Эксперт: Слабое место ПЗЗ Петербурга – чрезмерная детализация промышленных территориальных зон
Как напомнил в ходе VII Всероссийской конференции «Градостроительство и планирование территориального развития России» заместитель гендиректора ООО «Институт территориального развития» Владимир Аврутин, при переработке петербургского Генплана в 2007-2008 гг. число функциональных зон было намеренно сокращено как в интересах застройщиков, так и с учетом утверждения нового федерального законодательства о резервировании земель. Еще одной существенной причиной были новые планы развития автомобильного кластера, которые не предусматривались первоначальным вариантом документа.
Однако преимущества гибкости и вариативности развития города, достигнутые при внесении исправлений в Генплан, во многом сошли на нет после утверждения Правил землепользования и застройки, считает В.Аврутин. Детализация промышленных зон на 9 вариантов, по его сведениям, нарушило планы множества предпринимателей. «Даже в том случае, когда производство уже построено и работает, в случае реконструкции оно вынуждено будет сменить профиль», - отмечает он.
«Теперь мы слышим те же жалобы ущемленных инвесторов, что и после утверждения первоначальной версии Генплана, - констатирует В.Аврутин. - Они спрашивают: почему нас поставили вне закона? А только потому, что КЭРППТ решил внедрить в градостроительный документ разработку о совместимости или несовместимости тех или иных производств». По его оценке, это сделало ПЗЗ неустойчивым и уязвимым документом. «Градостроительная документация для мегаполиса должна предлагать решения, а не создавать дополнительные проблемы», - считает эксперт.
Как сообщало АСН-инфо, детализация промышленных зон была внесена в ПЗЗ на последней стадии доработки, через 3 месяца после проведения общественных слушаний, что не дало возможности застройщикам представить свои аргументы.
В практике разработки правил землепользования и застройки в регионах России одним их наиболее конфликтогенных положений федерального законодательства являются виды разрешенного использования. По данным начальника группы правового сопровождения документации ОАО «НИИП градостроительства» Антона Щукина, во многих регионах после утверждения ПЗЗ обнаруживается, что некоторые заявляемые застройщиками объекты невозможно отнести ни к основным, ни к условно разрешенным, ни к вспомогательным видам использования. Это чаще происходит в случаях, когда виды использования формулируются слишком узко.
По мнению А.Щукина, виды использования в различных территориальных зонах целесообразно представлять в ПЗЗ в виде подробной таблицы, чтобы избежать возможности двояких толкований. При этом таблица должна сопровождаться точным перечнем терминов. Чем точнее составлен этот раздел ПЗЗ, тем легче будет избежать судебных исков, считает он.
В некоторых крупных регионах, в частности, в Санкт-Петербурге, виды использования излагаются, напротив, слишком расплывчато, что создает возможность для манипуляций, полагает эксперт.
Как отметил заместитель гендиректора ООО «Институт территориального развития» Владимир Аврутин, разработчики петербургских ПЗЗ фактически включали в перечень видов использования не отдельные виды, а группы видов, именно с учетом их вариабельности в мегаполисе.
Эксперты соглашаются в том, что применение ПЗЗ как в мегаполисах, так и в любых инвестиционно привлекательных регионах приведет к значительному количеству судебных споров. В.Щукин предвидит, что областным архитектурным ведомствам придется повсеместно расширять свои штаты за счет юристов для представления интересов администраций в судах. В.Аврутин полагает, что градостроительное законодательство может стать первоочередным предметом экспертизы на коррупционность в соответствии с процедурой, прописанной в федеральном законе «О противодействию коррупции». Впрочем, по его мнению, подобной экспертизе следует прежде всего подвергнуть Градостроительный кодекс РФ.