«Тригранит» и «Телеград» задумали общественно-деловой проект по будапештскому образцу
Сегодня архитектор Михаил Мамошин представил на суд Градостроительного совета архитектурную концепцию и объемно-пространственное решение проекта «Телефабрика», предполагающего реконструкцию бывшей территории трамвайного парка им. Леонова на Васильевском острове. Впрочем, сама телефабрика, то есть комплекс для телепроизводства, является лишь одним из элементов масштабного проекта, разработанного совместно венгерским холдингом «Тригранит», являющегося инвестором, и российской компанией «Телеград».
На территории площадью 8,13 га на четной стороне Среднего пр. В.О. западнее пересечения с 18-19 линиями запроектировано 243350 кв. м недвижимости общественного и делового назначения. В центре архитектурной композиции – площадь с фонтанами перед зданием Дворца искусств, который и задуман как «центр притяжения» комплекса. Как уверено руководство «Тригранита», уже вложившего 100 млн. долларов в проектирование, Петербургу не хватает современных концертных залов, прежде всего для классического репертуара.
Главный зал Дворца искусств расположен под углом 60% к оси Среднего пр. Стеклянный купол на крыше здания, воспроизводит овальную форму зала. Проект Дворца искусств разработан совместно с венгерским архитектором Габором Забоки – автором проекта Дворца искусств в Будапеште (2005 г.), который спроектирован по аналогии со зданием такого же назначения в Люцерне (Швейцария).
Сложные дугообразные линии главного фасада здания воспринимаются только внутри помещения: снаружи здание помещено в остекленную «коробку», окруженную на 9-метровом расстоянии легкой колоннадой с шагом колонн. С тыльной стороны к зданию примыкает корпус «телефабрики», отделенный внутренним деловым двором. В здании дворца также предусмотрено выставочное пространство.
С западной стороны проектируются 3 офисных здания, первые этажи которых предназначены для объектов ритейла и общепита. С противоположной стороны сохранены 3 корпуса трамвайного депо, признанные памятниками архитектуры. Сохранено также здание общежития трампарка, выходящее на Средний пр. Проект предусматривает его расселение и переоборудование под культурно-развлекательную функцию.
Вдоль 19-й линии, запроектированы 4 треугольных в основании здания. Для возведение одного из них потребуется «выселить» находящуюся здесь АЗС. По словам исполнительного директора «Телеграда» Семена Краснова, два здания из 4 предполагается использовать для размещения отелей. Композицию предполагается выдержать в различных цветовых тонах с усилением интенсивности цветовых решений от центра к периферии. Здания-треугольники будут разноцветными.
Современный стиль архитектуры не только сочетается высотными пропорциями окружающей застройки, но и восстанавливает планировку, утраченную при строительстве трампарка в 1907-1908 гг. С двух сторон от Дворца искусств и телефабрики в виде пешеходных аллей продолжатся перспективы 20-21-й и 22-23-й линий. М.Мамошин ожидает, что при редевелопменте расположенного к северу от комплекса завода им. Козицкого это решение найдет свое развитие. С запада комплекс отделен от 24-25 линий двумя новыми жилыми зданиями компании «Балтийский монолит».
В зависимости от экономической конъюнктуры офисные здания могут быть частично перепланированы под жилье. Для выбора есть резерв времени: в первую очередь будут строиться Дворец искусств и телефабрика.
Подземный паркинг на 1500 автомашин спроектировано под всей территорией комплекса с разделением на зоны и отдельными выездами для посетителей дворца, персонала офисных зданий и клиентов будущих отелей.
Совместная работа петербургского и будапештского архитекторов была на редкость единодушно одобрена членами Градсовета. Высоких похвал проект удостоился также из уст гостя из Москвы – заместителя председателя «Товарищества театральных художников» Владилена Красильникова. Единственное замечание по архитектурной части высказал Михаил Кондиайн, которому стеклянный купол над Дворцом искусств показался «приплюснутым». Однако более высокий купол не вписался бы в ограничения высотного параметра застройки.
С осени 2008 г. на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга отмечается значительное уменьшение средних объемов арендуемых площадей, а также сокращение сроков аренды. Если летом 2008 г. владельцы крупных логистических комплексов класса А отклоняли заявки на аренду площадей менее 5 тысяч кв. м на срок менее 7-10 лет, то в настоящее время арендодатели соглашаются на нарезку от 200 кв. м. Средняя площадь арендуемых складских помещений, как сообщила глава отдела индустриальной недвижимости Astera St.Petersburg Вера Бойкова на круглом столе в «Строительном еженедельнике», составляет в настоящее время 1,5-3 тысяч кв. м.
Она напоминает, что девелоперы универсальных складских комплексов с крупными объемными характеристиками рассчитывали на позитивную конъюнктуру рынка международных перевозок. «Такие комплексы были рассчитаны чаще только на хранение, но не на дистрибуцию», - отмечает старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Леонид Захаров. По его оценке, объемные «коробки» труднее всего поддаются делению на малые площади и, тем более, реконцепции.
В более выигрышном положении оказались девелоперы, не зависевшие от кредитов в валюте и предусмотревшие возможность гибкого использования построенной недвижимости. Так, холдинг «УИМП» еще накануне наступления кризиса пересмотрел складской проект в Кудрово, вблизи ТК «Мега», в пользу многофункционального комплекса, в котором разработана технология гибкого сокращения или увеличения торгового, выставочного и складского сегментов, рассказала гендиректор ООО «УИМП-Брокеридж» Гульнара Музафарова.
Она отметила, что складские услуги в настоящее время предоставляют также предприятия, планы которых по перебазированию из центральных районов города в связи с кризисом не осуществились. Впрочем, такие складские помещения не относятся к качественному предложению.
По мнению гендиректора компании «Стрек. Металлические здания» Дениса Васильчука, изготовление складских помещений по заказу клиента остается востребованным. «Предприниматели, которые не смогли найти подходящий склад, в итоге не редко предпочитают заказать проект под свои потребности», - отмечает он.
«Участникам российского рынка логистики предстоит еще долго учиться у европейских коллег», - считает ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга петербургского филиала GVA Sawyer Владислав Фадеев. По его данным, в странах Западной Европы заполняемость складов в период кризиса сократилась всего на 2-3%, что связано с устойчивостью сформированных логистических цепочек. Прочность отношений между поставщиками и транспортировщиками позволяет избежать миграции арендаторов и сокращению заполняемости, отмечает эксперт.
Кроме того, как отметили Л.Захаров и Д.Васильчук, в европейских странах, в особенности в Германии, девелоперы логистической недвижимости предпочитают качество складских комплексов объему, а также используют разнообразные способы минимизации издержек.