Лишь 20 % петербургских риэлторов, работающих с зарубежной недвижимостью, проводят экспертизу договоров купли-продажи
Такое мнение было высказано начальником отдела продаж зарубежной недвижимости ГК «Невский Альянс» Еленой Ляпиной в ходе круглого стола «Управление рисками на рынке зарубежной недвижимости: техника безопасности при выборе объекта и ответственность риэлторов», организованного журналом "Ваш дом за рубежом".
По мнению гендиректора российско-болгарской компании WorldEconomEstate Ирины Федоровой, риэлторское агентство может заявлять о совей готовности проводить экспертизу документов, однако это не значит, что оно в состоянии обеспечить адекватность экспертизы и исключить возможные риски покупателя. «Основной проблемой здесь является отсутствие в подавляющем большинстве риэлтерских компаний, консультирующих по вопросам приобретения недвижимости за рубежом, квалифицированных юристов, в том числе специалистов по праву в сфере недвижимости той страны, о сопровождении сделок с которой фирма заявляет, - рассказывает она. – Только в 5 % петербургских риэлторских компаний специалисты могут провести компетентную экспертизу застройщика, объекта и договора купли-продажи недвижимости».
Как отмечают участники круглого стола в ситуации, когда на петербургском рынке риэлторских услуг в сфере зарубежной недвижимости, нет общепринятых технологий и стандартов проведения сделок, российский покупатель часто предпочитает доверять зарубежному риэлтору, наивно полагая, что в стабильной европейской стране нет места мошенничеству. Однако это не так.
По данным И.Федоровой, у продавцов любой страны мира есть желание извлечь выгоду, в том числе, путем предоставления клиенту неполной или неточной информации. Другое дело, что европейские покупатели меньше на это поддаются, в отличие от российских. По ее данным, объем предварительного договора купли-продажи объекта болгарского застройщика для гражданина Германии составляет 3 страницы, для россиянина - 2. При этом строитель исключает из договора для гражданина РФ пункт о своей ответственности в случае незавершения объекта. Именно поэтому предварительный договор, по мнению И.Федоровой, должен быть дополнен квалифицированным юристом, который помимо болгарского права в этой сфер должен знать ситуацию в стране изнутри.
Приводя примеры мошенничества со стороны зарубежных риэлторов, Е.Ляпина рассказывает о случае приобретения российским покупателем через французское агентство квартиры с садом. Уже после сделки выяснилось, что сад не стал собственностью покупателя, а является местом общего пользования жильцов всего дома.
Отсутствие у российского покупателя понимания специфики владения объектом за рубежом является еще одним проблемным моментом, оценить который при оформлении сделки неспециалисту достаточно сложно. По словам Е.Ляпиной, во Франции индивидуальными коммунальными платежами являются платежи за электроэнергию и за газ. Если ваш сосед не платит за лифт или услуги консьержки, его долг будет разделен между всеми жильцами. Подобные проблемы испытывают жильцы 20% домов во Франции. Таким образом, ежемесячные платежи владельца недвижимости могут увеличиться на 5-10%.
«Одной из самых безопасных стран с точки зрения приобретения недвижимости является Финляндия, поскольку законодательство этой страны практически на 100% защищает покупателя, в том числе нерезидента, - рассказывает генеральный директор агентства «Динас» Юрий Сергеев. – В этом отношении российский граждан будет защищен, если доверит оформление вделки финскому риэлтору».
По данным журнала «Ваш дом за рубежом» активно консультационные услуги и полное сопровождение сделок с зарубежной недвижимостью на петербургском рынке оказывают 40-50 компаний. При этом всего на петербургском рынке более 1000 фирм, заявляющих об оказании таких выше услуг.
Сегодня городское Законодательное собрание приняло за основу закон «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге». Проект внесен Комиссией по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакС. При доработке законопроекта были учтены замечания Юридического комитета Смольного и Юридического управления ЗакС.
Как сообщало АСН-инфо, закон регламентирует всю процедуру разработки, утверждения, мониторинга и актуализации основных градостроительных документов города - Генерального плана, Правил застройки (слово «землепользование» исключено) и Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), а также порядок подготовки и содержание проектов планировки территорий. Закон, в соответствии с Градкодексом РФ, устанавливает порядок взаимодействия органов городской власти в процессах территориального планирования и градостроительного зонирования города, а также резервирования земель, финансового и информационного обеспечения градостроительной деятельности.
Резервированию земель для госнужд Санкт-Петербурга посвящена специальная глава закона. В частности, устанавливается, что решение о резервировании должно содержать цели и сроки резервирования, реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется, ограничения прав на зарезервированные участки, устанавливаемые в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами, сведения о месте и времени ознакомления заинтересованных лиц со схемой резервируемых земель, а также перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в их границах.
Согласно законопроекту, правовой режим резервируемых земель предусматривает исключение объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, из числа подлежащих предоставлению в постоянное пользование, а также в безвозмездное срочное пользование или долгосрочную аренду гражданам и юридическим лицам; отказ в предоставлении этих объектов для строительства или реконструкции, отказ в выдаче разрешения на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, если они не соответствуют целям резервирования.
Ряд важных положений закона относится к порядку внесения изменений в Генплан и Правила застройки (ПЗ). Согласно ст. 11, городское правительство по результатам мониторинга Генплана раз в год предоставляет ЗакС доклад о его реализации. При этом может приниматься решение о подготовке предложений по внесению изменений в Генплан, которые могут относиться как ко всей территории Санкт-Петербурга, так и к отдельным территориальным единицам города или их частям. При этом в части размещения объектов капстроительства регионального значения могут разрабатываться территориальные и отраслевые схемы размещения указанных объектов, развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, охраны окружающей среды, использования подземного пространства.
Основанием для внесения изменений в ПЗ, согласно ст. 16 законопроекта, может являться их несоответствие Генплану в результате внесения в него изменений, а также поступление предложений об изменении границ территориальных зон и градостроительных регламентов. При этом изменения могут относиться ко всей территории Санкт-Петербурга, к отдельным территориальным единицам города или их частям. Таким образом, законопроект устанавливает, что внесение отдельных изменений в Генплан и ПЗ не предполагает полного пересмотра этих документов.
Вступление в силу закона предполагает отмену действующего закона о регулировании градостроительной деятельности, принятого в декабре 2003 г.