В Госдуме и Минрегионе возникают сомнения в дееспособности Градкодекса и ФЗ N131
Сегодня в рамках XIII Международной выставки «Балтийская строительная неделя» в Санкт-Петербурге состоялось выездное заседание Экспертного совета по градостроительной деятельности Комитета по строительству и земельным отношениям при Госдуме РФ. Участники из регионов России, в частности, обменялись информацией о ходе разработке градостроительной документации - территориальных схем, градостроительных планов и правил землепользования и застройки. Как известно, в соответствии с Градкодексом РФ эти документы должны быть разработаны во всех муниципальных образованиях (МО) до 1 января
Как рассказал заместитель председателя Экспертного совета Олег Гребенкин, в настоящее время совет готовит к рассмотрению в Госдуме 2 законопроекта, целью которых является гармонизация земельного и градостроительного законодательства. Законопроект N492.575-4 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» уточняет порядок разработки документации по планировке территорий и направлен на снижение административных барьеров при предоставлении земельных участков для комплексной застройки. В свою очередь, законопроект N209.154-5 «О внесении изменений в ст.8 Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» устанавливает основания для предоставления муниципальным образованиям земельных участков для жилищного строительства в рамках инвестиционных контрактов. Оба законопроекта предназначены для стимулирования жилищного строительства, что особенно актуально в период кризиса.
В то же время готовится законопроект N224.888-5 «О внесении изменений в ст.3 Закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ». Изменения предусматривают продление на 2 года срока обязательной разработки схем территориального развития, генпланов и ПЗЗ поселений на уровне муниципальных образований.
По мнению главного архитектора Архангельской области Дмитрия Яскорского, во многих регионах выполнение вышеназванных требований Градкодекса в срок до 1 января
Как сообщает Д.Яскольский, с наступлением кризиса многочисленные МО района, которые согласно закону N131-ФЗ и Градкодексу РФ наделены всеми полномочиями по землепользованию и градостроительству, оказались без средств, необходимых для разработки территориальной и градостроительной документации. По оценке специалиста, для разработки полноценного генплана, включающего материалы инженерных изысканий, требуется 1,5 года работы квалифицированных планировщиков, а таковых на уровне МО, как правило, нет. По его оценке, на решение задачи по разработке требуемых 360 генпланов требуется не менее 4 млрд. рублей. Главный архитектор региона считает абсурдным заложенные в Градкодексе РФ принципы планирования «снизу вверх». По его мнению, вначале должна быть разработана схема территориального развития страны, а затем уже схемы уровня субъектов РФ и муниципальных образований.
Это мнение разделяет директор департамента регулирования градостроительной деятельности Минрегиона РФ Илья Пономарев. По его мнению, на федеральном уровне должна быть разработана общероссийская схема расселения, составлена единая база пространственных данных и на ее основе разработана схема территориального развития РФ. Без этих основополагающих документов Стратегия-2020 ему представляется невыполнимой. «Что касается Градкодекса, то каждый месяц нам приходится рассматривать по 5-6 проектов поправок в этот документ. Уже высказывается мнение о том, что в силу системных, непопрапвимых дефектов целесообразна разработка нового варианта кодекса», - сообщил И.Пономарев.
В ходе дискуссии Д.Яскольский также высказал мнение о необходимости пересмотра N131-ФЗ в части полномочий муниципальных образований, заведомо не имеющих средств на их осуществление. В этой связи О.Гребенкин напомнил о том, что в Швейцарии муниципальные образования наделяются полным объемом полномочий лишь в том случае, если бизнес муниципального уровня создает не менее 80% ВВП муниципалитета.
В период экономического кризиса государству следует сосредоточится на реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ), поскольку развитие застроенных территорий в настоящее время нерентабельно. Такое мнение высказал на форуме PROEstate президент ЗАО «Ренова-СтройГрупп» Вениамин Голубицкий.
Как напоминает топ-менеджер, в составе федеральной целевой программы «Жилище» 30% объема застройки составляют проекты КОТ. В период кризиса реализация подобных проектов позволяет поддерживать строительный комплекс, создавать рабочие места в смежных отраслях и одновременно решать жилищную проблему. Развитие проектов КОТ позволяет загрузить и проектировщиков, напоминает В.Голубицкий. По его оценке, в реализации проекта «Академический» в Екатеринбурге заняты 40% состава всех местных проектных институтов.
Государственным структурам удобно контролировать реализацию проекта, имея дела не с множеством партнеров, а с одним девелопером, отмечает эксперт. Имея дело с одним девелопером, региональной власти легче добиться реализации единого архитектурно-планировочного решения новой территории застройки. В рамках таких проектов легче работать, по его мнению, и строительным кооперативам.
По мнению Голубицкого, реализация проектов КОТ возможно сегодня исключительно в форме государственно-частного партнерства, в котором государство обеспечивает девелопера полностью подготовленной территорией. В то же время правовые механизмы реализации проектов КОТ в настоящее время не проработаны. Так, при реализации проекта «Академический» в Екатеринбурге «РеноваСтройГрупп» столкнулась с проблемой отчуждения земли для строительства дорожной инфраструктуры. Кроме того, в период кризиса перестал работать механизм продажи земли на региональных аукционах в связи с дефицитом подготовленных участков у муниципалитетов. «Доходит до смешного: как только мы провели коммуникации к своему объекту у метро «Университет» в Москве, так сразу набежали местные чиновники: раз теперь есть инфраструктура, значит, теперь можно соседние участки выставить на аукцион», - рассказал он.
«Нам также стоило невероятных усилий выкуп земли у собственников и формирование земельных участков для строительства», - отметила директор по стратегическому развитию ОАО «Компания «Усть-Луга» Светлана Макарова. Она напомнила о том обстоятельстве, что термин «комплексное развитие территорий» упоминается только в Жилкодексе РФ, в то время как на территории промышленно-логистического назначения он не распространяется. По оценке топ-менеджера, развитие инженерной и дорожной инфраструктуры составляет 32% себестоимости проекта «Усть-Луга». Кроме того, строительство населенного пункта для работников порта предполагает доступность жилья, что в настоящее время может быть обеспечено лишь за счет государственных субсидий, считает С.Макарова. По ее мнению, для осуществления проектов КОТ необходим выбор оптимальной экономической модели, предусматривающий финансирование государством как инженерной и транспортной, так и социальной инфраструктуры.
Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в России следует использовать механизмы реализации КОТ, действующие в странах Запада, где в роли посредника между государством и девелоперами выступают профильные агентства - такие, как Homes & Communications Agency в Великобритании и Bundes-Immobiliengesellschaft в Германии. Такие агентства помогают девелоперам в отчуждении земли, формировании земельных участков, привлечении муниципальных ресурсов. Кроме того, эти структуры осуществляют распределение государственных средств и контролируют их использование, рассказала Сецкая.