Эксперт: Рынок недвижимости Калининградской области приоткрылся для иногородних участников
Кризис сферы недвижимости не обошел стороной Калининградскую область. Однако это предоставляет дополнительные возможности иногородним инвесторам, девелоперам и застройщикам выйти на этот рынок, - заявил в ходе конференции Elite Estate, заместитель генерального директора компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.
По его словам, несмотря то, что регион столкнулся с явным кризисом перепроизводства – в 2006 г. здесь вводилось 0,87 кв. м на человека, в 2007 г. – 1,11 кв. м., а в 2008 г. – 1,15 кв. м – существуют и предпосылки для роста.
Отчасти это обусловлено развитием крупных имиджевых проектов, таких например, как восстановление Королевского замка в Калининграде или проект Марина – Янтарный берег, предполагающий создание инфраструктуры для проведения морских регат в расчете на участие до 950 судов в Пионерском. Ни один них не приостановлен из-за кризиса, - сообщил О.Пашин. В 2010-2011 гг. регион вновь будет лидировать по объемам ввода жилья, - считает эксперт.
Он также сообщил, что в Пионерском строится 23 жилых объекта, более половины которых – элитное жилье, сравнительно дешевое по столичным меркам. Средние цены на такую недвижимость составляют сегодня порядка 86 тысяч рублей за 1 кв.м. Цены на новое жилье в еще одном известном курортном городе – Светогорске – составляют около 80 тысяч рублей за 1 кв.м.
В самом областном центре цены еще ниже – порядка 68 тысяч рублей за 1 кв. м. «Но где еще, если не в Калининграде, можно получить возможности для строительства современного зданий в историческом центре», - заметил О.Пашин, пояснив, что центр города, сильно пострадавшего от бомбежек во время войны, имеет множество лакун, привлекательных для проектов реконструкции. В то же время, сохранившаяся старая прусская застройка и планировка города накладывает высокие требования по отношению к качеству проектирования и строительства. «Должен отметить, что качество строительства в Калининграде значительно выше, чем в Петербурге», - заявил эксперт.
Он также сообщил, что в условиях инвестиционного дефицита, региональные власти стараются создать условия, благоприятствующие приходу новых проектов и участников. А консультантами и партнерами петербургских компаний, которые пожелают выйти на этот рынок, могут стать «Петербургская Недвижимость» и GVA Sawyer, имеющие там свои представительства.
Как напомнил на круглом столе «Охта-Центр» - общественная экспертиза» директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов, предоставление разрешений застройщикам на отклонение от предельных градостроительных параметров устанавливается ст. 40 Градостроительного кодекса РФ, а также ПЗЗ и другими региональными законодательными актами. Между тем ст. 40 Градкодекса ограничивает допустимые отклонения от предельных параметров разрешенного строительства случаями, когда размеры земельных участков меньше установленных регламентом минимальных, либо их конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики неблагоприятны для застройки.
Первый из предусмотренных случаев на территорию строительства «Охта-Центра» не распространяется, поскольку в территориальных зонах ТД1-1_1 минимальный размер земельных участков не установлен, отмечает эксперт. К неблагоприятным характеристикам земельного участка специалисты относят, в первую очередь, ярко выраженный рельеф (крутой склон), опасность развития эрозионных процессов, попадание части участка в санитарно-защитную зону, форму участка (чрезмерно вытянутый, звездчатый, неправильной геометрической формы).
«Проблемные» характеристики участка могут являться основанием для отклонения от таких предельных параметров, как, например, минимальная этажность застройки (если она устанавливается), минимальная площадь застройки, минимальный процент озелененности земельного участка и др. в тех случаях, когда физически невозможно произвести застройку с параметрами, установленными градостроительными регламентами, напоминает А.Карпов. В то же время представить себе неблагоприятные характеристики земельного участка, являющиеся основанием для превышения предельных параметров высотности зданий, по сути невозможно.
Как отмечает А.Карпов, в случае в «Охта-Центром» возникают затруднения также при предоставлении разрешения на строительство здания высотой от 48 до 100 м. В квартале, ограниченном р. Нева, р. Охта и Якорной ул., максимальная высота конька или плоской кровли зданий, строений, сооружений, расположенных в глубине квартала составляет 100 м, а значение локального увеличения предельного высотного параметра – также 100 м. При этом для строительства здания с максимальной высотой специальных разрешений не требуется, а для строительства здания на основании локального увеличения требуется уточнение местоположения такого здания в проекте планировки территории, а также, согласование в установленном порядке архитектурного решения. Между тем, этот порядок до настоящего времени не определен, напоминает эксперт.
Кроме того, значение предельной высотности внутриквартальной застройки в рассматриваемом квартале, установленное ПЗЗ, вступает в противоречие с положением о режиме ЗРЗ2 в законе «О границах зон охраны объектов культурного наследия», не допускающим визуального превышения уличного фронта над внутриквартальной застройкой, отмечает А.Карпов. По его мнению, именно в связи с противоречиями между федеральным и местным законодательством связано то, что правительством города до настоящего времени не принято постановление, устанавливающее порядок утверждения отклонений от параметров разрешенного строительства.