Рынок загородной недвижимости Подмосковья почти полностью переместился в эконом-класс
Рынок загородной недвижимости почти полностью переместился в сегмент эконом-класса, отмечают в компании «Маршал Эстейт», причем и в начале 2010 г. эта тенденция сохранится. Кроме того, благодаря существенному снижению цен, структура спроса в нижнем сегменте изменилась – появилась новая категория покупателей, которая сегодня формирует рынок.
«Благодаря кризису мы сегодня имеем дело с другой классификацией жилья на рынке загородной недвижимости, - считает Дмитрий Герасимов, директор по продажам дачного поселка «Окская слобода». – Если раньше в разряд эконом-класса попадали домовладения стоимостью 10-15 млн. рублей, то сегодня дома по такой цене оказались уже в категории «бизнес». Цены же на «экономную» недвижимость начинаются от 2 млн. рублей».
Благодаря общему снижению цен на загородные дома примерно на 30%, на рынок вышли покупатели, которые ранее находились в секторе отложенного спроса.
«Покупатель умерил свои аппетиты, - считает Д.Герасимов, - а девелоперы, в результате того, что потребительский спрос серьезно снизился и ипотека не может его увеличить, в спешном порядке стали корректировать формат своих поселков, пытаясь привлечь клиентский интерес к своему предложению».
По данным «Маршал Эстейт», покупатели, которые смогли выйти на рынок только после кризисного снижения цен, сегодня составляют заметную часть спроса на подмосковное жилье – не менее 15-20%. Благодаря их активности, сегмент эконом-класса сегодня чувствует себя сравнительно неплохо по сравнению с более дорогим жильем. В 2009 г. в сегменте бизнес- и премиум-класса не появилось ни одного нового проекта, продажи в ряде поселков были заморожены – в целом сегмент сократился на 5-10%. В то же время эконом-класс расширяется за счет новых предложений. Благодаря недорогим малоформатным проектам общее количество поселков, предлагаемых сегодня на рынке, увеличилось на 5%. Такой продукт как участки без подряда также возник на рынке в ответ на запрос со стороны покупателя эконом-класса, и позволил еще больше удешевить предложение в нижнем сегменте рынка.
«Такое существенное изменение структуры рынка будет иметь свои последствия, - считает Д.Герасимов. – Рынок эконом-класса будет развиваться более быстрыми темпами, будут осваиваться его традиционные направления – Симферопольское, Киевское, Ярославское, Ильинское. Будет и расти предложение участков без подряда, но не в качестве самостоятельного продукта, а в составе организованных коттеджных поселков».
Не существует какой-то одной, главной причины, которой можно было бы объяснить решения о временной приостановке или заморозке проектов строительства жилья. К такому выводу пришли участники круглого стола «Долгострой: жизнь после смерти», организованного «Строительным Еженедельником».
Ситуация у застройщиков, по словам директора департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерины Марковец, очень различное. «Не всегда приостановленные стройки говорят о плохом положении. Для многих выжидание – это просто стратегия. Особенно это касается объектов высокого класса, спрос на которые сейчас снизился», - заметила она.
Спрос на строящееся жилье в Петербурге в 2008 г. составлял порядка 1,2 млн. кв. м, а в 2009 г. – сократился до 0,8 млн. кв. м, напомнила директор департамента маркетинговых исследований холдинга RBI Вера Сережина. Но, результаты продаж второй половины года, по ее словам, дают основания надеяться что, к 2010 г. спрос стабилизируется и начнет постепенно увеличиваться.
Рост спроса, по мнению эксперта, должны поддержать не только банки, возвращающиеся в сферу кредитования строительства, но и средства новых дольщиков, рассчитывающих на приобретение жилья, строящегося в соответствии законом о долевом строительстве (ФЗ-214). «Я считаю, что этот год был самым сложным в процессе кризиса, - заявила она. – Конечно, покупательская активность увеличится не сразу в разы, а постепенно, в соответствии с макроэкономической ситуацией и по мере выхода из кризиса экономики страны в целом, но она уже начинает расти».
«Из 200 строящихся в Петербурге жилых объектов мы взяли на реализацию 25-30, то есть примерно 15%, на основе которых составили пул «Правильный выбор». Эти объекты мы оцениваем как надежные, хотя в него входят проекты не только застройщиков с известными брендами, но и малоизвестные компании», - подчеркнул директор департамента консалтинга и аналитики ООО «Мир недвижимости» Илья Логинов.
По словам директора департамента консалтинга GVA Sawyer Ирина Солонова, интерес инвесторов к девелоперским проектам в последнее время оживился, но при этом характеризует очень жесткими требованиями к правоустанавливающей документации и качеству. «Поэтому некоторые наши клиенты принесли проекты для корректировки. И сейчас мы переделываем 2 проекта очень серьезно, вплоть до изменения места расположения домов», - отметила она.
Для того чтобы разорвать «замкнутый круг» с ситуацией в области долевого строительства необходимо создать внутренний импульс для активизации строительства, считает И.Логинов. По его словам, банки, привлекаемые властями Петербурга для кредитования жилищного строительства, могут послужить «толчком» для активизации спроса на тот или иной объект.