Санкт-Петербург. Девелопер ищет инвестора
Ушли времена, когда на рынке коммерческой недвижимости девелопер одновременно являлся еще и инвестором.Вчера, 27 сентября, в рамках проходящей в Санкт-Петербурге конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие» прошло заседание секции «Инвестиции в коммерческую недвижимость». Ее основными вопросами стали аспекты взаимодействия девелоперов и инвесторов, начиная от экспозиции проекта и заканчивая путями выхода из него.
Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время проходит стадию формирования. Три его основные составляющие – офисная, торговая и складская недвижимость сейчас представляют собой достаточно пестрые группы. Не говоря о Москве и Санкт-Петербурге, можно отметить, что в российских регионах наблюдается дефицит современных офисных, складских и многофункциональных торгово-развлекательных комплексов. Их появление в ближайшем будущем полностью зависит от активности местных или внешних девелоперов. Что же касается Москвы и Петербурга, то здесь рынок также далек от насыщения, хотя эти два города стоят на «более высокой» ступени развития.
В связи с этим, на первое место в процессе формирования рынка коммерческой недвижимости выходит «связка» девелопер – инвестор. Времена, когда девелопер одновременно являлся и инвестором ушли, поскольку уровень проектов и в двух российских мегаполисах, и в региональных центрах требует привлечения средств со стороны для их реализации.
«Ступенчатость» современного рынка коммерческой недвижимости в России обусловила различные подходы к поискам инвестора. Вектор в Москве, а вслед за ней и в Санкт-Петербурге направлен «на Запад» – высок уровень заинтересованности в привлечении инвестиций из-за рубежа, в основном из Западной Европы. Остальная часть страны может стать точкой приложения как раз московских и питерских инвесторов. И хотя постепенно интересы международных инвесторов смещаются с запада и из Москвы на юг, а регионы за Уральским хребтом привлекают к себе внимание инвесторов из стран Дальнего востока и Юго-Восточной Азии, пока этот процесс не получил широкого распространения.
Этими двумя тенденциями – привлечением международных инвестиций и направлением инвестиционных потоков из Москвы и Петербурга вглубь страны – был обусловлен выбор тем докладов на секции. И хотя тема регионов прозвучала – на примере третьего по численности населения города страны Новосибирска можно было составить представление о тенденциях развития рынка коммерческой недвижимости в стране в целом, – основной упор все-таки был сделан на взаимодействии российских девелоперов с зарубежными инвесторами.
Путей поиска инвесторов может быть несколько. Одни из них более подходят в случае привлечения зарубежных инвестиций – наем инвестиционного брокера, экспозиция проекта на мировых инвестиционных ярмарках. Другие, например, проведение аукциона проектов могут быть вполне применимы при поиске инвесторов внутри страны, так как куда менее затратны.
Насколько выгодно международным инвестиционным группам вкладывать средства в коммерческую недвижимость? На этот вопрос нет однозначного ответа. Несмотря на высокий уровень доходности, инвестиционная привлекательность российских проектов страдает от большого количества неконтролируемых рисков в стране и, кроме того, от неумения грамотно преподнести проект.
«Российские девелоперы, стремясь найти инвестора за рубежом, часто совершают две ошибки, – отметил в своем докладе Антон Авдеев, представлявший «REIM-SMT» – стремятся все делать своими силами, не прибегая к помощи профессиональных международных брокеров, и затягивают время экспозиции проекта – вместо идеальных в таком случае 3-6 месяцев анонсируют проект год и даже больше. Как известно, хорошее первое впечатление невозможно произвести дважды. Международные инвесторы – это достаточно тонкая прослойка, и все недоработки в подготовке или длительность представления проекта быстро становятся известны практически всем лицам, способным проявить интерес к проекту».
По мнению всех выступавших экспертов, инвестор может заинтересоваться предложением российского девелопера только в том случае, если проект грамотно подготовлен и представлен, если уровень доходности будет выше уровня рисков и превышать аналогичные показатели, существующие в странах Восточной Европы (например, в Польше), и если будет четко разработан механизм выхода из проекта.
К сожалению, совпадение всех этих составляющих сейчас большая редкость. Но международные инвестиционные фонды и банки готовы инвестировать в Российскую коммерческую недвижимость, а значит, западные деньги можно получить, если подходить к поискам инвестора с достаточной (весьма высокой) степенью ответственности.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
Корпорация «Строймонтаж» возьмет в Амстердамском банке кредит в размере $30 млн.
В начале 2005 года в Санкт-Петербургском филиале Альфа-банка для корпорации «Строймонтаж» была открыта кредитная линия в размере $7,4 млн. В сентябре 2005 года Амстердамский Торговый Банк Н.В. (Amsterdam Trade Bank N.V.), дочерний банк Альфа-банка, принял решение о кредитовании корпорации «Строймонтаж» в размере $30 млн. Кредит выдан сроком на 5 лет с возможной пролонгацией до 8 лет, размер процентной ставки не разглашается. Полученные средства будут направлены корпорацией «Строймонтаж» на реализацию строительных проектов в России и в Европе, сообщили в совместном заявлении региональной дирекции ОАО «Альфа-банк» по связям с общественными организациями и рекламе и отделе по связям с общественностью корпорации «Строймонтаж».
Санкт-Петербургский филиал Альфа-банка основан в сентябре 1997 года. Валюта баланса Санкт-Петербургского филиала Альфа-банка филиала на 1 сентября 2005 года составила 15,3 млрд руб., кредитный портфель – более 8,5 млрд руб. Среди корпоративных клиентов Санкт-Петербургского филиала Альфа-банка – торговые компании, предприятия строительной индустрии, машиностроения, судостроения, приборостроения как в гражданской, так и в оборонной сфере. На 1 сентября 2005 года количество клиентов-частных лиц в Санкт-Петербургском филиале Альфа-банка составило 66 тыс. Санкт-Петербургский филиал Альфа-банка эмитировал около 24 тыс. международных пластиковых карт. В сентябре 2005 года банк предложил клиентам кредитные карты. В настоящее время функционирует 23 банкомата открытого доступа, из них 14 работают в круглосуточном режиме.
Амстердамский Торговый Банк Н.В. основан в ноябре 1994 года, имеет генеральную лицензию Центрального банка Нидерландов. С марта 2001 года Альфа-банк является владельцем 100% акций банка. АТБ специализируется на финансировании торговых операций между Россией, странами СНГ и другими странами, в первую очередь, участниками Европейского союза. Также АТБ осуществляет банковское обслуживание и финансовую поддержку российского бизнеса за рубежом и содействует осуществлению западных инвестиций в экономику России и стран СНГ. В ноябре 2004 года Альфа-банк увеличил уставный капитал дочернего банка до 82 млн евро. Дополнительная капитализация АТБ была проведена в связи со значительно возросшим объемом операций банка в 2004 году.
Корпорация «Строймонтаж» основана в 1994 году в Санкт-Петербурге. К деловым интересам корпорации относятся строительство типового кирпично-монолитного жилья, строительство элитной и коммерческой недвижимости, разработка строительных и инвестиционных проектов, управление недвижимостью. В Ассоциацию «Корпорация "Строймонтаж"» входят ЗАО «Строймонтаж», ООО «Строймонтаж», ООО «Строймонтаж-Проект», ООО «Строймонтаж-Электро», ООО «УК "Альянс-Менеджмент"», ООО «АЖУР», ООО «ИИЦ "Стирлинг-Технологии"» и другие компании, обеспечивающие реализацию инвестпроектов. В жилищном строительстве корпорация сегодня реализует в Санкт-Петербурге порядка 20 проектов, выступая застройщиком, генподрядчиком и инвестором с объемом ввода около 100 тыс. кв. м в год. Дочерняя компания корпорации «Строймонтаж» во Франции – HERMITAGE Immobilier – реализует в пригородах Парижа 2 девелоперских проекта общей площадью около 50 тыс. кв. м.
Источник: РБК
Санкт-Петербургский филиал Альфа-банка основан в сентябре 1997 года. Валюта баланса Санкт-Петербургского филиала Альфа-банка филиала на 1 сентября 2005 года составила 15,3 млрд руб., кредитный портфель – более 8,5 млрд руб. Среди корпоративных клиентов Санкт-Петербургского филиала Альфа-банка – торговые компании, предприятия строительной индустрии, машиностроения, судостроения, приборостроения как в гражданской, так и в оборонной сфере. На 1 сентября 2005 года количество клиентов-частных лиц в Санкт-Петербургском филиале Альфа-банка составило 66 тыс. Санкт-Петербургский филиал Альфа-банка эмитировал около 24 тыс. международных пластиковых карт. В сентябре 2005 года банк предложил клиентам кредитные карты. В настоящее время функционирует 23 банкомата открытого доступа, из них 14 работают в круглосуточном режиме.
Амстердамский Торговый Банк Н.В. основан в ноябре 1994 года, имеет генеральную лицензию Центрального банка Нидерландов. С марта 2001 года Альфа-банк является владельцем 100% акций банка. АТБ специализируется на финансировании торговых операций между Россией, странами СНГ и другими странами, в первую очередь, участниками Европейского союза. Также АТБ осуществляет банковское обслуживание и финансовую поддержку российского бизнеса за рубежом и содействует осуществлению западных инвестиций в экономику России и стран СНГ. В ноябре 2004 года Альфа-банк увеличил уставный капитал дочернего банка до 82 млн евро. Дополнительная капитализация АТБ была проведена в связи со значительно возросшим объемом операций банка в 2004 году.
Корпорация «Строймонтаж» основана в 1994 году в Санкт-Петербурге. К деловым интересам корпорации относятся строительство типового кирпично-монолитного жилья, строительство элитной и коммерческой недвижимости, разработка строительных и инвестиционных проектов, управление недвижимостью. В Ассоциацию «Корпорация "Строймонтаж"» входят ЗАО «Строймонтаж», ООО «Строймонтаж», ООО «Строймонтаж-Проект», ООО «Строймонтаж-Электро», ООО «УК "Альянс-Менеджмент"», ООО «АЖУР», ООО «ИИЦ "Стирлинг-Технологии"» и другие компании, обеспечивающие реализацию инвестпроектов. В жилищном строительстве корпорация сегодня реализует в Санкт-Петербурге порядка 20 проектов, выступая застройщиком, генподрядчиком и инвестором с объемом ввода около 100 тыс. кв. м в год. Дочерняя компания корпорации «Строймонтаж» во Франции – HERMITAGE Immobilier – реализует в пригородах Парижа 2 девелоперских проекта общей площадью около 50 тыс. кв. м.
Источник: РБК