Эксперт: Доля АИЖК на рынке ипотеки в 2009 г. вырастет до 55%
Как рассказал на сегодняшней пресс-конференции вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павел Штепан, кризис одинаково серьезно затронул всех участников процесса ипотечного кредитования, что не замедлило вылиться в почти полное его свертывание.
Так, в банках резко увеличились риски по всем видам кредитования, произошло падение ликвидности, прекратился доступ к долгосрочным источникам фондирования, увеличился риск дефолтов, и к тому же замаячил на горизонте риск падения цен на жилье. Следствием этого стала повсеместная приостановка или значительное ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов. Практически все банки перестали кредитовать новостройки и первичный рынок в целом.
Застройщики, как показывают недавно начавшиеся процессы по искам о неплатежах, также весьма потеряли в своей финансовой устойчивости, что, в свою очередь, вскоре приведет к сокращению объемов строящегося жилья. Усугубит свертывание строительства и явная нестабильность цен на недвижимость.
Третий и главный участник ипотеки – заемщики – показывают снижение спроса на новые кредиты и платежеспособности по существующим кредитам из-за сокращения темпов роста доходов, инфляции, роста безработицы и ухудшения условий кредитования со стороны банков.
П.Штепан также поделился некоторыми статистическими данными. Так, если в сентябре минимальная ставка по ипотеке составляла 10,3% годовых, то в ноябре она выросла до 12,45%, а большинство клиентов, которые имеют шанс получить кредит, могут рассчитывать на ставки от 18,5 до 29% годовых. Кроме того, сегодня банки предпочитают назначать единую ставку вне зависимости от соотношения кредит-залог, срока кредита и других параметров. Повысились требования по первоначальному взносу, максимальная сумма кредита уменьшилась с 79% от необходимой суммы до 73%. Объем собственных средств заемщика на первый взнос должен теперь составлять не менее 30%.
По данным Городского ипотечного банка, изменение соотношения кредит-залог на самом деле еще больше – если раньше оно составляло 80/20, то теперь 60/40 и даже 50/50. Средний срок кредита сократился на 9 лет – с 30 лет до 21,5 года. И, наконец, все банки отказались от произвольной формы подтверждения дохода заемщика и требуют у всех клиентов справку по форме 2-НДФЛ.
Одновременно изменились условия и для банков. Так, ставка по существующим кредитам в докризисный период была выше ставки рефинансирования, а на сегодняшний день – ниже. В докризисный период банки продавали портфели с премией до 3%, а на сегодняшний день – с дисконтом до 20%.
При этом вскоре должна существенно усилиться роль АИЖК, чья доля рынка ипотеки в последние 3 года неуклонно снижалась и сентябрю 2008 г. составляла 8-10%. Теперь ожидается, что в 2009 г. доля АИЖК вырастет до 55% рынка. Лимиты объемов рефинансирования АИЖК на 2009 г. пока не утверждены: рассматриваются суммы от 60 до 295 млрд. рублей. Доля СЗФО в этих лимитах составит, соответственно, 7,7 или 37,8 млрд. рублей. «Это много, если учесть, что за январь-сентябрь 2008 г. АИЖК рефинансировало на всю Россию лишь 45 млрд. рублей», - пояснил эксперт.
При этом ожидается, что АИЖК введет у себя ряд новых кредитных продуктов – кредиты с переменной процентной ставкой, с участием материнского капитала, а также такие востребованные продукты, как земельная ипотека под малоэтажное строительство и ипотека для военнослужащих.
Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию (КГХ) Законодательного собрания Санкт-Петербурга предложила ЗакСу поддержать поправки к Градостроительному кодексу РФ, внесенными депутатами из других регионов.
По мнению члена КГХ Анатолия Костерева, предложение Читинской областной думы по внесению изменений в ч. 3 и 4 ст. 55 Градкодекса РФ весьма важны для перехода к саморегулированию в строительстве. Во многих регионах требуемого количества организаций для создания СРО (100 для строительных, 50 - для проектных и 50 - для изыскательских организаций) не существует, что принуждает к ассоциированию компаний из разных областей. Помимо этого, разобщение изыскателей, проектировщиков и строителей, по мнению авторов поправки, сделают невозможной реализацию единой технической политики в строительной отрасли.
Авторы поправки предлагают полностью устранить разделение строительного комплекса на профильные СРО, исходя из приоритета единства строительной отрасли. Как ранее сообщало АСН-инфо, экспертный совет по саморегулированию Госдумы вносил предложения о включении в перечень также комплексных СРО, но они были заблокированы Минрегионразвития РФ.
Второй проект поправок к Градкодексу, поддержанный КГХ петербургского ЗакС, разработан группой депутатов Госдумы. Он предусматривает устранение противоречия между Градкодексом и Земельным кодексом РФ в части порядка утверждения документации по планировке территории на земельных участках, где государственная собственность на землю не разграничена. По Земельному кодексу, такие земельные участки предоставляются органами местного самоуправления, а в соответствии с Градкодексом, документацию по планировке территории готовят органы исполнительной власти регионов в случае, если объекты имеют региональное значение. В итоге возникают противоречия между исполнительной властью и органами местного самоуправления в областных центрах. Авторы поправки предлагают передать все соответствующие полномочия в областных центрах исполнительной власти. КГХ поддержала проект, несмотря на отрицательное заключение главы аппарата правительства РФ Сергея Собянина.
КГХ также поддержала предложение Воронежской областной Думы о введении в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) РФ статей, предусматривающих наложение штрафов на должностных лиц за нарушение сроков подготовки документации по планировке территорий, сроков выдачи технических условий на подключение к сетям и сроков выдачи разрешения на строительство. При этом депутаты отметили, что предложенные размеры штрафов - от 1 до 3 тысяч рублей - вряд ли обеспечат рост эффективности работы чиновников.