Эксперты: Гостиничные объекты с хорошей локацией, несмотря на кризис, активно строятся в Петербурге
В 2007-2008 гг. девелоперы рассчитывали на рост в Петербурге спроса на отели высокого класса, в связи с чем на рынок вышло значительное количество новых гостиничных проектов. Однако последствия мирового финансового кризиса оказали существенные влияния на перспективы ввода объектов. По данным, которые представил на круглом столе в редакции «Строительного Еженедельника» руководитель группы исследований коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Олег Громков, девелоперы были вынуждены заморозить преимущественно проекты 5-звездных отелей.
В I квартале года ОАО «Адамант» объявило о приостановке реализации проекта гостиницы Starwood сети Sheraton на Пулковском шоссе, ProCapitalGrupp – отеля DominaPrestigeна Б.Морской ул.54, а ОАО «ЛСР» - проекта реконструкции бывшего здания треста «Главленинградстрой» на Невском пр. 1 под 5-звездную гостиницу.
Заморожен также ряд проектов бизнес-класса, расположенных на периферии города. К таковым, в частности, относится проект 3-звездного отеля «Невский колизей», который Margheri Group намеревалась реализовать в пос. Бугры.
Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова подтверждает, что в условиях кризиса иностранные граждане, посещающие Санкт-Петербург, предпочитают отели в центральной части города или в исторических пригородах. По ее словам, на всех 8 гостиничных объектах в престижных и обладающих историко-культурными достопримечательностями районах, ввод которых запланирован на 2009 г., ведется активное строительство.
В общей сложности, по данным Knight Frank, в 2009 г. планировался ввод 11 новых отелей. Как отметили участники круглого стола, инвесторы не заинтересованы в замораживании объектов, находящихся в завершающей фазе строительства, поскольку, даже при низком заполнении, они начнут окупаться, в то время как их замораживание приведет лишь к дополнительным расходам.
В то же время из числа гостиниц, ввод которых запланирован на 2010 г., будут сданы, по оценкам АРИН, не более половины. В числе объектов высокого класса эксперты смогли назвать лишь один проект, на котором продолжается интенсивное строительство – отель Four Seasons российской компании ЗАО «Тристар Инвестментс», под который реконструируется бывший дом Лобанова-Ростовского. Преимуществами проекта, как отмечает О.Громков, является эксклюзивное расположение, привлечение зарубежного оператора, не отказавшегося от проекта в период кризиса, а также открытие кредитной линии под реконструкцию.
Специалисты Knight Frank также считают перспективным проект отеля высшего класса в составе проектируемого комплекса «Набережная Европы», который характеризуется теми же преимуществами. К проекту гостиницы, которую предполагается построить на пл. Лихачева, уже проявили интерес такие крупные сети, как Hyatt и Ruffles.
Впрочем, основным предметом интереса гостиничных операторов являются проекты 3-4-звездных отелей. В 4-звездные отели в силу кризиса перемещаются клиенты из числа зарубежных топ-менеджеров. Класс 3 «звезды» остается популярным у иностранцев, прибывающих в город с туристическими целями.
Гендиректор Hospitality Management St.Petersburg, председатель Комитета по гостиничной недвижимости ГУД Блэйк Андерсон-Бунтз считает, что ряд отелей постройки 1970-х гг., не соответствующих европейским критериям класса 3 звезды, целесообразно реконструировать в период кризиса. К таким гостиничным объектам он относит расположенные в историческом центре «Русь» на Артиллерийской ул. и «Санкт-Петербург» на Пироговской наб.
По прогнозам Knight Frank, наиболее востребованным новым гостиничным объектом из числа вводимых в текущем году станет 3-звездный отель Holiday Inn на Московском пр., 79. Из проектируемых объектов, по мнению экспертов компании, хорошо продумана реконструкция здания на Малой Морской ул.5 под отель эконом-класса, которую намерена в течение 2 лет осуществить финская гостиничная сеть Omenahotelli. Это будет первый в Санкт-Петербурге проект отеля без административного персонала, где доступ и оплата будет осуществляться через Интернет. Б.Андерсон-Бунтз подтверждает, что объекты с продвинутым уровнем интернет-коммуникаций в целом будут наиболее привлекательны на рынке.
Таков основной вывод организованного «Бюллетенем недвижимости» круглого стола «Кризис – время для сделок M&A на рынке недвижимости Петербурга». Общеизвестная аксиома о частых слияниях и поглощениях в периоды кризисов не работает на рынке недвижимости. Как правило, риэлторские компании не располагают значительными акивами. Разумеется, возможен уход с рынка большого числа мелких фирм, однако перемены возможны лишь внутри давно сложившихся секторов рынка. Для его сколько-нибудь существенного передела участники «круглого стола» не видят никаких оснований.
По их данным, сегодня в Петербурге продолжают работать около полутора десятков крупных агентств недвижимости и 30-35 средних. Причем они не только не стремятся поглотить ослабленных кризисом конкурентов, но и, как сообщил генеральный директор корпорации «Адвекс» Владимир Гаврильчук, даже «не спешат соглашаться» с предложениями коллег, которые и сами рады бы присоединиться к более сильному бизнесу.
Гендиректор АН «Динас» Юрий Сергеев считает крайне маловероятной саму возможность банкротства крупной риэлторской компании. Он оценил положение основных участников петербургского рынка, как «очень устойчивое». Ю.Сергеев подчеркнул, что даже в теоретическом случае банкротства, клиенты уже не понесут, как раньше, значительных убытков: времена крупных залогов давно прошли, а средняя сумма обычно вносимого клиентами аванса несопоставима с полной ценой сделки. Да и заинтересованные агенты при любом развитии событий стремятся сделать все возможное для ее завершения.
По словам генерального директора АРИН Андрея Тетыша, стабильная структура петербургского рынка недвижимости сформировалась еще дюжину лет назад. На нее практически не повлиял предыдущий кризис, да и сегодня она остается вполне адекватной сложившейся ситуации.
Участники круглого стола отметили почти полную бессмысленность слияний или поглощений риэлторов, за исключением разве что имиджевых акций. Как сказала генеральный директор РА «ИМКА-Медиа» Татьяна Казакова, теоретически имело бы смысл взаимодополняющее объединение, например, агентства недвижимости и рекламного агентства. Но слияние или поглощение однородных субъектов и она считает сегодня не имеющим смысла, лишь добавляющим проблем приобретателю.