Эксперт: Существенного роста цен на жилье после спада можно ожидать в 2011-2012 гг.
Директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer Ирина Солонова рассказала на сегодняшней конференции в рамках выставки «Жилпроект» о перспективах реализации крупных проектов на рынке жилой недвижимости северной столицы.
По ее данным, докризисная ситуация была такова: по статистике сентября 2008 г. в Петербурге было заявлено 35 проектов-миллионников общей площадью 45 млн. кв.м., со средним объемом годового ввода по каждому в 100-300 тысяч кв.м. Застройщики планировали продавать в своих проектах 300 квартир в месяц или 3500 в год (для сравнения, в «Балтийской жемчужине» сейчас продается 25 квартир в месяц) по ценам на 10-20% ниже среднерыночной. Сроки реализации проектов предполагались сравнительно небольшие – 5-10 лет – тогда как на Западе подобные проекты реализуются в среднем за 20 лет.
По результатам анализа ситуации в начале 2009 г. эксперт GVA Sawyer заявляет, что из этих проектов сейчас официально заморожено 4 – это проект «Красные зори» УК «Теорема», район «Ручьи», который собиралась строить Группа ЛСР, район «Юнтолово» (проект « Главстроя») и проект «Югорский край».
Изменяется и концепция официально не останавливаемых проектов. Сроки их реализации увеличились до 10-25 лет, ежегодный ввод ограничен 100 тысячами кв.м., ежемесячные продажи планируются в объеме 15-200 квартир, по цене на 15-25% ниже среднерыночной. И практически все проекты перешли к идеологии « эконом-класса».
Как отметила И.Солонова, к 2011 г. все эти проекты должны составить 50% от всего объема ввода жилья. Таким образом, к 2010-2011 г. можно ожидать существенного снижения объемов ввода, полагает эксперт. Рост спроса и новый виток повышения цен на жилье она прогнозирует на 2011-2012 гг. Причем рост будет стартовать от уровня цен конца 2009 г.
По оптимистичному сценарию GVA Sawyer, средняя цена 1 кв.м. на рынке жилья Петербурга к концу 2009 г. составит 80 тысяч рублей, к концу 2010 г. – 100 тысяч рублей. По пессимистичному – к концу 2009 г. цена кв.м. составит 80 тысяч рублей, а к концу 2010 г. – 60 тысяч рублей.
На семинаре, организованном гуманитарно-политологическим центром «Стратегия» для общественных организаций, отстаивающих права граждан при дорожном строительстве, директор программ центра Татьяна Виноградова отметила, что по социологическим данным, дорожные проекты вызывают больше всего организованных протестов со стороны жителей.
По мнению директора центра экспертиз «ЭКОМ» Александра Карпова, протестные настроения, возникающие в связи с дорожным строительством, возникают во многом в связи с недостаточной информированностью граждан. В отличие от застройки кварталов, проекты крупных дорог и дорожных сооружений, как правило, не выносятся на общественные слушания.
«Развитие улично-дорожной сети происходит в Петербурге как бы отдельно от застройки, - считает А.Карпов. – По существу, наши градостроители не разграничивают понятия улично-дорожной сети и функциональной зоны магистральных дорог, которые на самом деле не идентичны».
Как напоминает эксперт, в городе разработано лишь несколько проектов планировки на крупные территории, включающие магистральные автодороги. Практика планировки сейчас привязана к конкретным планам застройщиков. Соответственно, фрагменты улично-дорожной сети в проектах планировки и межевания (ППМ) не связаны между собой. Разрабатываемая в КГА на основе утвержденных ППМ карта «красных линий», отделяющих застройку от территорий общего пользования, является незавершенной, изобилует «белыми пятнами» и во многом не совпадает с Генпланои.
Все это А.Карпов объясняет тем, что в КГА проектирование осуществляется только в соответствии с Градкодексом, где не прописано планирование улично-дорожной сети. Между тем федеральный закон «О дорогах и дорожной деятельности» предусматривает создание проектов планировки магистральных дорог, отмечает эксперт.