RRG предлагает новое кластерное деление Москвы
Консалтинговая компания RRG завершила разработку и представляет новое кластерное деление территории Москвы.
Впервые определение территориального кластера встречается в западной литературе 1970-80-х гг. и, по сути, означает сложившийся подрынок, который формируется на основе определенных характеристик, главной из которых является транспортная и пешеходная доступность. Применительно к рынку недвижимости, кластер - это территориальная единица географического районирования, ограниченная физическими транспортными «барьерами» и учитывающая однородность ее социально-экономических и геодемографических аспектов. В качестве барьеров могут быть как физические, так и социально-экономические и геодемографические различия. В рамках города в качестве физических преград обычно выступают промзоны, железные дороги, крупные автомагистрали и «пробки». К социально-экономическим относят («престижные» и «рабочие» районы, уровень жизни населения городского пространства)
Основной идеей кластерного анализа являлся тезис о том, что человек стремится пользоваться, в первую очередь, инфраструктурой в рамках «своего» кластера. Соответственно, именно в рамках каждого кластера можно определить необходимое количество торговых предприятий, офисов, объектов социальной инфраструктуры и т.д. Преимущество данного деления заключается в его четкой «физической» и «логической» обоснованности.
Таким образом, кластерный анализ это не теоретический продукт, а важнейший практический инструмент по определению конкурентного окружения, потенциальной эффективности будущего проекта, оценки рисков, а также для принятия решения о целесообразности размещения магазинов, наилучшего использования земельных участков и т.д. Соответственно, данный подход применим в деятельности девелоперов, инвесторов, оценщиков, ритейлеров, брокеров. Для формирования маркет-плана развития сети, оценки потенциальных оборотов и исследования целевой аудитории кластерное деление используют многие крупные западные ритейлеры и банки. Девелоперы жилого и коммерческого сегмента используют кластеры для определения конкурентной среды, потенциального спроса и концепции создаваемого объекта и т.д.
На практике кластерное деление – сложная многопараметрическая задача, в решении которой задействованы специалисты различного профиля: маркетологи, ГИС-специалисты, математики, аналитики рынка. Кроме того, необходимо собрать множество данных о городе, коммерческой и жилой недвижимости, качестве жизни, уровне доходов населения, автомобилях, автомобильных трафиках, «дневном» и «ночном» населении, и т.д. Эти данные привязаны к карте во многих случаях с точностью до дома, образуя единую ГИС-систему. Такая система позволяет, выделив любую территорию, показать все характеристики района.
Используемые данные собираются компанией RRG уже более пяти лет. Основной технологией являются «данные с земли», т.е. полученные путем массовых опросов населения, переписи объектов недвижимости различных типов, структуры и качества жилой недвижимости, объектов нового строительства, подсчеты автомобильного и пешеходного трафика и т.д. Кроме того, используются статистические данные, публикации средств массовой информации, базы данных по продаже и аренде недвижимости, и т.д. С помощью собранных данных, аналитиками и ГИС-специалистами создаются различные модели, на основании которых строятся отдельные карты, отражающие уровень доходов населения, обеспеченность автомобилями, офисами, торговыми, социальными объектами и т.д. И только совокупный анализ всех этих карт дает возможность корректно разделить город на кластеры и мегакластеры.
В 2005 году компания RRG, используя собственный и международный опыт, предприняла первую попытку применении кластерного районирования территории Москвы с целью повышения эффективности проведения консалтинговых и геомаркетинговых исследований: пять лет назад столица была разделена на 12 мегакластеров, т.е. по сути больших «городов» с населением 800-1500 тыс. жителей и 87 кластеров – небольших «городов» с населением 80-120 тыс. жителей. При этом следует отметить, что в силу различий в исходных принципах деления, границы кластеров и мегакластеров далеко не всегда совпадали с административными границами районов и округов.
Развитие города, в том числе строительство новых автомагистралей, развязок, вывод за МКАД промзон и возведение на их месте жилых микрорайонов, «замена» пятиэтажек и других морально устаревших строений современными новостройками, - все это приводит к изменению границ кластеров. Более того, учитывая будущие изменения на основе генплана Москвы, можно судить и об изменении границ кластеров и мегакластеров.
На основе изменений городской среды, произошедших за последние 5 лет, специалисты компании RRG разработали новую версию кластерного деления. На сегодняшний день Москва разделена на 13 мегакластеров и 121 кластер.
Основные изменения коснулись центральной части города, а также западной, восточной и юго-восточного частей столицы.
В Центральном мегакластере, площадь которого увеличилась сразу 30%, а население на 20%, это произошло за счет расширения границ до ТТК с включением кластеров с относительно высоким уровнем жизни – Киевский, Шаболовка и Бауманский, а также появления нового кластера Лужники.
На западном направлении основные изменения связаны со строительством новой современной автомагистрали Звенигородского шоссе далее переходящей в федеральную трассу М9. Новая магистраль стала второй «артерией» Волоколамского мегакластера, наряду с Волоколамским шоссе. Это привело к тому, что территория планируемого Большого Сити, ранее входящая в состав Ленинградского мегакластера, вошла в состав Волоколамского мегакластера. Также новая дорога стала причиной разделения кластера Мневники на Щукино и Хорошево-Мневники, каждый из которых тяготеет к своему шоссе.
Статус отдельного мегакластера получил город Зеленоград, он включает в себя 3 кластера – Крюково, Матушкино-Савелки, Панфиловский.
Границы кластеров в юго-восточной части города изменились в связи со строительством нового жилого микрорайона «Волжский» с населением почти 20 тыс. человек. Кроме того, напряженная ситуация с автомобильным движением на Волгоградском и Рязанском проспектах привели к дроблению некогда одного из самых больших по численности кластеров Кузьминки (328 тыс. человек) на три независимых кластера – Рязанский, Волжский и Кузьминки.
Санкт-Петербургское ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» («ГУИОН») подписало соглашение о сотрудничестве с НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» (ОССПб). Оно дает возможность получения существенных скидок для компаний, заключивших комплексный договор с ГУП «ГУИОН» на выполнение работ и услуг по технической инвентаризации объектов капстроительства.
Как подчеркнул на состоявшейся сегодня пресс-конференции председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко, молодая система саморегулирования участвует в создании документа, позволяющего снизить цены на работы по инвентаризации строящегося жилья.
Правительству города очень важно, что подписанное с ОССПб соглашение дает ГУП «ГУИОН» возможность укрепить свои позиции в процессе описания новых объектов недвижимости, отмечает зампред Комитета по управлению городским имуществом Дмитрий Куракин. Это, своего рода залог, что отлаженная годами система технического учета будет в городе сохранена.
В отрасли инвентаризации доминирует сегодня ГУП «ГУИОН», несмотря на появление второго «игрока» - ФГУП «Ростехинвентаризация», занимающего, по словам чиновника, порядка 5% рынка в этой сфере. «Наша задача сохранить высокие требования к идентификации объектов, избежать двойных регистраций, как это происходит в других регионах страны. Ведь цифры инвентаризаторов ложатся в основу взаиморасчетов строительных компаний с дольщиками», подчеркнул Д.Куракин. За качество проведенных работ мы будем спрашивать с ГУП «ГУИОН», чтобы в погоне за скидками не страдало качество строительства.
Как разъяснил, генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков система накопительных скидок варьируется от 11 до 30% и зависит от объемов строительства. Система начинает работать при заключении договора на инвентаризацию объекта от 20 тысяч кв. м. По словам эксперта «только при таком объеме мы можем снизить стоимость работ на 11%».
Для застройщиков с небольшими объемами строительства существует возможность суммировать квадратные метры. Организация должна заключить договор на весь объем предполагаемого строительства (на 3-4 года), благодаря такому соглашению застройщик может планировать свою деятельность на несколько лет вперед.
«Мы нашли возможность сократить сроки и, главное стоимость самих работ по инвентаризации возводимых в Петербурге объектов. Мы предлагаем нашим клиентам скидки на изготовление кадастровых паспортов на квартиры в построенных домах. Так, паспорта на квартиры мы можем передать застройщику практически одновременно с вводом объекта в эксплуатацию. Все это упрощает и ускоряет процедуру передачи квартир жильцам», резюмировал А.Чупраков.
На сегодняшний день договор с ГУП «ГУИОН» заключили 4 компании: ООО «ДСК «Славянский», входящий в ГК «Балтросс» на 70 многоквартирных домов (более 500 тысяч кв. м), холдинг «Эталон ЛенСпецСМУ» на предполагаемый объем 800 тысяч кв. м, ООО «СК «Дальпитерстрой» на 180 тысяч кв. м и ЗАО «Строительный трест».
По словам вице-президента «Эталон ЛенСпецСМУ Кирилла Вязовского, «соглашение с ГУП «ГУИОН» подписано до
Не смотря на то, что соглашение подписано между ГУП «ГУИОН» и НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», им могут воспользоваться все участники рынка. Как отметил А.Чупраков, «заявленные правила, условия и сроки будут действовать для всех строителей, независимо от членства в партнерстве.