Эксперт: Кризис избавляет власти пригородов от гигантомании
Как отметил в ходе конференции «Градостроительство и планирование территориальное развитие России» президент Национальной гильдии градостроителей (НГГ) Максим Перов, последствия финансового кризиса развеяли иллюзии как частных инвесторов, так и муниципальных властей по поводу стремительного роста городских агломераций. Это в особенности проявилось на областных территориях, прилегающих к крупным мегаполисам, где МО рассчитывали на возникновение городов-спутников, а заинтересованные застройщики полагались в первую очередь на крупные банковские кредиты.
Как подтвердил главный архитектор Всеволожского района Ленобласти Эдуард Акопян, муниципальные заказчики генеральных планов поселений, примыкающих к Санкт-Петербургу, до наступления кризиса рассчитывали на рост населения в пригородной зоне до 1 млн. человек, хотя в настоящее время все население региона составляет 1,6 млн. человек, а Всеволожского района – 220 тысяч.
По словам руководителя группы ОАО «НИПИ градостроительства» Татьяны Варгиной, при разработке территориального плана Всеволожского района было решено отказаться от т.н. «оптимистического варианта развития». Оценивая проекты генпланов ряда поселений, специалисты института обратили внимание на то, что проекты МО, рассчитанные на стремительный рост жилищного строительства, не предусматривали возможностей трудоустройства новых жителей. При этом рост мог быть фактически достигнут лишь за счет миграции.
Как подтверждает директор института Андрей Лаппо, многих местных руководителей невозможно убедить в том, что население на их территориях совершенно не обязательно возрастет в ближайший период. В свою очередь, привлеченные проектировщики, потакая инвесторам, составляют генпланы поселений без учета реальных возможностей, и часто с расчетом на расширение границ поселения за счет земель сельскохозназначения.
«Альфа-групп» Михаила Фридмана приобрела у Credit Suisse просроченные долговые обязательства Mirax Group Сергея Полонского на 200 млн. долларов с более чем 60-процентным дисконтом. С учетом этого долга «Альфа» становится крупнейшим кредитором девелопера (теперь Mirax должна ей около 300 млн. долларов) и утверждает, что поможет компании реструктурировать весь долговой портфель, который оценивается в 600 млн. долларов, пишет газета «Коммерсант».
Под эти кредиты Credit Suisse, конечными держателями которых является пул западных фондов, среди которых Morgan Stanley и Citibank, заложены акции голландской компании (ее название не раскрывается), владеющей «через ЗАО «Миракс-Сити» правами на комплекс «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити», говорит источник в Mirax. Одна из двух башен «Федерации» недостроена, в обеих — более 70% площадей уже проданы.
Зампред правления Альфа-банка Владимир Татарчук подтвердил, что пул западных инвесторов во главе с Credit Suisse переуступил банку долг Mirax. «Это была абсолютно добровольная сделка со стороны банков-кредиторов, которые предпочли продать долг с дисконтом, а не реструктурировать его», - пояснил он, отказавшись назвать размер дисконта.
Член совета директоров Mirax Дмитрий Луценко считает, что «Альфа-групп» поступила «недружественно», выкупив долг с дисконтом около 60%. «У нас было альтернативное предложение по выкупу долга – пул дружественных нам инвесторов готов был перекупить кредиты с чуть большим дисконтом», - утверждает он. Другой источник, знакомый с переговорами, утверждает, что скидка «Альфе» была больше. Дисконт покупателей со стороны Mirax, по его словам, превышал 75%, однако предполагалось торговаться.
В конце февраля Mirax предлагала Credit Suisse схему реструктуризации, подразумевающую погашение 10% долга сразу, а остальной суммы — с рассрочкой в течение 20 месяцев при увеличении кредитной ставки с 10% до 14% годовых. Весной по такой схеме Mirax удалось договориться с держателями CLN на 161,9 млн. долларов. Но у банков эта схема энтузиазма не вызвала. Дважды Mirax Group и Credit Suisse подписывали stand-still agreement (соглашение о невостребовании долга в течение 60 дней), последнее из которых истекло в начале июля.
На начало 2009 года Mirax Group оценивала свои долги в 779,1 млн. долларов. Сейчас, по подсчетам компании, ее долг уменьшился примерно до 600 млн. Теперь «Альфа-банк» - крупнейший кредитор Mirax Group: с учетом еще двух кредитов, которые банк выдал сам, он может требовать от девелопера почти 300 млн. долларов Кредиты, взятые у Альфа-банка, Mirax обслуживает исправно, утверждает Д.Луценко: до 19 декабря 2009 г. группа должна вернуть 50 млн. долларов, в июле 2011 г. – еще 40,3 млн. «Цель сделки – усилить позиции банка как кредитора компании», - подтверждает В.Татарчук.
«Если кредитор начинает скупать другие долги компании, особенно просроченные, то, исходя из теории слияний и поглощений, с большей долей вероятности можно сказать, что он намеревается применить процедуру банкротства, чтобы получить все активы должника», - считает первый вице-президент «Ведис Групп» Андрей Белюченко.
«Мы настроены на конструктивный диалог с компанией и готовы помочь ей реструктурировать весь объем задолженности. Кроме того, мы не исключаем, что Альфа-банк продолжит финансировать проекты Mirax», - заявил пообещал В.Татарчук.