Эксперт: Кризис дал шанс малоэтажке стать полноценной отраслью
«Нет ни одной причины, по которой россияне должны жить в высотном жилье – ни по комфорту проживания, ни по экономическим характеристкам многоэтажное жилье не имеет преимуществ, – заявил на круглом столе «Где будут жить россияне в будущем – в высотных домах или собственных коттеджах?» Андрей Князев, генеральный директор Mozaik Development. – Единственное ограничение состоит в том, что в высотку уже вложено много денег, а малоэтажка только сейчас начинает развиваться как индустрия, как отрасль». Мероприятие было организовано «Кризисной лаборатории Mozaik» и Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительствав рамках II Инвестиционного форума «Муниципальная Россия 2009».
По словам А.Князева, сегодня средняя стоимость выкупа жилья по субъектам РФ, определенная Минрегионразвития, составляет 35 тысяч рублей за 1 кв. м. «Если в 2010 г. она будет снижена, - мы можем погубить на корню развитие малоэтажного строительства в России. По сути, этому сегменту только кризис, наконец, дал шанс занять свою долю рынка», – считает он.
Для развития малоэтажного строительства необходимо содействие административного ресурса, отметил президент корпорации «Инком» Сергей Козловский. «На согласование генплана я убил 3 года, более 3 ушло на то, чтобы построить собственную ГРС, купить 50 МВт электричества путем строительства подстанции, – рассказал он об этапах реализации проекта «Новорижский».
С.Козловский считает цену в 30 тысяч рублей за 1 кв. м довольно привлекательной, при этом строить можно из кирпича, плюс в поселке не должно быть двух одинаковых домов: хотя бы отделкой все должны различаться. В этом случае рентабельность проекта – около 15%. Если сократить услуги до подведения коммунальных услуг, стоимость проживания в поселке эконом-класса можно, по его мнению, снизить до 3 тысяч рублей в месяц.
«В малоэтажном строительстве существуют колоссальные резервы снижения себестоимости, – считает С.Козловский. – Но это осуществимо в компании полного цикла, когда мы экономим на строительных материалах за счет объемов строительства (а в кризис неудовлетворенные спросов производители с удовольствием предоставляют товарный кредит). Примерно половину стоимости составляет строительство дома, вторая половина – это разведение внутриплощадочных коммуникаций, благоустройство и административная часть. В итоге себестоимость строительства – примерно 25 тысяч рублей за 1 кв. м. Если у нас есть заказчик, генподрядчик, подрядчик, субподрядчик, – каждый уровень 20-30% накручивает».
«Логика строительства через цену ущербна, – уверен руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев. – Более перспективна логика строительства через потребление, спрос. В малоэтажке эффективным переговорщиком от имени жильцов в процессе планирования, строительства и ценообразования может стать ЖСК. Это лишь один из инструментов. Малоэтажка – это тот сегмент, где потребитель должен быть представлен уже на стадии проектирования, чистыми теориями тут не обойтись».
Заместитель исполнительного директора НАМИКС Александра Мочалова сказала, что говоря «малоэтажное строительство», эксперты сегодня имеют в виду социально-экономическое развитие территорий. И здесь нельзя переоценить важность грамотного градостроительного планирования с учетом существующих и потенциальных рабочих мест, трудовых миграций, транспортной сети, развития промышленности и сельского хозяйства, наличия инженерных сетей и инвестиционных планов естественных монополий.
В число 30 федеральных памятников, которые планируется выставить на продажу в Фонде имущества Санкт-Петербурга в 2010 г., входят Большой Гостиный двор (арендатор - ОАО «Большой Гостиный Двор» до 2049 г.); гостиница «Астория» (арендатор ЗАО «Гостиничный комплекс «Астория» до 2048 г.); дома на Адмиралтейской наб., д.8, лит. А и в Черноморском пер., 4, лит. Б (арендатор ООО «Северо-Западная финансовая группа» до 2049 г.); дом на М. Морской ул., 23 (арендуемый ЗАО «Гоголя 23» до 2044 г.); дом на наб. канала Грибоедова, 13 (арендуемый ООО «Торговый дом «Дружба-Универсал» до 2043 г.); бывшее здание Круглого рынка на наб. реки Мойки, 3 (арендумое ОАО «Совкомфлот» до 2055 г.) и дом Конногвардейском бульваре, 7 лит. А (арендуемый ЗАО «Икар» до 2040 г.). Такие сведения привел в депутатском запросе к губернатору Санкт-Петербурга Алексей Ковалев.
Он отмечает, что доход, который планируется получить город в 2010 г. от продажи имущества, находящегося в госсобственности, запланирован проектом бюджета на уровне 5 млрд. рублей. В то же время доходы от арендной платы предусмотрены в размере более 10,5 млрд. рублей.
Перечисленные памятники находятся в удовлетворительном состоянии, считает А.Ковалев. Так, в частности, на реставрационные цели арендатором Гостиного двора ежегодно направляется порядка 55% годового дохода компании. Не вызовет ли продажа возмещения из средств бюджета эти затраты, - интересуется он.
Кроме того, очевидно, что в случае продажи город будет обязан возвратить уже полученные им авансовые платежи по арендной плате, в том числе по объектам: Малая Морская ул., 23 (арендная плата до 07.02.44 в размере более 2,64 млн. долларов внесена в полном объеме), Андреевский рынок (ЗАО «Торговый центр «Андреевский»; внесена авансированная арендная плата до 01.07.50). А то, что эти объекты обременены договорами аренды и, соответственно, претендовать на их приобретение будут только их нынешние арендаторы, не позволит городу как продавцу получить наиболее высокую цену при их продаже, говорится в запросе. В результате продажи этих памятников, по подсчетам А.Ковалева, доходы бюджета не возрастут, а в перспективе уменьшатся примерно на треть.