Эксперт: Химеры ушли с рынка элитной загородной недвижимости
В структуре спроса на загородное элитное жилье резких перемен на сегодняшний день не наблюдается, заявил на конференции Elite Estate генеральный директор компании Village Consulting Алексей Рогов. Тем не менее, он с удовлетворением отметил некоторые новые тенденции. «Слава Богу, в последнее время перестали выставлять объекты, не обладающие достаточным весом, за счет перегрузки социальной инфраструктурой – бассейнов и спа-салонов. Химеры ушли с рынка, и теперь остается действительно элита», - отметил он.
Кроме того, эксперт обозначил в качестве новой тенденции рынка в данном сегменте стремление к увеличению земельных участков с традиционных 500 соток до 1-1,5 га при сохранении метража жилья примерно на уровне 450 кв. м. Параллельно, по словам А.Рогова, происходит расширение традиционного ареала загородного элитного домостроения. Если раньше он ограничивался зоной в пределах 30 км от Санкт-Петербурга, то сегодня элитным может считаться и коттедж, расположенный за 60 км от города, например, под Выборгом. «При этом в целом застройщики стали более бережно относиться к развитию территории», - заметил он.
Размер скидок, которые предлагают застройщики элитных коттеджных поселков с января 2009 г., А.Рогов оценил в среднем в 20%. Он также отметил, что в условиях сокращения продаж, большинство собственников земельных участков продолжают работу над получением технических условий и оформлением прав. «Это не может не радовать, поскольку это обеспечит оперативную реакцию продавцов на восстановление спроса в будущем, - сказал эксперт. – Поэтому мы полагаем, что резкого провала предложения в связи с отсутствием проектов не будет».
Ситуацию в сегменте элитного загородного жилья на сегодняшний день эксперт охарактеризовал как «достаточно стабильную, без игры на понижение».
Как напомнил на круглом столе «Охта-Центр» - общественная экспертиза» директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов, предоставление разрешений застройщикам на отклонение от предельных градостроительных параметров устанавливается ст. 40 Градостроительного кодекса РФ, а также ПЗЗ и другими региональными законодательными актами. Между тем ст. 40 Градкодекса ограничивает допустимые отклонения от предельных параметров разрешенного строительства случаями, когда размеры земельных участков меньше установленных регламентом минимальных, либо их конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики неблагоприятны для застройки.
Первый из предусмотренных случаев на территорию строительства «Охта-Центра» не распространяется, поскольку в территориальных зонах ТД1-1_1 минимальный размер земельных участков не установлен, отмечает эксперт. К неблагоприятным характеристикам земельного участка специалисты относят, в первую очередь, ярко выраженный рельеф (крутой склон), опасность развития эрозионных процессов, попадание части участка в санитарно-защитную зону, форму участка (чрезмерно вытянутый, звездчатый, неправильной геометрической формы).
«Проблемные» характеристики участка могут являться основанием для отклонения от таких предельных параметров, как, например, минимальная этажность застройки (если она устанавливается), минимальная площадь застройки, минимальный процент озелененности земельного участка и др. в тех случаях, когда физически невозможно произвести застройку с параметрами, установленными градостроительными регламентами, напоминает А.Карпов. В то же время представить себе неблагоприятные характеристики земельного участка, являющиеся основанием для превышения предельных параметров высотности зданий, по сути невозможно.
Как отмечает А.Карпов, в случае в «Охта-Центром» возникают затруднения также при предоставлении разрешения на строительство здания высотой от 48 до 100 м. В квартале, ограниченном р. Нева, р. Охта и Якорной ул., максимальная высота конька или плоской кровли зданий, строений, сооружений, расположенных в глубине квартала составляет 100 м, а значение локального увеличения предельного высотного параметра – также 100 м. При этом для строительства здания с максимальной высотой специальных разрешений не требуется, а для строительства здания на основании локального увеличения требуется уточнение местоположения такого здания в проекте планировки территории, а также, согласование в установленном порядке архитектурного решения. Между тем, этот порядок до настоящего времени не определен, напоминает эксперт.
Кроме того, значение предельной высотности внутриквартальной застройки в рассматриваемом квартале, установленное ПЗЗ, вступает в противоречие с положением о режиме ЗРЗ2 в законе «О границах зон охраны объектов культурного наследия», не допускающим визуального превышения уличного фронта над внутриквартальной застройкой, отмечает А.Карпов. По его мнению, именно в связи с противоречиями между федеральным и местным законодательством связано то, что правительством города до настоящего времени не принято постановление, устанавливающее порядок утверждения отклонений от параметров разрешенного строительства.