Эксперты: Предпосылок для существенного снижения цен на недвижимость сейчас нет
Информационная группа инвестиционного холдинга «Финам» провела конференцию «Вопреки кризису: точки роста экономики». Ее участники считают, что существенное снижение цен на недвижимость могло бы выступить фактором ускоренного восстановления этого рынка. Однако, сейчас предпосылок для заметного падения стоимости активов в данном сегменте нет.
Эксперты считают, что кризис на рынке недвижимости в ближайшие месяцы может продолжиться. « Собственно, заметное падение цен на жилье в РФ произошло только в долларовом выражении. Для увеличения спроса на этом сегменте необходимо дальнейшее сокращение цен на недвижимость, предположим, на 30-50% в реальном выражении. Строительным компаниям необходимо в этой ситуации увеличивать эффективность своей деятельности, государству – смягчать негативные для бизнеса составляющие этого процесса, сокращая, к примеру, затраты отрасли на преодоление административных барьеров, предоставляя строительным компаниям нерыночные долгосрочные кредиты», - рекомендует главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
Руководитель аналитического департамента компании «Совлинк» Михаил Армяков также считает, что предпосылок для существенного снижения цен на рынке недвижимости нет: «Следует учитывать, что недвижимость – не такой ликвидный актив, чтобы «обваливаться» на 70-80%. Поэтому, если не произойдет существенных изменений в сложившейся структуре отрасли, то цена может опуститься еще на 10-15%, не больше. Для более серьезного падения цен необходимы какие-нибудь более серьезные основания: например, изменение налогообложения жилой недвижимости. Если повышение налогов приведет к тому, что обладание большим количеством «инвестиционных» квартир станет слишком накладно, это может привести к росту предложения».
Снижение цен возможно только в случае развития кризиса в экономике в целом, что приведет к массовой реализации банками полученных ими залогов. «Недвижимость – гораздо больший неликвид, чем самая неликвидная акция. Не зря ипотечные банки идут на хорошие уступки должникам, лишь бы не получить на баланс эти квартиры. Но агрессивного продавца в секторе нет, поэтому цены стоят там, или почти там, где они стояли. Если такой продавец появится, например, это могут быть те же банки, массово реализующие залоги, цена уйдет вниз», - уверен глава аналитического департамента УК «Ингосстрах-Инвестиции» Евгений Шаго.
С такой точкой зрения согласен г-н Осин, который при этом не исключает формирования на рынке недвижимости долгосрочной понижательной тенденции: «Снижение реальных цен на жилье от текущих уровней возможно, как в результате «расчистки» банковских балансов, так и – в более долгосрочном периоде – в результате перемещения инвестиционных потоков в сектор производственных вложений, увеличения государственных инвестиций в строительство, повышения качества административного управления, роста налогов на «лишнее» жилье в условиях необходимости поиска источников дополнительного бюджетного финансирования». Правда, экономист признает: «Недвижимость в России – один из основных инструментов «бегства в качество», «надежный актив». Государство, как представляется, поддерживает цены на этом сегменте в рамках общей политики «сглаживания» негативных последствий кризиса».
Большинство экспертов считают, что государству стоит сосредоточиться на развитии инфраструктуры. Например, директор аналитического департамента «Банка Москвы» Кирилл Тремасов заявил: «Решение жилищной проблемы – это государственная задача, а основные пути решения прописаны в любом учебнике: повышение конкуренции на данном рынке, снижение административных барьеров плюс государственные инвестиции в инфраструктуру (земля, дороги, коммуникации)».
Скандал вокруг планируемых к сносу или так называемой реконструкции официально признанных аварийными домов-памятников на Большой Подьяческой ул. в Центральном районе Петербурга разгорается с новой силой. На днях экспертная организация, выполнявшая по заказу жильцов альтернативное обследование спорных зданий (в результате которого рассматриваемее объекты были признаны, напротив, неаварийными), сделала свои мотивированные возражения на позицию КГИОП. Она назвала мнение Смольного, равно как и межведомственной комиссии Адмиралтейского района, «субъективным и не обоснованным», сообщает ИА Росбалт.
Напомним, охранное ведомство отказалось принять во внимание техническое заключение ЛенжилНИИпроекта, позволяющее сохранить ценные исторические здания, - сочтя его «субъективным» и грешащим многочисленными недоделками, и, по сути, обвинив независимых экспертов в и непрофессионализме. Подобное развитие событий позволило представителям градозащитного сообщества высказать предположение о «лоббировании интересов застройщика». В свою очередь, специалисты института провели жесткий «разбор полетов», не оставив от претензий и комментариев КГИОП камня на камне.
«КГИОП, слепо доверяя Своду правил, носящему только рекомендательный характер, - говорится в документе за подписью главного специалиста технической экспертизы ЛенжилНИИпроекта, - без учета возраста, особенностей домов и т.д., настаивает на детальном инструментальном обследовании, не обладая информацией по истории обследования данного объекта».
Специалисты составили сводную таблицу, в которой слева, пункт за пунктом, приведены рекламации КГИОП, справа – ответы НИИ. «Итоговый вывод о неаварийном состоянии домов носит субъективный характер и не обоснован материалами отчета», - указывает КГИОП. «Мнение КГИОП также носит субъективный характер и не обосновано», —парируют специалисты института.
«Известны случаи еще менее обоснованных выводов», — продолжает представитель ЛенжилНИИпроекта, имея ввиду заключение районной МВК, «приговорившей» здания-памятники на Большой Подьяческой. «Из 12 членов комиссии, подписавших упомянутое заключение, ни один не имеет прав или лицензий на обследование, но решение принимает», - подчеркивают эксперты.
«Ссылка на техническое заключение ЗАО «Стилес» (об аварийности зданий и опасности их для жителей) вызывает недоумение, так как данное ТЗ имеет отступления от Свода правил в объеме несопоставимо большем, чем ТЗ «ЛенжилНИИпроекта», - резюмируют специалисты.
Напомним, материалы независимой экспертизы представляют собой профессиональное исследование на более чем 80 листах, официальная же экспертиза, заказанная чиновниками строительной фирме «Стилес», уместилась всего в 9 листов. Примечательно, что эта компания, давая характеристики историческим зданиям, - в частности, определяя их возраст, промахнулось на полтора века, датировав дома начала XIX в. постройки 1933 г., - однако заказчика это ничуть не смутило.
Напомним также, что заключение районной МВК об аварийности зданий было принято только 21 февраля 2008 г, при том что, согласно постановлению городского правительства № 858, дома на Большой Подьяческой признаны «в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу до 1 января 2007 г.».
В Жилищном комитете заверяют, что решением МВК означенные дома-памятники все-таки попали «под реконструкцию», а не под снос – то есть, их участь стала «мягче», забывая, что федеральное законодательство категорически не предусматривает на объектах культурного наследия такого вида работ, как «реконструкция».
В ответе на запрос активистов группы ЭРА из аппарата вице-губернатора Алексея Сергеева от 1 июля 2009 г. утверждается: «Решение администраций районов Петербурга о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкци не является основанием для сноса/реконструкции».
Напомним также, что, по сообщению Жилищного комитета, постановление №858 о сносе 24 петербургских домов должно быть в ближайшее время отменено.
Градозащитники, со своей стороны, намерены повторно направить в КГИОП заключение независимой экспертизы, признающей здания на Большой Подьяческой неаварийными, и потребовать рассмотреть материалы по существу.