2009 г. оказался для рынка недвижимости более спокойным, чем ожидали эксперты
По мнению экспертов ГУД, 2009 г. выявил наиболее сильных игроков строительного рынка, очевидными стали преимущества и недостатки стратегий конкурентной борьбы управляющих и девелоперских компаний. Банкротства коснулись только тех компаний, которые уже к началу кризиса испытывали финансовые трудности.
В настоящее время увереннее себя ощущают на рынке девелоперы, которые ведут лояльную ценовую и арендную политику. Нехватка финансирования, отсутствие выгодных условий кредитования и поиск соинвесторов остаются главными проблемами. Банки ведут себя осторожно и консервативно, придерживая средства. Однако тотального передела рынка и серьезного укрупнения каких-то игроков не произошло.
2009 г. стал показательным в отношении концепций проектов. Произошло четкое разграничение объектов (особенно в сфере торговой недвижимости) на успешные и неудачные. Преимущество в местоположении зачастую имеет определяющее значение.
Число сделок с коммерческой недвижимостью оставалось на низком уровне, предложение во всех секторах превышало спрос. К концу года падение цен и ставок практически остановилось, увеличилась покупательская активность населения. В результате у инвесторов вырос интерес как к действующим успешным объектам, так и перспективным проектам и земельным участкам.
Несмотря на то, что в долларовом эквиваленте индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга с начала 2009 г. практически не изменились, рублевые цены продаж офисных и торговых зданий, равно как и арендные ставки (особенно на офисы) в течение года заметно падали. Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Петербурга за декабрь 2009 года
|
Индикаторы |
31.12.09, $ |
Изменение за декабрь 2009, $ |
Изменение с начала кризиса, $ |
Изменение в рублях |
|
|
за 2009 год, % |
с начала кризиса, % |
||||
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, кв. м/мес. |
33,6 |
-1,86% |
-41,08% |
-13,9% |
-27,50% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, кв. м/мес. |
23,2 |
3,92% |
-39,51% |
-18,5% |
-27,00% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, кв. м |
3373 |
-4,20% |
-40,05% |
-29,2% |
-28,67% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, кв. м |
3175 |
1,68% |
-29,13% |
-15,7% |
-15,79% |
В 2009 г. офисный сектор Санкт-Петербурга испытывал значительные трудности из-за резкого сокращения спроса. В связи с неопределенностью будущей доходности объектов, а также проблем с финансированием, большинство офисных проектов оказались замороженными. Значительная доля проектов претерпела реконцепцию с перепрофилированием преимущественно в жилую функцию.
Произошла существенная коррекция цен и ставок в высококлассном сегменте (ставки на высококлассные офисы упали за год на 25-30%).
В декабре 2009 г. ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 700-1900 рублей за 1 кв. м в месяц, класса В – 500-1000 рублей, класса С – 300-850 рублей (с НДС). Общее повышение ставок в декабре относительно ноября обусловлено ростом максимальных ставок во всех сегментах.Цены продаж офисов в декабре по сравнению с ноябрем 2009 г. практически не изменились.
В декабре 2009 г. арендные ставки на торговые помещения немного снизились (на 1,9% по сравнению с ноябрем 2009 г.), в спальных районах города они составляют 400-2500 рублей за 1 кв. м в месяц, на проходных улицах – 800-3000 рублей, на Невском пр. – 1500-7500 рублей.
Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов сохраняется, но арендаторы стали гораздо избирательнее в отношении выбора локации и концепции торгового центра.
Совет директоров ОАО «Российские железные дороги» одобрил пакет документов по созданию дочернего общества в области санаторно-курортного обслуживания – ОАО «РЖД-Здоровье». Образование «дочки» соответствует программе структурной реформы железнодорожного транспорта РФ в части выделения потенциально конкурентоспособных видов деятельности, сообщает пресс-служба компании.
«Дочка» формируется на базе 18 санаторно-курортных объектов. В их число входят: санатории «Долина Нарзанов» (Ессентуки), «Долина Нарзанов» (Кисловодск), «Долина Нарзанов», (Нальчик), «Мыс Видный» (Сочи), «Октябрьский» (Сочи), «Черноморье» (Сочи), «Аквамарин» (Анапа), «Жемчужина Зауралья» (Шадринск); пансионаты «Зеленый Гай» (Туапсе), «Буран» (Сергеев Посад), «Московский железнодорожник» (Сочи), «Ивушка» (Сочи); санатории-профилактории «Радон» (Лиски), «Дон» (Воронеж), «Янтарь» (Калининградская область), «Сосновый бор» (Кировская область), «Железнодорожник» (Ярославль), а также лечебно-оздоровительный комплекс «Волжские дали» (Саратов). По состоянию на 1 ноября 2009 г. общий коечный фонд объектов составляет 4 тысячи койко-мест.
Уставный капитал ОАО «РЖД-Здоровье» составит почти 8,14 млрд. рублей и будет сформирован из объектов имущества, прав на земельные участки, а также вклада в размере 80 млн. рублей на начальный период деятельности. ОАО «РЖД» будет принадлежать 100% -1 акция АО.
В 2010 г. после тщательного отбора в дочернее общество будут включены еще около 10 санаториев дорожного подчинения.
Таким образом, акционерное общество «РЖД-Здоровье» будет иметь объекты, находящиеся во всех санаторно-курортных зонах РФ.
Согласно бизнес-плану, на первоначальном этапе, до 2012 г., большая часть доходов будет поступать от корпоративного заказа ОАО «РЖД» в рамках выполнения Коллективного договора. Ценовая политика дочернего общества будет строиться на основе прозрачного рыночного механизма ценообразования на санаторно-курортные услуги с предоставлением ОАО «РЖД» как крупному корпоративному заказчику общего процента скидки за приобретаемый объем услуг.
Предполагается, что к 2018 г. соотношение заказа ОАО «РЖД» и сторонних покупателей услуг в структуре доходов составит 50/50, а доля новой компании на рынке санаторно-курортного лечения России составит около 5%.
Инвестиционная программа дочерней компании в 2011-2015 гг. составит около 1,8 млрд. рублей и будет осуществляться за счет собственных средств. Она позволит поддерживать инфраструктуру санаторного комплекса в соответствии с требованиями рынка.