Эксперты: Госпрограмма по рефинансированию ипотеки ухудшит позицию частных банков России
Новые требования госпрограммы по рефинансированию ипотеки за счет выкупа ВЭБом ипотечных ценных бумаг ухудшат позицию российских негосударственных банков, передает ИА Интерфакс со ссылкой на сообщение рейтингового агентства Moody’s.
Напомним, 250 млрд. рублей, предоставляемых в рамках госпрограммы по рефинансированию ипотеки, планируется использовать для приобретения ипотечных ценных бумаг банков, обеспеченных только новыми ипотечными кредитами. Эти средства предполагается использовать для рефинансирования ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке.
По мнению Moody’s, эти меры вычеркивают большинство ипотечных портфелей из программы. Доля ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках составляет менее 20% от общего ипотечного портфеля российских банков, который на конец 2009 г. насчитывал 1 трлн. рублей. Также эти требования негативно сказываются на российских ипотечных кредиторах, хотя и позитивно отражаются на строительном секторе, т.к. позволяют завершить многие «замороженные» стройки.
Госбанки (ВТБ 24, Газпромбанк, Сбербанк) менее подвержены изменениям на рынке ипотечного кредитования, чем банки с иностранным участием и частные банки. В силу своей близости с государством, они продолжают рефинансировать ипотечные портфели с помощью ВЭБа. В декабре 2009 г. ВТБ сообщил, что Агентство АИЖК и ВЭБ выкупили более 50% выпуска ипотечных ценных бумаг банка на 15 млрд. рублей, и что в 2010 г. планирует выпустить ипотечные ценные бумаги на 30 млрд. рублей.
Позиция банков с иностранным капиталом и частных банков, вовлеченных в ипотечный рынок, ухудшится в результате рефинансирования ипотеки за счет выкупа ВЭБом ипотечных ценных бумаг. Такие банки из-за несоответствия требованиям этой программы будут лишены возможности рефинансировать большую часть ипотечного портфеля.
Для многих банков с иностранным участием этот ограниченный доступ к ресурсам ВЭБа будет компенсирован доступом к долгосрочным ресурсам акционеров. При этом финансовое положение частных банков, имеющих большие ипотечные портфели, финансируемые за счет изменчивых краткосрочных депозитов, будет продолжать испытывать давление из-за низкой процентной маржи, сгенерированной ипотекой, и увеличивающимся уровнем неплатежей.
ВЭБу, как государственной управляющей компании, было позволено инвестировать средства пенсионного фонда в ипотечные облигации как бумаги с высоким кредитным качеством. В то же время, банковские облигации, обеспеченные ипотекой исключительно для приобретения жилья на первичном рынке, не обязательно соответствуют требованию низкого риска.
На 2010 г. запланирован ввод в эксплуатацию целого ряда крупных гостиниц: номерной фонд города в сегментах 3-5 звезд может вырасти на 2,5-3 тысячи номеров, что в 2,5-3 раза больше, чем в предыдущие 3 года. В 2007-2009 гг. прирост номерного фонда категории 3-5 звезд в Москве составлял всего 3,5-4,5% (немногим более 1000 номеров) ежегодно, говорится в обзоре консалтинговой компании Knight Frank.
В структуре планируемых к открытию в 2010 г. гостиниц преобладает номерной фонд верхнего ценового сегмента (4-5 звезд). Такая динамика сделает еще более очевидным существующий в городе дефицит номеров категории midscale.
Общий прирост предложения современных номеров в Москве во многом компенсирует ожидаемое увеличение пассажиропотока в 2010 г., что не позволит ключевым индикаторам гостиничного рынка (загрузка номерного фонда, средняя стоимость номера) продемонстрировать значительную позитивную динамику.
Российские экономисты и эксперты международных финансовых организаций прогнозируют на 2011-2012 гг. постепенную активизацию экономического роста в России. В рамках такого сценария можно рассчитывать на ускорение роста как туристических потоков в Москву, так и числа граждан, посещающих столицу с профессиональными целями.
На фоне опережающего развития других сегментов коммерческой недвижимости Москвы на протяжении ряда лет, предшествовавших кризису, гостиницы оставались относительно менее привлекательными активами для инвесторов. Это было обусловлено более высокой стоимостью гостиничных проектов, длительными сроками их окупаемости, высокими требованиями к инфраструктуре, отделке и местоположению. Возникший в результате кризиса острый дефицит заемного финансирования еще более осложнил развитие гостиничного сегмента. В результате, как мы полагаем, в 2011-2012 гг. вряд ли удастся обеспечить аналогичный или более высокий прирост предложения номеров по сравнению с потенциально возможными темпами увеличения спроса. Данные факторы, по всей видимости, будут способствовать возобновлению роста ценовых показателей на столичном рынке в 2011-2012 гг.