Инвесторы возвращаются на рынок гостиничной недвижимости России
В Петербурге проходит ежегодная международная конференция «Инвестиции в гостиничный бизнес России и СНГ» (RHIC-2009). В течение 3 дней будет заслушано 65 докладов о сегодняшнем дне и перспективных направлениях развития отрасли. Мероприятие проходит при поддержке Комитета по инвестициям и стратегическим проектам правительства Санкт-Петербурга, а также под патронатом князя Георгия Юрьевского. В числе докладчиков и участников конференции – представители компаний – операторов отелей.
«Мы с большим энтузиазмом отнеслись как к выбору места проведения конференции в 2009 г., так и к самой перспективе собрать ведущих игроков отрасли и познакомиться с новыми инвестиционными партнерами, - заявил на пресс-конференции президент Bench Events Джонатан Уорсли. – После успеха, которым ознаменовалась организация RHIC-2008 в Москве, представляется вполне естественным в 2009 г. дать возможность Санкт-Петербургу принять это мероприятие у себя».
Инвесторы Западной Европы и США высоко оценивают потенциал и емкость российского рынка гостиничной недвижимости, отмечают зарубежные эксперты. Тем не менее, как отмечает гендиректор Horwath HTL Hungary & Russia Майкл О’Хэйр, все, что строилось в сфере гостиничного бизнеса в России, в последние годы финансировалось примерно на 50% российскими инвесторами. А с начала кризиса их доля, по его оценке, увеличилась до 90%.
«На рынке гостиничной недвижимости в России сегодня присутствуют в основном местные инвесторы, - соглашается директор по работе в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке компании Jones Lang La Salle Hotels Марк Винн-Смит. – Но и иностранные инвесторы вскоре начнут возвращаться». По его словам, они сегодня находятся в состоянии поиска интересных проектов, как в РФ так и в других странах. Российские проекты могут уступать западным по качеству, что вкупе с «посткризисной» платой за неуверенность, уменьшает их шансы на привлечение средств.
Но, несмотря на это, инвесторы постепенно возвращаются на рынок недвижимости РФ, уверен М.Винн-Смит. «Должен отметить, что за последнее время количество обращений с просьбами подобрать хороший гостиничный проект со стороны потенциальных инвесторов, к нам, как к консультантам, существенно возросло, - подчеркнул он.
Рынки гостиничной недвижимости Москвы и Петербурга до сих пор имеют большой дисбаланс между спросом и предложением, в силу чего в докризисный период стоимость номеров не имела четкой верхней границы и была явно завышенной. «Сейчас цены немного снизились, возможно, от «перегрева» удастся отойти, но в 2010-2011 гг., со всей очевидностью можно предсказать начало нового роста цен», - говорит вице-президент Global Development, Smith Travel Research Ян Фрайтаг.
В ближайшее полугодие на российский рынок будет выведено довольное большое количество гостиничных проектов, прогнозирует М.О’Хэйр. «У России достаточно много еще невостребованных ресурсов. И зарубежным инвесторам также придется конкурировать с российскими», - подчеркнул он. Действительно, не стоит упускать из виду присутствие игроков, заинтересованных в долгосрочных перспективах, добавляет М.Винн-Смит.
Коммерческая недвижимость за время кризиса подешевела на 30-40%. Но и теперь крупные международные фонды продолжают покидать рынок, пишет газета «Ведомости».
Еще 2 года назад от количества желающих инвестировать в российскую недвижимость не было отбоя. Венгерская TriGranit Development, в том числе вместе с «Газпромбанк-инвестом», планировала потратить на это 5 млрд. евро. Aberdeen Property Investors учредила фонд на 500 млн. евро и собиралась инвестировать в покупку российских офисов и торгцентров до 1,5 млрд. евро. По 1 млрд. долларов обещали вложить Rutley Russia Property Fund, Parkridge Holdings, BPT Arista и консорциум компаний Developers Diversified Realty и ECE.
Всех их привлекала высокая доходность российской коммерческой недвижимости, говорит старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский: в Европе она составляла в среднем около 10%, в России же доходила и до 20% годовых. А риски вложений считались минимальными, говорит он.
Но осенью 2008 г. инвесторы кинулись пересматривать планы. Первой в октябре 2008 г. объявила о заморозке планов Developers Diversified: «все затраты на девелопмент проектов в России отложены до 2009 г., а возможно, и на большие сроки, до тех пор пока кредиты не станут доступны на приемлемых условиях», говорилось в сообщении девелопера. Aberdeen Property Investors не смогла собрать деньги на российский фонд и в итоге его закрыла. Rutley Russia Property Fund также свернул работу.
Основная причина ухода фондов из России – недостаток или полное отсутствие денег, говорит Олег Коновалов, заместитель гендиректора по коммерческим вопросам группы «Эспро». Обычно стратегия инвесторов предусматривала привлечение банковских кредитов, а их сегодня получить практически невозможно, напоминает Артем Цогоев, управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости. А учитывая, что ситуация одинакова почти во всех странах, инвесторам легче вкладывать у себя на родине, где рынок для них более знакомый и менее рискованный, добавляет он.
«Сегодня объекты в России предлагают купить с доходностью в среднем 13-14%, в Европе, США и Турции – 12%. Но в России почти нет возможностей рефинансировать вложения, а в Европе любой инвестор сможет рефинансировать 50-60% из них», - говорит Павел Черепанов, управляющий партнер компании Baltic Property Trust.
Но не все инвесторы так пессимистичны. Планы TriGranit Development в России не изменились, говорит ее замгендиректора Марианна Романовская: внесенные из-за кризиса коррективы касаются в основном приоритетности реализации проектов. Сейчас, приводит пример она, для компании приоритетом является развитие качественных проектов в Москве (например, ТРЦ «Мозаика» рядом с метро «Автозаводская»).
В самый разгар кризиса о выходе на российский рынок заявила британская компания Fashion House, которая вместе с GVA Sawyer планирует построить в течение 5-6 лет 10 аутлетов в России. Первый участок на 13 га в районе аэропорта «Шереметьево» уже приобретен: там планируется построить аутлет на 40000 кв. м за 100 млн. евро.