Эксперт: Градкодекс предусматривает отклонения от параметров лишь для «проблемных» участков
Как напомнил на круглом столе «Охта-Центр» - общественная экспертиза» директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов, предоставление разрешений застройщикам на отклонение от предельных градостроительных параметров устанавливается ст. 40 Градостроительного кодекса РФ, а также ПЗЗ и другими региональными законодательными актами. Между тем ст. 40 Градкодекса ограничивает допустимые отклонения от предельных параметров разрешенного строительства случаями, когда размеры земельных участков меньше установленных регламентом минимальных, либо их конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики неблагоприятны для застройки.
Первый из предусмотренных случаев на территорию строительства «Охта-Центра» не распространяется, поскольку в территориальных зонах ТД1-1_1 минимальный размер земельных участков не установлен, отмечает эксперт. К неблагоприятным характеристикам земельного участка специалисты относят, в первую очередь, ярко выраженный рельеф (крутой склон), опасность развития эрозионных процессов, попадание части участка в санитарно-защитную зону, форму участка (чрезмерно вытянутый, звездчатый, неправильной геометрической формы).
«Проблемные» характеристики участка могут являться основанием для отклонения от таких предельных параметров, как, например, минимальная этажность застройки (если она устанавливается), минимальная площадь застройки, минимальный процент озелененности земельного участка и др. в тех случаях, когда физически невозможно произвести застройку с параметрами, установленными градостроительными регламентами, напоминает А.Карпов. В то же время представить себе неблагоприятные характеристики земельного участка, являющиеся основанием для превышения предельных параметров высотности зданий, по сути невозможно.
Как отмечает А.Карпов, в случае в «Охта-Центром» возникают затруднения также при предоставлении разрешения на строительство здания высотой от 48 до 100 м. В квартале, ограниченном р. Нева, р. Охта и Якорной ул., максимальная высота конька или плоской кровли зданий, строений, сооружений, расположенных в глубине квартала составляет 100 м, а значение локального увеличения предельного высотного параметра – также 100 м. При этом для строительства здания с максимальной высотой специальных разрешений не требуется, а для строительства здания на основании локального увеличения требуется уточнение местоположения такого здания в проекте планировки территории, а также, согласование в установленном порядке архитектурного решения. Между тем, этот порядок до настоящего времени не определен, напоминает эксперт.
Кроме того, значение предельной высотности внутриквартальной застройки в рассматриваемом квартале, установленное ПЗЗ, вступает в противоречие с положением о режиме ЗРЗ2 в законе «О границах зон охраны объектов культурного наследия», не допускающим визуального превышения уличного фронта над внутриквартальной застройкой, отмечает А.Карпов. По его мнению, именно в связи с противоречиями между федеральным и местным законодательством связано то, что правительством города до настоящего времени не принято постановление, устанавливающее порядок утверждения отклонений от параметров разрешенного строительства.
В результате урегулирования задолженности одним из заемщиков Сбербанк получил права на имущество в размере 13,9 млрд рублей, а также заключил договор соинвестирования на сумму свыше 3 млрд. рублей. Речь идет о проекте девелоперской компании «Капитал групп» «Городе столиц», который возводится в деловом центре «Москва-сити», источники, близкие к Сбербанку и «Капитал групп». Официально представители сторон это не подтвердили и не опровергли, пишет газета «Ведомости».
Девелопер просрочил платеж по кредиту в 400 млн. долларов в феврале и сам предложил Сбербанку забрать залог. Затем Сбербанк, «Сбербанк капитал» и «Капитал групп» подписали договоры о реструктуризации кредита, причем было отмечено, что завершение проекта профинансируют структуры Сбербанка.
«Город столиц» строится на 9-м участке ММДЦ «Москва-Сити». Его общая площадь – 288680 кв. м (апартаменты – 101440 кв. м, офисы – 72315 кв. м). Близкий к «Капитал групп» источник оценивает долю непроданных площадей в 70-75%. В таком случае банку недвижимость досталась примерно по 64214-68800 рублей за 1 кв. м. При этом своим покупателям «Капитал групп» предлагает апартаменты начиная с 15000 долларов за 1 кв. м.
Представитель компании Динара Лизунова утверждает, что большая часть комплекса уже построена. В эксплуатацию сданы торговые помещения, парковка и офисы в южной башне – одной из двух в проекте.