Эксперты: Рынок торговой недвижимости в Петербурге «устаканился»
Во II квартале 2009 г. доля вакантных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга стабилизировалась на уровне 11%. Этот показатель, по данным Praktis CB достигает максимума окружных торговых центрах (13,7%) и минимума в гипермаркетах (0,7%).
Больше всего заполнены торговые центры, открытые до 2007 г. - в них вакантные площади составляют 8,8%. В ТЦ, введенных в эксплуатацию в 2007-2008 гг., их доля составляет 19%, а в 2009 г. - 26%.
Добиться заполняемости торговых центров их владельцам удается за счет снижения арендных ставок и гибкого подхода к взиманию арендной платы. Если за 2008 г., по опросам Praktis, в 65% ТЦ арендные ставки в целом повысились, а в 35% остались неизменными, то в I квартале 2009 г. повышение имело место лишь в 6% ТЦ, сохранение прежнего уровня - 39%, а в 55% ТЦ ставки были снижены. Во II квартале арендные ставки были снижены уже в 64% ТЦ.
Уровень арендных ставок также зависит от специализации арендатора. С осени 2008 г. для магазинов спорттоваров она составляла 200-500 рублей за 1 кв. м в месяц, бытовой техники – 300-650 рублей, товаров для дома – 100-500 рублей, для фитнес-клубов – 300-650 рублей. Для супермаркетов арендная ставка составляла 300-750 рублей, для гипермаркетов – 200-400 рублей. Наиболее вариабельными были арендные ставки для предприятий общепита (1-2тысячи рублей) и для магазинов, торгующих одеждой (700-2000 рублей).
Размеры арендной ставки также зависели от размера арендуемой площади, от ее размещения в ТЦ (этаж, близость к входу, эскалатору) и от местоположения самого ТЦ, в особенности от транспортной доступности, определяющей интенсивность покупательского потока, отмечают эксперты.
В настоящее время, по данным компании, лишь в 57% торговых центров применяется фиксированная ставка аренды. В 28% аренда взимается в размере процента от прибыли, в 17% случаев применяется комбинированный тип взимания аренды. Как отмечает директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов, арендная плата в размере процента от прибыли взимается преимущественно с новых арендаторов.
Во II квартале 2009 г. доля арендаторов, намеревающихся сменить ТЦ или сократить арендуемую площадь, уменьшилась с 47 до 20%. Повышение спроса на торговые площади отмечают 27% арендодателей (в I квартале – 9%). Тенденция к закрытию торговых точек пошла на убыль: операторы ТЦ «ужались как могли» и занялись активным сохранением точек, приносящих наибольшую выручку. «Ситуация устаканилась», - констатирует исполнительный директор PraktisСергей Федоров.
Руководитель экспертно-аналитического отдела ГУИОН Дмитрий Табала подтверждает, что ситуация в торговом секторе, в отличие от офисной недвижимости, достигла стабильности. Он не ожидает дальнейшего снижения арендных ставок осенью 2009 г.
Компания Astera St.Petersburg заключила договор с ООО «Невские бани» на брокеридж премиального торгово-развлекательного комплекса «Николаевский Пассаж», который строится на ул. Стремянной, д. 21/5, лит. А (угол ул. Марата и Стремянной). Ввод комплекса в эксплуатацию запланирован на весну 2010 г. Девелопер проекта, ООО «Невские бани», инвестирует в строительство около 20 млн. долларов.
ТРК строится на месте, где до 2000 г располагался банный центр «Невские бани». Старое здание полностью снесено, и на его месте возводится новое 6-иэтажное, архитектурную концепцию которого разработала проектно-производственная фирма «А.Лен», генеральным проектировщиком является ОАО «Проектсервис-СПб ПТИ».
Свое название комплекс получил от исторического названия ул. Марата – Николаевская. Общая площадь будущего ТРК около 13000 кв. м. Завершить общестроительные работы планируется к концу 2009 г.
Здание ТРК будет оборудовано подземной парковкой. Первые 3 этажа займут торговые площади, куда планируется привлечь операторов одежды, обуви, косметики и сопутствующих товаров. 4-й этаж отдадут под ресторанный комплекс премиум-класса. На 5-м и 6-м этажах расположится фитнес-центр «Олимпик» с тренировочными залами, бассейном, SPA -центром и кафе. «Изюминка» комплекса – эксплуатируемая крыша, где разместятся прогулочные зоны, бассейн, естественный солярий и панорамный бар.
«Локация проекта отвечает выбранному сегменту: ТРК откроется в Центральном районе Санкт-Петербурга, в непосредственной близости от Невского пр. «Высокий пешеходный и автомобильный трафик, наличие подземной и наземной парковки – необходимые условия для премиальных торговых комплексов, и в этом проекте они соблюдены», - отмечает Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа Astera St.Petersburg.