В августе цены на жилье в Москве и Петербурге снизились менее чем на 1%
Рынок жилья России все ближе к точке ценового равновесия и по мере приближения к ней темпы снижения цен замедляются. Итоги августа подтверждают этот вывод. Если в июле 2009 г. средние цены предложения на жилье в Москве (в совокупности по вторичному и первичному рынкам), по данным GED Analytics, снизились на 1,4%, а в Петербурге на 1,8%, то в августе снижение цен предложения на жилье в Москве составило 0,3%, а в Петербурге – 0,7%.
Из Москвы, Петербурга и Московской области темпы снижения рублевых цен предложения сохранились только в последней. В июле цены предложения в регионе снизились на 1,8%, в августе – на 1,9%. В основном это связано с локальными событиями на рынке жилья области – в первую очередь сохранением высокого объема ввода в строй новостроек.
К концу августа средние цены предложения в Москве установились на уровне 136700 рублей за 1 кв. м. В начале лета они составляли 142900 рублей за 1 кв. м. За лето цена квадратного метра снизилась на 6200 рублей или на 4,3%. И это на фоне инфляции, которая за три летних месяца составила 1,5%.
В Санкт-Петербурге к концу августа средние цены предложения остановились на уровне 69500 рублей за 1 кв. м. За лето питерский квадратный метр «потерял» 4000 рублей своей ценности или 5,4%. 1 кв. м в Подмосковье предлагают купить в конце августа в среднем по 57800 рублей, что на 2800 рублей дешевле, чем в начале лета (снижение на 4,6%).
Однако, при стабильности текущей макроэкономической ситуации вероятность дальнейшего снижения рублевых цен на жилье осенью 2009 г. в несколько раз меньше, чем летом 2009 г. Более того, в отдельных локальных территориях и сегментах жилого рынка к концу года возможен рост цен предложения на жилье.
Дальнейшее движение цен в различных городах и регионах страны будет определяться не глобальными макроэкономическими изменениями, влияние которых на цены за прошедший с начала кризиса год почти отыграно, а локальными особенностями рынков, а также внутренней экономической политикой государства, местных властей и крупных игроков рынка.
Поощрение выдачи новых ипотечных кредитов, кредитования новых и крепко стоящих на ногах застройщиков, эффективное донесение до населения информации о налоговых и иных льготах для покупателей жилья и получателей кредитов, предоставление государственных гарантий покупателям квартир в новостройках, частно-государственное партнерство с застройщиками – все это может способствовать активизации рынков жилой недвижимости. При грамотной стратегии поведения властей и застройщиков будет происходить постепенное восстановление количества сделок и объемов строительных работ на фоне снизившегося и в целом стабильного уровня цен.
Конечно, эти выводы верны только в условиях стабильной макроэкономической ситуации, которая может быть нарушена, например, в случае снижения цен на мировом рынке на нефть и иные товары российского экспорта.
Цены на жилье за август 2009 г. – в рублях:
|
Регион, тип недвижимости |
Средняя цена предложения, руб. за кв. м на 3 1.08.2009 |
Прирост за август,% |
Прирост с начала 2009 года, % |
|
Москва |
136700 |
-0,3 |
-9,2 |
|
Санкт-Петербург |
69500 |
-0,7 |
-16,5 |
|
Московская область |
57300 |
-1,9 |
-13,3 |
|
Москва, новостройки |
135700 |
-0,7 |
-5,3 |
|
Москва, вторичный рынок |
138500 |
-0,2 |
-9,6 |
|
Санкт-Петербург, новостройки |
68600 |
-0,1 |
-14,3 |
|
Санкт-Петербург, вторичный рынок |
82150 |
-2,0 |
-17,9 |
|
Московская область, новостройки |
55400 |
-1,4 |
-11,1 |
|
Московская область, вторичный рынок |
62100 |
-5,6 |
-16,3 |
Цены на жилье за август 2009 г. – в долларах:
|
Регион, тип недвижимости |
Средняя це на предложения, $ за кв. м на 31.08.2009 |
Прирост за август,% |
Прирост с начала 2009 года, % |
|
Москва |
4331 |
0,3 |
-16,6 |
|
Санкт-Петербург |
2202 |
-0,1 |
-23,3 |
|
Московская область |
1816 |
-1,3 |
-20,4 |
|
Москва, новостройки |
4300 |
-0,1 |
-13,0 |
|
Москва, вторичный рынок |
4388 |
0,4 |
-16,9 |
|
Санкт-Петербург, новостройки |
2174 |
0,5 |
-21,2 |
|
Санкт-Петербург, вторичный рынок |
2603 |
-1,4 |
-24,5 |
|
Московская область, новостройки |
1755 |
-0,8 |
-18,3 |
|
Московская область, вторичный рынок |
1968 |
-5,1 |
-23,1 |
Разногласия между компаниями в вопросе взаиморасчетов возникли в конце 2008 г., когда ЗАО «М-Индустрия» предложило ОАО «ПСК» разделить оплату электроэнергии на строящихся объектах и сданных жилых домах.
Основной причиной этого было стремление «М-Индустрии» исключить в будущем ситуации, подобные возникшей сегодня с жилым домом на пр. Пархоменко, 19/1. Еще в самом начале кризиса компания предвидела, что спрос на недвижимость упадет и финансирование объектов строительства затормозится. Поэтому обеспечение электричеством жильцов в сданных домах не должно зависеть от финансирования строительства других объектов. ОАО «ПСК» ответило на это предложение отказом.
По этой причине договорные отношения между компаниями приостановлены с ноября 2008 г. Сотрудниками «М-Индустрии» опечатаны все счетчики электричества и зафиксированы показания фактических расходов электроэнергии. Вопрос взаиморасчетов рассматривается в судебном порядке.
18 августа 2009 г. в ходе слушаний на судебном заседании было установлено, что общая задолженность «М-Индустрии» перед ОАО «ПСК» составляет чуть более 8 млн. рублей. И даже эта сумма может быть уменьшена до 5 млн., если будет удовлетворена апелляционная жалоба юристов «М-Индустрии» о перерасчете долга по тарифам для населения, вместо строительных.
Долг в 19 млн. рублей, который требует ОАО «ПСК», является не соответствующей действительности цифрой. На сегодняшний день сумма долга по дому 19/1 на пр. Пархоменко и дому 36/1 на пр. Маршала Жукова даже по «строительному» тарифу составляет не более 500 тысяч и 650 тысяч рублей соответственно. «М-Индустрия» готова была оплатить задолженность по жилым домам еще в конце 2008 г., но ОАО «ПСК» отказывается разделить платежи за жилые объекты и стройки.
Отключение от электроснабжения жилых домов за оспариваемый в судебном порядке долг застройщика, является ничем неоправданным видом шантажа, особенно, если учесть, что платежи за эти дома ОАО «ПСК» получает регулярно и в срок.
С апреля 2009 г. действует договор поручительства №219, по которому оплата за услуги электроснабжения указанных домов осуществляется не в «М-Индустрию», а напрямую в «ПСК» по тарифам для населения. Никаких задержек по оплате нет. Несмотря на это, «ПСК» продолжает выставлять счета-фактуры для этих жилых домов по «строительным» тарифам.
Нежелание ОАО «ПСК» разделить оплату жилых и стоящихся объектов объясняется тем, что стоимость 1 КВт электроэнергии для населения составляет около 1,5 рублей, а для строителей – более 2 рублей. Т.к. дома, о которых идет речь в заявлении ОАО «ПСК» уже не первый год как сданы и заселены, в «М-Индустрии» считают, что их электроснабжение должно рассчитываться по тарифам для населения. ОАО «ПСК» заинтересовано в затягивании с переводом жилых домов на постоянную схему электроснабжения. Об этом свидетельствует и то, что все технические работы по подключению объектов к постоянной схеме электроснабжения «М-Индустрия» давно выполнила и объективных причин, кроме желания как можно дольше получать завышенные доходы, для задержки переключения ОАО «ПСК» этих домов на постоянную схему нет.
«М-Индустрия» – не единственная строительная компания в Петербурге, которая вынуждена работать на кабальных условиях с безальтернативным поставщиком услуг. ОАО «ПСК», зная, что многие дома официально сданы и заселены, этого «не замечает» и называет их «стройкой», заставляя застройщиков Петербурга оплачивать услуги по завышенному тарифу, и нести убытки, обеспечивая себе дополнительные доходы.
Несмотря на существующие разногласия с ОАО «ПСК» в оценке ситуации и взаимных договорных обязательств, «М-Индустрия» приложит все усилия для восстановления электроснабжения в доме на пр. Пархоменко в самый ближайший срок, сообщает пресс-служба компании.