«Система-Галс» обнародовала стратегию своих действий в условиях кризиса
ОАО «Система-Галс», пересмотрев свою деятельность со стратегической точки зрения, сегодня объявила о скорректированной бизнес-стратегии и оптимизации расходов на 2009 г. В условиях глобального кризиса ликвидности, отражающегося на российской экономике и секторе недвижимости, компания принимает меры для преодоления текущей рыночной ситуации и создания возможностей для дальнейшего роста в среднесрочной и долгосрочной перспективе, когда ситуация улучшится.
Обновленная производственная программа
«Система-Галс» разделяет текущий портфель проектов на две группы:
а) проекты, с уже существующей схемой финансирования либо с ожидаемым финансированием, реализуемые совместно с соинвесторами и находящиеся на стадии строительно-монтажных работ или готовые к выходу на строительную площадку;
б) проекты с долгосрочной перспективой и/или находящиеся на ранней стадии реализации.
В 2009 г. «Система-Галс» планирует сконцентрироваться на реализации первой группы проектов. К ней относятся:
§ бизнес-центр Leningradsky Towers (Москва, Ленинградский пр., 39), где инвестором строительства одной из башен является корпорация Siemens; срок завершения строительства зависит от достижения договоренностей по возобновлению финансирования;
§ жилой комплекс «Изумрудная долина» (Москва, Рублевское ш., 111А), реализуемый за счет привлечения средств дольщиков; срок завершения строительства – III квартал 2009 г.;
§ торгово-развлекательный центр «Лето» (Санкт-Петербург, Пулковское ш., 7), обеспеченный проектным финансированием банка Eurohypo и возводимый совместно с французским ритейлером Apsys; срок завершения строительства - III квартал 2009 г.;
§ курортный комплекс «Камелия» (Сочи, Курортный пр., 84), где партнером выступает арабская компания Saraya; срок завершения строительства - II квартал 2012 г.;
§ 7 проектов программы МГТС в Москве (Всеволожский пер., 5; Даев пер., 19; ул. Зорге, 3; Милютинский пер., 5, стр.1; ул. Нагатинская, 34; ул. Рогожский вал, 11; Столярный пер., 5), финансирование которых осуществляется за счет компании «Уралсиб». Сроки завершения строительства - 2010-1012 гг.;
§ реконструкция «Детского мира» (Москва, Театральный проезд, 5). Срок завершения строительства - IV квартал 2011 г.
Потребность в финансировании этой группы проектов по расчетам компании составит до конца 2009 г. порядка 290 млн. долларов.
Объем инвестиций в проекты Компании, имеющие долгосрочную перспективу и/или находящиеся на ранней стадии реализации, в 2008-2009 гг. составит по расчетам менеджмента порядка 30 млн. долларов, т.к. предполагается осуществить ряд внутренних согласований, не требующих существенных финансовых затрат.
Оценка портфеля проектов
Последняя независимая оценка портфеля проектов и объектов «Системы-Галс» компания C&WS&R проводила по состоянию на 1 июля 2008 г. В свете ухудшавшейся ситуации на рынке, особенно с октября 2008 г., компания полагает, что она уже не отражает его текущей стоимости. По предварительной оценке, текущая рыночная стоимость премиальных проектов из портфеля на сегодня могла уменьшиться на 15-20%, а стоимость остальных проектов – возможно, и более существенно. Однако внутренняя оценка менеджмента компании несет в себе большую долю неопределенности, связанной с невозможностью оценить глубину финансового кризиса и отсутствием в настоящий период показательных сделок на рынке недвижимости в России. В начале 2009 г. компанией C&WS&R будет проведена обновленная оценка проектов и активов, которая традиционно будет объявлена вместе с финансовыми результатами по итогам 2009 г.
Структура долговой нагрузки
В ноябре 2008 г. ВТБ открыл для «Системы-Галс» кредитную линию на сумму 7 млрд. рублей, что дает возможность использовать дополнительный источник рефинансирования существующей задолженности и проектного финансирования в период турбулентности на рынке.
В декабре 2008 г. компания объявила об изменении условий кредитных договоров ВТБ. Согласно новым условиям, полученные от ВТБ в 2007 г. 5-летние кредитные линии на сумму 500 млн. и 200 млн. долларов конвертируются в рубли и фиксируются по курсу ЦБ на 2 декабря 2008 г. Результатом стал валютный убыток в размере 96,8 млн. долларов США. «Система-Галс» считает данную конвертацию обоснованной в связи с тем, что бизнес компании ведется в рублевой валюте. Кредитная ставка по условиям соглашений фиксируется на уровне 15% годовых. Предыдущие ставки составляли 8,5% годовых по кредиту в 500 млн. долларов и LIBOR+5,43% годовых по кредиту в 200 млн. долларов. Требования по соблюдению ковенант (ряда финансовых показателей по итогам соответствующей годовой отчетности) отменены по 2008 г., а новые ковенанты будут обозначены в 2009 г.
На 11 декабря 2008 г. долговая нагрузка компании составляет порядка 1,6 млрд долларов США. Краткосрочная задолженность «Системы-Галс» является одной из самых низких в сегменте недвижимости в России – до конца 2008 г. Компания должна погасить порядка 20 млн. долларов, в 2009 г. – около 130 млн. долларов. Срок погашения большей части долговых обязательств (прежде всего кредиты от ВТБ) приходится на 2012 г.
Оптимизация расходов
С целью оптимизации расходов компания приступила к реализации программы сокращения коммерческих и административных расходов на 50% до примерно 40 млн. долларов в 2009 г., что потребует дополнительных затрат по реструктуризации в размере 3 млн. долларов, которые будут отнесены на 2008 г.. Вследствие корректировки производственной программы «Система-Галс» оптимизирует структуру и численность персонала за счет сокращения порядка 40% штата по всей группе компаний. Кроме того, «Система-Галс» уменьшает операционные расходы и арендные платежи за счет переезда дочерних структур в единую штаб-квартиру, принадлежащую компании.
Источники финансирования
Финансирование скорректированной производственной программы, обслуживание задолженности и покрытие текущих расходов в 2009 г. компания предполагает осуществлять за счет:
§ поступлений от основной деятельности (ожидается приблизительно 70 млн. долларов),
§ реализации и продажи ряда проектов (ожидается в размере от 150 до 250 млн. долларов),
§ кредитного рефинансирования (ожидается в размере до 250 млн. долларов),
§ привлечении средств соинвесторов (ожидается в размере от 150 до 200 млн. долларов).
Комментируя ситуацию, президент ОАО «Система-Галс» Сергей Шмаков, отметил: «В условиях глобального кризиса ликвидности мы принимаем ряд мер, направленных на минимизацию его последствий для бизнеса компании. Текущая рыночная ситуация требует от нас здравого расчета в расстановке приоритетов в реализации инвестиционной программы и оптимизации корпоративных расходов. В то же время, рынок недвижимости России фундаментально силен, и мы считаем, что те компании, которые сегодня проявят здоровый прагматизм в вопросах управления производственной программой и сохранения активов в конечном итоге преодолеют текущие трудности».
Российские застройщики резко сокращают объемы строительства и отказываются от реализации новых проектов. Региональные власти сообщают, что подготовленные ими участки уже не интересуют застройщиков. Эксперты считают, что без массового государственного строительства Россия никогда не выйдет на приемлемые показатели жилищного строительства, пишет «Независимая газета».
Еще в середине года застройщики жаловались на нехватку подготовленных участков для строительства, а президент Медведев поручал правительству создать специальный фонд федеральных земель, которым могли бы воспользоваться региональные застройщики для массового жилищного строительства. Теперь Минрегиона прогнозирует резкий спад в стройбизнесе в ближайшие 2 года. По прогнозам правительства, строительный бизнес не восстановит нынешних объемов ввода жилья даже в среднесрочной перспективе. В таком случае невозможно выполнение нацпроекта «Доступное жилье», который предусматривает ввод 80 млн. кв. м жилья к
«Пересматривать планы на ближайшие годы необходимо абсолютно всем участникам: и конечным потребителям, и производителям, и государству», - считает глава аналитического отдела UFG Real Estate Евгений Наумов. По его словам, пока застройщики не поймут, на какой спрос им рассчитывать и где им взять деньги на первоначальные инвестиции - новых проектов вообще не будет. «За счет чего можно начинать новую стройку, если продажи квартир практически остановились, а банковское финансирование стало малодоступным?» - говорит Е.Наумов.
Эксперты считают, что нынешний стройкомплекс невозможно оживить даже в случае бесплатной раздачи подготовленных земельных участков. «Неспособность строить ежегодно хотя бы 80 млн. метров жилья - это признак системных проблем во всем строительном комплексе, который не умеет и не хочет строить большие объемы массового дешевого жилья», - считает генеральный директор «Финэкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк.
Эксперты также считают слишком высокими затраты на согласования, предварительные технические условия или доступ к коммуникациям, «долю города», благоустройство. «Для увеличения строительства нужны только желание и политическая воля государства. Сегодня муниципальные или региональные власти могут дешево купить предприятия стройматериалов, а также местные строительно-монтажные управления, силами которых можно развернуть массовое строительство дешевого жилья – в несколько раз более дешевого, чем предлагаемое сегодня девелоперами», - утверждает Д.Шустерняк.
Руководитель отдела проверки сметного расчета инжиниринговой компании «2К» Александра Мальцева отмечает: «Реального платежеспособного спроса нет уже года два, и цены росли искусственно. А рост ввода жилья хотя бы до 80 млн. кв. м возможен только после появления новых девелоперов и риелторов со значительной долей государства».