Эксперт: Несмотря на тенденцию к росту, цены на жилье в 2010 г. будут относительно стабильны
По мнению экспертов «Миэль», спрос на жилую недвижимость в 2010 г. будет возрастать. За 2009 г. на рынке накопился значительный отложенный спрос, и к осени рынок Московского региона вышел на уровень соответствия платежеспособного спроса и предложения.
Но, несмотря на то, что рынок имеет тенденцию к росту, цены на жилую недвижимость в 2010 г. будут находиться в умеренно стабильном состоянии. «Резкого роста или падения не предвидится; разнонаправленные колебания цен будут осуществляться в диапазоне 5% от среднемесячной цены конца года. Это будет характерно и для первичного, и для вторичного рынка», - считает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.
Причем, на первичном рынке сегодняшний спрос уже фактически реализован. То есть, покупатели практически выбрали с рынка все жилье в стадии завершенного строительства.
Для нового же строительства сегодняшний «входной билет» по себестоимости, дешевле докризисного, и это дает возможность новым проектам стартовать с более низкой ценой. Этот фактор в 2010 г. даст эффект удержания средней цены, и не позволит ей расти вверх. Это будет характерно и для эконом-, и для бизнес-класса. Первичный рынок, по мнению управляющего партнера компании «Миэль-Новостройки» Оксаны Каарма, представляет собой сжатую пружину, то есть сохраняется большой потенциал роста.
На вторичном рынке в 2009 г. объем предложения квартир продемонстрировал свои максимальные значения. Такого количества объектов – более 45 тысяч квартир – на московском рынке еще не было (для сравнения, в начале 2008 г. в предложении находилось не более 20 тысяч. Одним из главных трендов 2009 г. стало увеличение доли альтернативных сделок.
Еще одним событием можно считать то, что не сбылись некоторые прогнозы по выбросу на рынок большого количества дефолтных квартир. «Во многом это связано с тем, что ипотека изначально представляла собой достаточно взвешенный продукт, - считает гендиректор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов. – Поэтому есть все основания полагать, что в 2010 г. ипотека будет возрождаться».
Один из наиболее важных аспектов загородного рынка в 2009 году - это изменение характера предложения. По словам управляющего партнера компании «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, если еще год назад покупатели почти не рассматривали земельные участки площадью 6-8 соток, предпочитая участки размером 10-15 соток, то сейчас небольшие участки – самый востребованный товар. Подобная ситуация и с площадью домов.
Изменился подход к формированию девелоперских проектов. Снизилась их доходность, приблизившись к европейским стандартам. Если докризисная рентабельность составляла 30-40%, то сейчас она составляет 10-15%. Цена на недвижимость снизилась в среднем почти на 40% по сравнению с докризисным уровнем.
Рынок коммерческой недвижимости, утверждает директор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко, в 2010 г. будет носить ярко выраженный сезонный характер, наибольшую активность показывая весной и осенью. Тенденции роста спроса на аренду и покупку объектов различного назначения и активности собственников приведет к увеличению количества сделок, возможен небольшой рост рынка в пределах 10-12%. Рост цен в 2010 г. возможен прежде всего, в формате street-retail.
В целом же, 2010 г., по мнению экспертов, не принесет никаких существенных всплесков на рынке недвижимости. Наступающий год будет накапливать потенциал для рынка-2011.
По словам председателя совета директоров холдинга «Миэль» Григория Куликова, финансирование строительной отрасли начинает постепенно оживать. «Я думаю, что в 2010 г. эта тенденция усилится, – говорит он. – Сейчас готовность к финансированию в большей степени демонстрируют коммерческие банки, а вслед за ними уже начинают подтягиваться и банки с госучастием. Так что, развитие финансирования отрасли – это главное, что я ожидаю от 2010 г.».
По мнению президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана в 2010 г. ситуация в строительной отрасли будет еще сложнее, чем сейчас. «Мы не видим заделов, которые должны были быть сделаны в 2009 г., чтобы получить в 2010 г. нормальные результаты по вводу площадей», заявил он на пресс-конференции «Строительство: испытание экономическим кризисом».
Н.Кошман подчеркнул, что кризис не пощадил ни одну из отраслей российской экономики, но сильнее всего он ударил по строительству, в котором финансирование шло по отработанной схеме – кредитование и средства граждан. Это стало практически невозможн. Кризис привел к резкому сокращению спроса на жилую и коммерческую недвижимость, банки фактически прекратили выдачу кредитов на реализацию инвестиционно-строительных проектов. В итоге сократились объемы строительства. При этом необходимо понимать, что строительные работы выполняются на уже начатых объектах, реализация же новых проектов откладывается на неопределенный срок. Практически сегодня достраивается более 50%, можно сказать, что статистику страны спасает «незавершенка».
«В 2009 г. строители сдадут при самом благоприятном результате 50-55 млн. кв. м. жилья, при планируемых 73 млн. Это на 20 млн. ниже установленного ранее премьер-министром РФ плана»,- сказал Н.Кошман.
По его словам, 2010 г. будет намного сложнее. Показатели 2009 г. напрямую связаны с тем, что «произошел обвал» существовавшей системы инвестирования в строительную отрасль. Лишь небольшой процент компаний сегодня имеет прямое бюджетное финансирование. Остальные получают финансирование только при наличии особой заинтересованности банков в проектах.
Н.Кошман считает, что сегодня, можно было расширить программы по восстановлению ветхого жилья и строительству домов для военных, чтобы строители могли более эффективно решать поставленные задачи.