Девелопер: На офисном рынке идет «борьба сумо»
Как признали участники пленарной дискуссии «Управление недвижимыми активами: управление доходами» в рамках форума PROEstate, в сфере офисной недвижимости как в Европе, так и в России сохраняются тенденции к сокращению спроса, а кредитный голод приводит к росту вакантных площадей и снижению арендных ставок.
По словам старшего вице-президента Europolis Александра Босака, в европейских странах девелоперы пытаются привлечь новых клиентов качеством услуг, а удержать старых - гибким варьированием арендных ставок. В некоторых случаях применяется даже полное освобождение от арендной платы на несколько месяцев или даже на год, взамен за обязательство инвестора, например, в дальнейшем арендовать тот же офис еще два года.
Управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов уверен, что западный опыт в России неприменим. Ему известен единственный пример, когда компания предложила бесплатную аренду в течение года, однако объявлением заинтересовался лишь один клиент: остальные решили, что им предлагают некую мошенническую сделку. Подозрения сторон в недобросовестности обоснованы: в нашей стране клиент, воспользовавшись льготой, может просто исчезнуть. И.Водопьянов также рассказал об иске, с которым обратилась в суд против его компании некая фирма на предмет исчезновения хранившегося в арендуемом офисе оборудования, которое реальный арендатор вывез, переоформив на две других фирмы. Как выяснилось в дальнейшем, за истцом стояла крупная компания - конкурент на рынке. «Более дельный совет в наших условиях - укрепить юридическую службу», - считает И.Водопьянов.
«У нас на рынке действительно идет некая борьба сумо», - подтвердил гендиректор VMB Trust Александр Гришин, отмечая обострение конкуренции за крупных клиентов между владельцами бизнес-центров. По свидетельству участников дискуссии, сами арендаторы с целью снижения арендной ставки все чаще шантажируют арендодателей, пытаясь выбить заведомо выгодные для них условия - минимальную арендную ставку на срок 5-10 лет.
«Борьба сумо», по свидетельству гендиректора ООО «Визирь» Валерия Хламкина, приводит к тому, что с сайтов бизнес-центров и с инфо-стендов в их помещениях исчезают списки арендаторов, которые ранее были важным элементом пиара арендодателя. По оценке девелопера, в числе сделок по аренде офисной площади доминирует миграция арендаторов. Между тем ситуация не улучшается: в классе А средняя арендная ставка в начале года сократилась на 35, в классе С - на 20%.
«Раньше считалось, что торговой недвижимостью управлять гораздо труднее, чем офисной, но сегодня ситуация полностью изменилась», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович. По его оценке, с ритейлорами значительно проще придти к взаимовыгодному решению, чем с арендаторами офисов. Кроме того, торговые площади, как правило, более эффективно подвергаются реконцепции.
Доходы от реализации инвестиционных контрактов в Москве резко упали. При годовом плане в 8,338 млрд. рублей (и так сниженном по сравнению с предыдущими годами) за I полугодие 2009 г., по данным экономической политики и развития, было собрано всего 2,116 млрд. «Конечно, город стал меньше получать – стройки стоят, инвесторы достраивают то, что есть, а новые проекты практически не начинают», - комментирует руководитель департамента Марина Оглоблина, пишет газета «Ведомости».
С начала года правительство Москвы снизило свою долю в инвестконтрактах. Ранее город рассчитывал свою долю, исходя из рыночной стоимости проекта, и забирал до 50% квадратными метрами или деньгами. Заместитель гендиректора ДСК-1 (жилье эконом-класса) Андрей Паньковский рассказывает, что у его компании доля города увеличивает себестоимость в 1,5 раза, а если при этом застройщику необходимо за свой счет подводить инженерные сети и строить социальные объекты (школы, детские сады), то в 2-2,5 раза. Коммерческий директор «Капитал груп» (недвижимость бизнес-класса) Алексей Белоусов приводит расчет: «Построить голую коробку дома под ключ стоит около 1000 долларов за 1 кв. м, подвести сети – 500 долларов, при коэффициенте потерь около 20% (нежилые площади) себестоимость строительства составляет порядка 1900 долларов. Доля города в зависимости от выхода площадей, месторасположения и типа недвижимости до кризиса составляла 30-50%. В итоге 1 кв. м без учета коммуникаций застройщику обходился примерно в 3000 долларов».
Теперь формально и доли-то никакой больше нет: инвестор платит за право аренды земельного участка 60%от его кадастровой стоимости. Для собственников зданий, например, экономия составляет 30-40%, утверждает М.Оглоблина.
Снижение доли города, а значит, и себестоимости в итоге обязательно приведет к снижению цены, уверен А.Паньковский. Но за I полугодие открыто всего 2 новых жилищных инвестиционных проекта, говорит руководитель стройкомплекса Владимир Ресин. Департамент экономической политики и развития города анализирует каждый инвестиционный проект в Москве. По результатам будет подготовлен пакет дополнительных мер поддержки инвесторов, обещает М.Оглоблина. Восполнить потери бюджета от снижения инвестиционной активности, по ее словам, «пока не представляется возможным».