Первичный рынок оттолкнулся от «дна» в размере статистической погрешности
Из 8,6 млн. кв.м жилой недвижимости, строящейся в Санкт-Петербурге, по данным компании «Петербургская недвижимость», на продажу выставлено 3,11 млн. кв.м, что составляет 29 000 квартир. При этом объем типового жилья в продаже составляет 7000 квартир, комфорт- и бизнес-класса - 4000, элитного класса - 2300. Однако ликвидными объектами, с учетом требований по расположению, планировке и применяемых стройматериалов, предъявляемых клиентами «ПН», в этих трех категориях являются соответственно 1500, 1000 и 800 объектов.
Сегодня на круглом столе в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб) заместитель директора «ПН» Олег Пашин огласил практически те же средние цены продаж, которые приводились в июле: 71,223 тысяч рублей за 1 кв.м для типового жилья, 101,549 для бизнес-и комфорт-класса и около 193 000 для элитного жилья. Число продаж в августе «осталось стабильным», зафиксированный рост составил 0,3%, что входит в пределы статистической погрешности.
Тем не менее аналитик предвидит в ближайшее время рост цен именно в связи с вымыванием с рынка квартир высокого потребительского качества на фоне достижения «ценового дна». Такой прогноз уже излагался в июле, однако О.Пашин указывает на повышение цены на новые квартиры рядом застройщиков - в частности, ООО «Северный город» в доме на 5 Предпортовом проезде 21 и ООО «Арсенал» в жилом комплексе в Ново-Девяткино.
При обсуждении прогноза «ПН», с учетом вышеприведенной географии, главный редактор журнала «Загород» Дмитрий Синочкин высказал мнение о субъективности критерия ликвидности новой недвижимости, как и понятий «хорошее расположение» и «видовые качества».
В период экономического кризиса государству следует сосредоточится на реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ), поскольку развитие застроенных территорий в настоящее время нерентабельно. Такое мнение высказал на форуме PROEstate президент ЗАО «Ренова-СтройГрупп» Вениамин Голубицкий.
Как напоминает топ-менеджер, в составе федеральной целевой программы «Жилище» 30% объема застройки составляют проекты КОТ. В период кризиса реализация подобных проектов позволяет поддерживать строительный комплекс, создавать рабочие места в смежных отраслях и одновременно решать жилищную проблему. Развитие проектов КОТ позволяет загрузить и проектировщиков, напоминает В.Голубицкий. По его оценке, в реализации проекта «Академический» в Екатеринбурге заняты 40% состава всех местных проектных институтов.
Государственным структурам удобно контролировать реализацию проекта, имея дела не с множеством партнеров, а с одним девелопером, отмечает эксперт. Имея дело с одним девелопером, региональной власти легче добиться реализации единого архитектурно-планировочного решения новой территории застройки. В рамках таких проектов легче работать, по его мнению, и строительным кооперативам.
По мнению Голубицкого, реализация проектов КОТ возможно сегодня исключительно в форме государственно-частного партнерства, в котором государство обеспечивает девелопера полностью подготовленной территорией. В то же время правовые механизмы реализации проектов КОТ в настоящее время не проработаны. Так, при реализации проекта «Академический» в Екатеринбурге «РеноваСтройГрупп» столкнулась с проблемой отчуждения земли для строительства дорожной инфраструктуры. Кроме того, в период кризиса перестал работать механизм продажи земли на региональных аукционах в связи с дефицитом подготовленных участков у муниципалитетов. «Доходит до смешного: как только мы провели коммуникации к своему объекту у метро «Университет» в Москве, так сразу набежали местные чиновники: раз теперь есть инфраструктура, значит, теперь можно соседние участки выставить на аукцион», - рассказал он.
«Нам также стоило невероятных усилий выкуп земли у собственников и формирование земельных участков для строительства», - отметила директор по стратегическому развитию ОАО «Компания «Усть-Луга» Светлана Макарова. Она напомнила о том обстоятельстве, что термин «комплексное развитие территорий» упоминается только в Жилкодексе РФ, в то время как на территории промышленно-логистического назначения он не распространяется. По оценке топ-менеджера, развитие инженерной и дорожной инфраструктуры составляет 32% себестоимости проекта «Усть-Луга». Кроме того, строительство населенного пункта для работников порта предполагает доступность жилья, что в настоящее время может быть обеспечено лишь за счет государственных субсидий, считает С.Макарова. По ее мнению, для осуществления проектов КОТ необходим выбор оптимальной экономической модели, предусматривающий финансирование государством как инженерной и транспортной, так и социальной инфраструктуры.
Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в России следует использовать механизмы реализации КОТ, действующие в странах Запада, где в роли посредника между государством и девелоперами выступают профильные агентства - такие, как Homes & Communications Agency в Великобритании и Bundes-Immobiliengesellschaft в Германии. Такие агентства помогают девелоперам в отчуждении земли, формировании земельных участков, привлечении муниципальных ресурсов. Кроме того, эти структуры осуществляют распределение государственных средств и контролируют их использование, рассказала Сецкая.