитие территории Колтушей тесно связано с развитием территорий смежных поселений, в том числе формированием производственных и рекреационных зон и обусловлено близостью к Санкт-Петербургу. Разработчики предлагают последовательно осваивать территории населенных пунктов, входящих в состав поселения, часть земель сельскохозяйственного назначения использовать под жилую застройку, преимущественно малоэтажную и усадебную, и формировать рекреационные территории и общественно-деловые зоны.
Решения по значительному увеличению численности постоянно проживающего на территории населения, развитию рекреационных территорий и изменению границ земель сельхозназначения вызвали активное обсуждение. Градсовет предложил разработчику и местной администрации уточнить проектные решения с обоснованием темпов и масштабов развития территории, учитывая сохранение особо ценных ландшафтов и объектов культурного наследия.
По мнению экспертов Российского союза строителей, в последние месяцы отношения между банками и строителями улучшились незначительно. Строительная отрасль продолжит испытывать дефицит заемного финансирование еще на протяжение как минимум 2-3 лет. Именно столько времени потребуется банкам, чтобы разобраться с реструктуризированными кредитами и дефолтным имуществом перешедшим, и планируемым к переходу к ним на баланс, полагают специалисты РСС.
В кризис скорректировав свою кредитную политику в сторону ужесточения с целью страхования от просрочек и неплатежей, банки столкнулись с проблемой низкого качества заемщиков, актуальной даже для крупных предприятий. Существует большой пласт компаний, финансирование которых связано с очень высокими рисками, и здесь банки не готовы менять свою кредитную политику в целях увеличения объемов финансирования.
Привлечь кредит под новый девелоперский проект сейчас достаточно трудно, считает руководитель рабочей группы РСС по финансированию строительства Михаил Уринсон. В отличие от докризисного требования, к собственным средствам (от 10 до 30%), сейчас, банк заинтересован видеть не менее 30%, желательно 50%. «Все зависит в первую очередь от качества заемщика и только потом качества проекта. Доля первоклассных заемщиков со стабильной выручкой и надежными бизнес-перспективами сегодня очень невелика. Потрепанные кризисом застройщики, в большей части не отвечают требованиям банков и занимаются реструктуризацией долгов», - говорит он.
Как уточнил эксперт, банки вместо работы с новыми заемщиками, отдают предпочтение кредитованию существующих клиентов. При рассмотрении заявок на кредит тщательному анализу подвергаются такие показатели деятельности строительных компаний, как финансовое состояние в целом, наличие иных кредитов и условия по ним, наличие дополнительного ликвидного обеспечения. Серьезнейшее внимание уделяется текущей и ретроспективной динамике продаж, составу остатков и их ликвидности. Внимательно изучается возможности предоставления дополнительных залогов, предыдущий опыт и история.
Основу ресурсной базы большинства банков составляют средства вкладчиков, и стоимость этих ресурсов для банка находится в диапазоне 7-10%. Кредитовать под 9% в этих условиях, создавая необходимое резервирование, слишком рискованно. Такое могут позволить себе лишь банки с госучастием. Минимальная ставка коммерческих банков – 11%.
Новее проекты подвергаются детальному анализу, вычисляются прогнозные финансовые показатели, затратная часть, устойчивость к падению цен, незначительным объемом потребления. Приоритетными являются проекты строительства жилья (доступного и массового), реализуемые в соответствии с госпрограммами в Москве и других крупных городах. На рынке коммерческой недвижимости финансовую поддержку могут получить только проекты высокой степени готовности, считают эксперты РСС.