Санкт-Петербург. Девелопер ищет инвестора
Ушли времена, когда на рынке коммерческой недвижимости девелопер одновременно являлся еще и инвестором.Вчера, 27 сентября, в рамках проходящей в Санкт-Петербурге конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие» прошло заседание секции «Инвестиции в коммерческую недвижимость». Ее основными вопросами стали аспекты взаимодействия девелоперов и инвесторов, начиная от экспозиции проекта и заканчивая путями выхода из него.
Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время проходит стадию формирования. Три его основные составляющие – офисная, торговая и складская недвижимость сейчас представляют собой достаточно пестрые группы. Не говоря о Москве и Санкт-Петербурге, можно отметить, что в российских регионах наблюдается дефицит современных офисных, складских и многофункциональных торгово-развлекательных комплексов. Их появление в ближайшем будущем полностью зависит от активности местных или внешних девелоперов. Что же касается Москвы и Петербурга, то здесь рынок также далек от насыщения, хотя эти два города стоят на «более высокой» ступени развития.
В связи с этим, на первое место в процессе формирования рынка коммерческой недвижимости выходит «связка» девелопер – инвестор. Времена, когда девелопер одновременно являлся и инвестором ушли, поскольку уровень проектов и в двух российских мегаполисах, и в региональных центрах требует привлечения средств со стороны для их реализации.
«Ступенчатость» современного рынка коммерческой недвижимости в России обусловила различные подходы к поискам инвестора. Вектор в Москве, а вслед за ней и в Санкт-Петербурге направлен «на Запад» – высок уровень заинтересованности в привлечении инвестиций из-за рубежа, в основном из Западной Европы. Остальная часть страны может стать точкой приложения как раз московских и питерских инвесторов. И хотя постепенно интересы международных инвесторов смещаются с запада и из Москвы на юг, а регионы за Уральским хребтом привлекают к себе внимание инвесторов из стран Дальнего востока и Юго-Восточной Азии, пока этот процесс не получил широкого распространения.
Этими двумя тенденциями – привлечением международных инвестиций и направлением инвестиционных потоков из Москвы и Петербурга вглубь страны – был обусловлен выбор тем докладов на секции. И хотя тема регионов прозвучала – на примере третьего по численности населения города страны Новосибирска можно было составить представление о тенденциях развития рынка коммерческой недвижимости в стране в целом, – основной упор все-таки был сделан на взаимодействии российских девелоперов с зарубежными инвесторами.
Путей поиска инвесторов может быть несколько. Одни из них более подходят в случае привлечения зарубежных инвестиций – наем инвестиционного брокера, экспозиция проекта на мировых инвестиционных ярмарках. Другие, например, проведение аукциона проектов могут быть вполне применимы при поиске инвесторов внутри страны, так как куда менее затратны.
Насколько выгодно международным инвестиционным группам вкладывать средства в коммерческую недвижимость? На этот вопрос нет однозначного ответа. Несмотря на высокий уровень доходности, инвестиционная привлекательность российских проектов страдает от большого количества неконтролируемых рисков в стране и, кроме того, от неумения грамотно преподнести проект.
«Российские девелоперы, стремясь найти инвестора за рубежом, часто совершают две ошибки, – отметил в своем докладе Антон Авдеев, представлявший «REIM-SMT» – стремятся все делать своими силами, не прибегая к помощи профессиональных международных брокеров, и затягивают время экспозиции проекта – вместо идеальных в таком случае 3-6 месяцев анонсируют проект год и даже больше. Как известно, хорошее первое впечатление невозможно произвести дважды. Международные инвесторы – это достаточно тонкая прослойка, и все недоработки в подготовке или длительность представления проекта быстро становятся известны практически всем лицам, способным проявить интерес к проекту».
По мнению всех выступавших экспертов, инвестор может заинтересоваться предложением российского девелопера только в том случае, если проект грамотно подготовлен и представлен, если уровень доходности будет выше уровня рисков и превышать аналогичные показатели, существующие в странах Восточной Европы (например, в Польше), и если будет четко разработан механизм выхода из проекта.
К сожалению, совпадение всех этих составляющих сейчас большая редкость. Но международные инвестиционные фонды и банки готовы инвестировать в Российскую коммерческую недвижимость, а значит, западные деньги можно получить, если подходить к поискам инвестора с достаточной (весьма высокой) степенью ответственности.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
Сегодня на конференции по коммерческой недвижимости было заявлено, что уровень доходности коммерческой, в частности, офисной недвижимости в России в два и более раз выше, чем в других странах Европы.Сегодня, 26 сентября, профессионалы в области коммерческой недвижимости со всей страны съехались в Санкт-Петербург, чтобы принять участие в конференции «Коммерческая недвижимость в России: управление, инвестиции, развитие».
В ее работе принимают участие более 400 делегатов из 24 городов России. Примерно треть участников – из Москвы и Санкт-Петербурга, остальные – представители регионов, что подчеркивает одну из главных тенденций в сфере коммерческой недвижимости в стране: все более возрастающую роль регионов в формировании данного сегмента недвижимости.
Нынешняя конференция носит ярко выраженный прикладной характер. Ее устроители постарались разработать программу таким образом, чтобы максимальное количество проблемных вопросов, с которыми сталкиваются инвесторы, управляющие компании и девелоперы при реализации проектов, связанных с коммерческой недвижимостью, смогло получить всестороннее рассмотрение. «Мы намеренно сократили число докладов по тематическим секциям, чтобы достичь диалога сторон, придерживающихся разных, может быть даже полярных точек зрения», – отметил Александр Шарапов, председатель оргкомитета конференции, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД).
Поскольку в настоящее время активно идет процесс формирования рынка коммерческой недвижимости, профессионалы в этой сфере должны совместно вырабатывать наиболее жизнеспособные механизмы как разработки проектов, так и дальнейшей эксплуатации объектов коммерческой недвижимости.
Огромную роль в этом играет опыт других государств, в первую очередь, Восточной Европы, однако в России невозможно калькирование чужих концепций развития в силу специфики и менталитета. Немаловажен и так называемый «административный фактор».
Санкт-Петербург является, возможно, самым привлекательным для инвестиционных вложений и девелопмента городом страны, так как здесь разработаны и успешно себя показывают схемы взаимодействия между бизнес-структурами и городской администрацией. Совместно с ГУД разработан закон о передаче объектов городского имущества в доверительное управление, городская администрация, будучи крупнейшим игроком на рынке аренды нежилой недвижимости, целенаправленно проводит антидемпинговую политику, сокращая число льготников и приближая стоимость аренды нежилых помещений к рыночной.
Однако подобная добрая воля властей в масштабах всей страны не правило, а, скорее, исключение. Освоение региональных рынков иногородними и зарубежными инвесторами и девелоперами часто тормозится на уровне властных структур и не развивается внутри региона самостоятельно. Между тем потенциал развития сегмента коммерческой недвижимости в России огромен. По данным, приведенным в ходе пленарного заседания конференции, уровень доходности коммерческой, в частности, офисной недвижимости в России в два и более раз выше, чем в других странах Европы (в Москве – 14%, в Санкт-Петербурге – 17-20%, в регионах – до 25%) при устойчивом высоком спросе.
Конференция «Коммерческая недвижимость в России: управление, инвестиции, развитие» продлится три дня, в течение которых будут обсуждаться вопросы управления проектами коммерческой недвижимости и инвестиций, пройдут мастер-классы по эксплуатации объектов коммерческой недвижимости, управлению региональными проектами, офисными центрами и торгово-развлекательными комплексами. Намечена обширная программа бизнес-туров по объектам коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
В ее работе принимают участие более 400 делегатов из 24 городов России. Примерно треть участников – из Москвы и Санкт-Петербурга, остальные – представители регионов, что подчеркивает одну из главных тенденций в сфере коммерческой недвижимости в стране: все более возрастающую роль регионов в формировании данного сегмента недвижимости.
Нынешняя конференция носит ярко выраженный прикладной характер. Ее устроители постарались разработать программу таким образом, чтобы максимальное количество проблемных вопросов, с которыми сталкиваются инвесторы, управляющие компании и девелоперы при реализации проектов, связанных с коммерческой недвижимостью, смогло получить всестороннее рассмотрение. «Мы намеренно сократили число докладов по тематическим секциям, чтобы достичь диалога сторон, придерживающихся разных, может быть даже полярных точек зрения», – отметил Александр Шарапов, председатель оргкомитета конференции, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД).
Поскольку в настоящее время активно идет процесс формирования рынка коммерческой недвижимости, профессионалы в этой сфере должны совместно вырабатывать наиболее жизнеспособные механизмы как разработки проектов, так и дальнейшей эксплуатации объектов коммерческой недвижимости.
Огромную роль в этом играет опыт других государств, в первую очередь, Восточной Европы, однако в России невозможно калькирование чужих концепций развития в силу специфики и менталитета. Немаловажен и так называемый «административный фактор».
Санкт-Петербург является, возможно, самым привлекательным для инвестиционных вложений и девелопмента городом страны, так как здесь разработаны и успешно себя показывают схемы взаимодействия между бизнес-структурами и городской администрацией. Совместно с ГУД разработан закон о передаче объектов городского имущества в доверительное управление, городская администрация, будучи крупнейшим игроком на рынке аренды нежилой недвижимости, целенаправленно проводит антидемпинговую политику, сокращая число льготников и приближая стоимость аренды нежилых помещений к рыночной.
Однако подобная добрая воля властей в масштабах всей страны не правило, а, скорее, исключение. Освоение региональных рынков иногородними и зарубежными инвесторами и девелоперами часто тормозится на уровне властных структур и не развивается внутри региона самостоятельно. Между тем потенциал развития сегмента коммерческой недвижимости в России огромен. По данным, приведенным в ходе пленарного заседания конференции, уровень доходности коммерческой, в частности, офисной недвижимости в России в два и более раз выше, чем в других странах Европы (в Москве – 14%, в Санкт-Петербурге – 17-20%, в регионах – до 25%) при устойчивом высоком спросе.
Конференция «Коммерческая недвижимость в России: управление, инвестиции, развитие» продлится три дня, в течение которых будут обсуждаться вопросы управления проектами коммерческой недвижимости и инвестиций, пройдут мастер-классы по эксплуатации объектов коммерческой недвижимости, управлению региональными проектами, офисными центрами и торгово-развлекательными комплексами. Намечена обширная программа бизнес-туров по объектам коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо