В Москве строится более 2 млн. кв. м жилья бизнес-класса
По данным GED analytics, в настоящее время в Москве общая площадь возводимых домов, позиционирующихся застройщиками как бизнес-класс, немногим превышает 2 млн. кв. м. Средняя цена 1 кв. м в них – около 150 тысяч рублей.
2009 г. прошел под знаком возвращения жилья эконом-класса на московский рынок недвижимости. А когда значительный объем предложения появился в жилых комплексах с неплохой локацией («Марфино», «Алексеево», «Нахимово» и др.), то число покупателей в домах бизнес-класса сократилось еще сильнее. Причина крылась не только в ценовой разнице, но и в неопределенности со сроками сдачи практически всех дорогих новостроек.
Тем не менее, этот сегмент рынка в столице, несмотря на кризис, продолжает развиваться. Анализировать ситуацию на рынке жилья бизнес-класса сейчас стало весьма проблематично. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в домах на вторичном рынке немногим превышает 160 тысяч рублей (этот показатель выше стоимости жилья эконом-класса примерно на 35%). Средняя однушка обойдется в среднем в 10,1 млн. рублей, 2-комнатная квартира в 14,5 млн., «трешка» в 23,3 млн., а многокомнатная - в 34,5 млн.
Динамику цен в этом сегменте рынка за последние полгода можно определить как неустойчивое равновесие. Застройщиками периодически вбрасывается информация о начале роста цен, но в реальности средние рублевые цены по сегменту за последние полгода практически не изменились.
По словам ведущего эксперта Аналитического центра GED analytics Алексея Попова, ажиотажный спрос на рынке жилья бизнес-класса был в период экономического бума. Но подобной макроэкономической конъюнктуры в ближайшие годы не ожидается. Такой объем «шальных денег» на руках у населения как в 2005-2008 гг. вряд ли появится в обозримом будущем.
Московский бизнес-класс в «тучные годы» был переоценен сильнее других сегментов. По международным критериям столичный «бизнес» далеко отстает по качеству жизни от европейских аналогов (на одном уровне с ними – лишь цена). Девелоперам в период роста рынка не удалось главного – создать в Москве кварталы с принципиально более высоким качеством жизни. Новостройки бизнес-класса в 80% случаев расположены на незастроенных пустырях окраин советских микрорайонов, качество строительства этих домов оставляет желать лучшего.
Градостроительный совет Санкт-Петербурга одобрил эскизный проект многофункционального центра в квартале, ограниченном Якорной ул., пр. Шаумяна, Магнитогорской ул. и продолжением пр. Металлистов. Проект разработан архитектурной студией «А.Лен» при участии Helin & Co Arkkitendit (Финляндия), ООО «Литейная часть-91» ( Санкт-Петербург) и Braun & Schlockermann (Германия) по заказу финского холдинга SRV.
Территория застройки занимает 7,9 га. Эта часть квартала общей площадью 14,9 га отнесена ПЗЗ к зоне ТПД1_1, что позволяет строить здесь как промышленные, так и офисные здания. В настоящее время на земельном участке, приобретенном SRV, находится несколько заброшенных промышленных строений и бизнес-центр «Аскольд», выкупленный у Becar (ранее здание было корпусом фабрики «Знамя труда»).
Как рассказал руководитель ООО «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов, на месте этого квартала с XIX в. существовала промышленная застройка. В 1951 г. был разработан первый проект планировки, который предусматривал строительство неоклассических зданий с образованием нескольких площадей, однако он не был реализован. В 1960-х гг. вокруг Красногвардейской пл. сформировалась «хрущевская» застройка типичной для того времени минималистской архитектуры, а между этой застройкой и р. Оккервиль сохранилась промзона.
Редевелопмент территории, задуманный SRV, предусматривает строительство 13 зданий, расположенных по периметру квартала, а также вдоль центральной эспланады, рассекающей его надвое со стороны пр. Шаумяна и затем разделяющейся на две диагонали. Эти здания предназначены для офисной недвижимости, их 1-3 этажи – для торговой, а на углу пр. Шаумяна и Магнитогорской ул. проектируется отель.
В соответствии с эскизом, офисные здания имеют одинаковую высоту 48 м, являющуюся предельной в соответствии с ПЗЗ. Внутреннее пространство квартала занято торговой недвижимостью, соединенной с бизнес-центрами на уровне 3 этажа. Общая площадь офисной недвижимости по проекту составляет 275 тысяч кв. м, торговой – 198,9 тысячи кв. м, отельной – 39 тысяч кв.м. Озеленение частично предполагается вынести на стилобат. Встроенные и подземные парковки рассчитаны на 4075 машиномест.
Архитектурное решение фасадов будет разработано на последующих стадиях, однако в любом случае, по словам авторов, сплошного остекления не предусматривается.
Как пояснил Сергей Орешкин, строительство МФК предполагается в несколько очередей. Вначале будет застраиваться тыльная сторона квартала по оси продолжения пр. Металлистов. Общий объем инвестиций оценивается в 2млрд. долларов. Заказчик рассчитывает на привлечение нескольких инвесторов.
Доступ транспорта к МФК предлагается оптимизировать за счет прокладки туннеля по оси пр. Шаумяна под Якорной ул. В соответствии с Генпланом, Магнитогорская ул. через новый мост через р. Охту выйдет на Новочеркасский пр.
Прерывистая линия лицевой застройки Магнитогорской ул. с разнонаправленными узкими проездами между корпусами зданий вызвала сомнения у главы Союза архитекторов Петербурга Владимира Попова и Евгения Герасимова. По их оценке, предложенное решение существенно расходится с традицией петербургского градостроительства. Более позитивно высказался о проекте рецензент Олег Романов – впрочем, также сравнивший проектируемые корпуса со «скандинавскими фьордами».
По оценке Тимофея Садовского, узкие пространства между зданиями могут не обеспечить нормативов инсоляции. Он выразил сожаление в связи с тем, что заказчик проекта, как и другие инвесторы, стремится использовать каждый квадратный метр площади и высоты.
Впрочем, даже скептики согласились одобрить проект с условием доработки с некоторым разрежением застройки. Большинство поддержали предложение главного архитектора Санкт-Петербурга Юрия Митюрева о необходимости формирования площади на пересечении Магнитогорской ул. с продолжением пр. Металлистов, как предполагал проект планировки 1951 г.