Госстройнадзор маневрирует между противоречиями федерального законодательства
Как рассказала на семинаре в Институте недвижимости ведущий юрисконсульт Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Елена Чеготова, приказ Службы №10п от 2 апреля 2009 г., отменяющий действие ранее изданного приказа №39п, определяет диапазон объектов, проектная документация на которые подлежит экспертизе ведомства.
Она напомнила, что ряд федеральных законов, регулирующих землепользование и строительство, содержит противоречия между собой. Так, в Градостроительном кодексе РФ отсутствует понятие «благоустройство территории», а в постановлении Правительства РФ №45 этот термин фигурирует. В Градкодексе не упоминается термин «рабочая документация», в разъяснительных письмах Минрегиона фигурирует «исполнительная документация», а в проекте Закона о техническом регламенте безопасности зданий и сооружений вновь вводится понятие«рабочая документация».
Согласно приказу, Госстройнадзор принимает к рассмотрению (во всяком случае, до вступления в силу Закона о техническом регламенте) исключительно проектную документацию на целый объект или пусковой комплекс – то есть самостоятельный элемент объекта, пригодный для автономной эксплуатации. В случае с документацией на жилой дом пусковым комплексом может считаться лишь секция в блокированном комплексе.
Если проект предусматривает реконструкцию части здания (не памятника), проектная документация рассматривается в МВК районной администрации. То же касается проектов реконструкции первого этажа для изменение вида использования, а также реконструкции подвальных и чердачных помещений (такая возможность существует лишь при наличии у подвала и чердака кадастрового номера).
Вопрос о том, требуется ли для реконструкции первых этажей, подвалов и чердаков градостроительный план и проект планировки и межевания, оказался весьма сложным с юридической точки зрения в виду того, что Градкодекс относит все эти работы к реконструкции. Между тем, при применении его положений, на схеме градплана отображение существующего и планируемого объекта накладываются друг на друга. Как сообщало АСН-Инфо, одной из главных претензий проектировщиков к Градкодексу является отсутствие в нем вертикального измерения, что на практике также затрудняет развитие подземного пространства.
Как рассказала Е.Чеготова, в Госстройнадзор приходят целые делегации «первоэтажников и мансардников». Для принятия решения об объеме документации и компетенции экспертизы Служба в итоге прибегла к судебному прецеденту: суд Василеостровского района признал здание, где проектировалась мансарда, объектом незавершенного строительства. Эта категория объектов в Градкодексе лишь названа, и требования по составу проектной документации, отнесенные к реконструкции, на такие объекты не распространяется. Другого способа избавить себя от бессмысленной работы, а застройщиков – от бессмысленных расходов Службе изыскать не удалось.
В Госстройнадзоре рассчитывают на внесение поправок в Градкодекс как по этим видам работ, так и по реализации проектов, на территории которых имеются линейные объекты. Последний случай является неразрешимым правовым тупиком, поскольку по таким объектам для разработки градплана требуются правоустанавливающие документы на землю под ними, но они на практике не выдаются со ссылкой на тот же Градкодекс. Это подтвердила представитель компании, в течение 2 лет пытающейся получить градплан на территорию у пр. Народного Ополчения, где проходят магистральные водоводы.
По словам Е.Чеготовой, авторы постановления Правительства РФ №840, регламентирующего разработку градпланов, в беседе с ней признали, что о линейных объектах они «просто забыли».
В настоящее время в профессиональных ассоциациях риэлторов преобладают компании, прошедшие сертификацию. В некоторых регионах сертификация является обязательным условием приема в профессиональное объединение: в частности, риэлторы Нижнего Новгорода даже переименовали свою организацию в Нижегородскую гильдию сертифицированных риэлторов.
В то же время в регионах с менее развитым рынком недвижимости относительно слабые риэлторские структуры не могут обеспечить сертификацию всех членов в связи с высокой стоимостью. Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга предлагает в рамках Российской гильдии риэлторов увязать стоимость сертификации с возможностями регионов. АРСПб предлагает существенно снизить стоимость сертификации в период кризиса.
По мнению АРСПб, отчисления в центр региональными органами сертификации должны быть также сокращены. Эти отчисления не могут быть больше средств, остающихся на местах, считают авторы.
Как отметил сегодня на пресс-конференции вице-президент АРСПб Александр Гиновкер, с 2002 г., когда была введена сертификации и разработан Национальный стандарт риэлторской и брокерской деятельности на рынке недвижимости, уровень профессионализма сообщества значительно возрос. Однако в последние годы многие инициативы в этой области, выдвинутые РГР, по словам А.Гиновкера, «ушли в песок».
Проявление недостаточной эффективности брэнда сертификации он усматривает, в частности, в статистически значимом повышении числа сделок на рынке недвижимости, заключаемых «черными маклерами». Как уже отмечалось на открытом совещании АРСПб в рамках форума «Интерстройэкспо», процент «черных сделок» ниже в тех регионах, где разработана публичная база данных сертифицированных агентов.
Петербургские риэлторы подчеркивают целесообразность создания единой общероссийской базы данных аттестованных агентов, с разработкой единого удостоверения установленного образца. Условием этой универсализации является создание единой системы обучения и повышения квалификации риэлторов. Эту работу предлагается начать с аттестации программ учебных центров и специалистов, прошедших обучение в риэлторских агентствах, по единой системе.