Согласование ПЗЗ со всеми муниципальными образованиями опустошит бюджет Петербурга
На рассмотрение Законодательного собрания будет внесен проект закона, предусматривающий внесение изменений в ст. 63 Градостроительного кодекса РФ. Законодательная инициатива, разработанная КГХ ЗакС, поможет двум мегаполисам, имеющим статус субъектов федерации – Москве и Санкт-Петербургу – избежать неоправданных организационных и финансовых затрат.
Ст. 63 Градкодекса предусматривает особый порядок принятия документов территориального планирования (генеральных планов) Москвы и Санкт-Петербурга. В виде исключения в двух мегаполисах не требуется при разработке генпланов проведение общественных слушаний во всех муниципальных образованиях, входящих в состав субъекта. Однако в отношении документов территориального зонирования (Правил землепользования и застройки) особый порядок Градкодексом не предусмотрен.
Петербургские депутаты предлагают дополнить ст. 63 пунктом о том, что согласование проектов ПЗЗ Москвы и Санкт-Петербурга с внутригородскими муниципальными образованиями не производится, а публичные слушания проводятся в соответствии с региональным законодательством.
Председатель КГХ Сергей Никешин напомнил о необходимости внесения изменений также в региональный закон «Об общественных слушаниях», чтобы привести его в соответствие с вступившим в силу законом о ПЗЗ, согласно которому проекты, предусматривающие отклонение от высотного регламента и применение условно разрешенных видов использования территорий, требуют рассмотрения на общественных слушаниях.
Проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства» рекомендован к одобрению Законодательным собранием Санкт-Петербурга. Как считает председатель Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельных вопросам (КГХ) ЗакС Сергей Никешин, предложенные группой депутатов Госдумы поправки в федеральное законодательство существенно повысят заинтересованность строительных компаний в соблюдении закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
По данным, оглашенным на депутатских слушаниях по проблемам долевого строительства, петербургские застройщики заключают с клиентами договоры долевого участия, предусмотренные законом 214-ФЗ, лишь в 10% случаев. В целом по РФ этот показатель не превышает 16%. Значительно чаще применяются предварительные договоры и обходные схемы, в частности, с использованием векселей. Это связано, в частности, с тем, что заключение договора долевого участия предусматривает уплату застройщиком НДС по этим договорам.
По мнению авторов законопроекта, взимание НДС со сделок по приобретению жилья на стадии строительства создает неравные экономические условия для дольщиков и лиц, приобретающих квартиры на вторичном рынке. Кроме того, уплата НДС приводит как к удорожанию возводимых объектов, так и к нерациональному отвлечению средств от строительства. На практике применение двойной налоговой нагрузки приводит к использованию схем искусственной минимизации вознаграждения за услуги, что влечет за собой другие схемы ухода от налогов.
Обосновывая целесообразность освобождения застройщика в рамках договора долевого участия от НДС, авторы отмечают, что эта мера позволит создать условия для более цивилизованного развития первичного рынка жилья и создаст мотивацию для соблюдения закона 214-ФЗ.
Другие поправки к действующему законодательству, предусмотренные законопроектом, распространяют понятие «застройщик» также на юрлиц, пользующихся земельными участками на условиях субаренды, а также позволяют регистрировать договоры долевого участия юрлицам, пользующимся земельными участками на праве бессрочного пользования или по договору аренды или субаренды на срок менее 1 года.
Проект также предусматривает корректировки в действующий закон «Об ипотеке», сокращающий перечень документов и срок регистрации договоров, заключенных не с первым участником долевого строительства, а также отменяющий зависимость срока погашения регистрационной записи об ипотеке от срока регистрации прав собственности последним дольщиком.
Наконец, корректировки в закон «О несостоятельности (банкротстве)» вводят положение о переходе обязательств по жилищному строительству, предполагающему возникновение права собственности граждан на жилые помещения, на нового собственника при выкупе обнакротившегося предприятия, в составе которого имеются земельные участки с завершенными и не завершенными объектами жилищного строительства.
Законодательная инициатива группы депутатов Госдумы, вносящая изменения также в Налоговый кодекс и Кодекс об административных правонарушениях, снабжена подробным финансовым обоснованием, из которого следует, что выпадающие доходы госбюджета в связи с предлагаемыми изменениями налогообложения частично (более 60%) компенсируются увеличением налога на прибыль и уплатой госпошлин при выходе долевого строительства из теневых схем. Как отметил С.Никешин, законопроект с рядом оговорок поддержан правительством России (соответствующее заключение подписано вице-премьером РФ Сергеем Собяниным).