Ленобласть впервые обогнала Петербург по объёму построенного жилья

03.02.2023 14:30

По итогам 2022 года в Ленобласти ввели 3,96 млн м2 жилья, в то время как в Петербурге — только 3,5 млн м2.
Но большая часть областного жилья пришлась на ИЖС: частных домов было построено 2,6 млн м2.

Плоды пандемии

Пять–семь лет назад на ИЖС в Ленобласти приходилось не более 30% от общего объёма сдачи новых "квадратов" в год. Теперь ситуация изменилась. Как говорят участники рынка, основная причина бурного роста — пандемия.
 
"Ограничения (в первую очередь закрытые границы) стали причиной всплеска интереса к загородной недвижимости и в 2020, и в 2021, и в 2022 годах. Даже несмотря на то, что стоимость земельных участков для покупателей росла в пределах 20–30% каждый год", — рассказывает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
 
Был очень серьёзный всплеск в первое "пандемийное лето", когда скупили практически всё ликвидное, соглашается Виолетта Басина, гендиректор ГК "Омакульма".
 
"Спустя год ажиотаж прошёл, но спрос оставался на уровне значительно выше, чем был в допандемийное время", — говорит она.
 
При этом продавались и продаются в основном участки без подряда — на них приходится 80 –90% всех сделок на рынке загородной недвижимости. То есть покупатели намеревались строить жильё собственными силами, и это, судя по статистике, у них получилось. По словам Игоря Карцева, средний срок возведения дома при успешном раскладе занимает 1,5–3 года, так что в этом году бум ИЖС продолжится.
Как говорят участники рынка, кроме пандемии есть и другие причины всплеска активности ввода ИЖС. Например, действующая программа "дачной амнистии", по которой можно поставить на учёт не зарегистрированные ранее дома.
 
Запас ввода по ИЖС в области в ближайшее время всё же будет уменьшаться — покупать загородную недвижимость стали меньше. Так, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в 2022 году было заключено 7,8 тыс. сделок, что на 33% ниже результатов 2021 года. При этом показатели IV квартала оказались самыми низкими в году: реализовано 1,3 тыс. объектов, что соответствует уровню допандемийных лет.
 
"После 2 лет (2020 и 2021 годы) рекордно высоких продаж количество сделок на загородном рынке возвращается к стандартным значениям. В 2022 году период с января по март оказался пиковым по спросу, после чего количество сделок начало плавно идти вниз. Это связано как с насыщением спроса, так и с высокими ценами на объекты", — рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
 
Всего сейчас на загородном рынке продаётся 16,8 тыс. объектов. Основу предложения по–прежнему составляют участки без подряда — 81%.

Маятник застройщиков

Впрочем, 1,3 млн "квадратов", которые в области возвели застройщики, тоже достойный результат.
 
"Строительство жилья в многоквартирных домах развивается стабильно. Застройщики возводят около 1 млн м2 жилья, и этот показатель чуть–чуть прирастает каждый год. Нет ни падения, ни миллионного скачка", — прокомментировал итоги года заместитель председателя правительства Ленинградской области Евгений Барановский.
 
Как предполагают эксперты, в ближайшее время строительство многоквартирного жилья продолжит расти. Девелопмент в агломерации традиционно колеблется между двумя полюсами притяжения — городом и областью. В определённые периоды застройка внутри города развивается интенсивнее, в другие — стремится за его пределы.
 
"В 2020–2021 годах девелоперы активно пополняли земельный банк за КАД, у большинства крупных и средних игроков присутствуют пригородные проекты на разных стадиях разработки", — говорит Ольга Трошева.
 
Сейчас маятник опять качнулся в область. Как говорят участники рынка, в последние несколько лет интерес к участкам, находящимся на прилегающих к городу территориях Ленобласти, растёт. В настоящий момент заявлено много проектов на территории агломерации. Кроме привычного восточного направления — Янино, Новосаратовка, Бугры, Девяткино и Мурино — активно осваиваются новые: Новоселье, Лаголово.
По итогам года в структуре сделок с землёй "новый Петербург" занял 37% по количеству договоров и 75% по объёму приобретённой земли.
 
"Девелоперы стараются покупать лоты на удалённых территориях в том числе из–за ориентации на менее платёжеспособный спрос. Эта тенденция в силу явного экономического спада и нервной ситуации на рынке будет нарастать, и застройщики будут стараться охватить менее обеспеченную часть аудитории", — говорит Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
 
Областные власти намерены развивать жилищное строительство за счёт новых городов–спутников — Новосаратовки, Новоселья, Лаголово.
 
Всего к 2030 году у границ Петербурга будет построено 25 млн м2 жилой недвижимости, обещает Евгений Барановский.

Барьеры ниже

Ещё один фактор, который стимулирует застройщиков уходить в область, — более простая процедура согласования проектов и более низкая социальная нагрузка. Так, в 2013 году была принята программа "Соцобъекты в обмен на налоги". Согласно её условиям, до 70% отчислений девелоперов в региональный бюджет направлялось на выкуп у них детских садов и школ по установленной Минстроем РФ цене.
В 2016 году появилась новая программа "Светофор", по которой часть социальной инфраструктуры на приграничных с городом территориях всё же "повесили" на девелоперов.
 
Всего с 2019 года в Ленобласти заключено 60 соглашений с застройщиками на строительство 176 садов, 56 школ и двух начальных школ, совмещённых с детскими садами. Из них построено 74 детсада и 17 школ.
Кроме того, до последнего времени активно строились и сейчас завершаются проекты по федеральной программе "Стимул", предусматривающей федеральное софинансирование.
 
"Специфика строительства в Петербурге и Ленобласти отличается. В области процесс согласования быстрее. Но маржинальность там по–прежнему ниже, чем в городе: стоимость метра меньше, а себестоимость — как в Петербурге", — уточняет Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию объединения "Строительный трест".
 
Эксперты считают, что раньше эту разницу отыгрывало то, что в области можно было надеяться на выкуп достаточно большой части соцобъектов. Сейчас же область выкупает только около 33% от нормативной стоимости цены строительства. Но всё равно это больше, чем в Петербурге.
 
Комбинация факторов приводит к тому, что в области развивается много крупных проектов, часть из которых является комплексными объектами, рассчитанными на несколько десятков лет вперёд.
 
"Город и область — сообщающиеся сосуды. Когда в городе доступных цен не остаётся, спрос перетекает в область. Сейчас мы наблюдаем очередную волну. Девелоперы всё чаще выбирают стратегию диверсификации своего портфеля проектов в разных сегментах и локациях, в том числе в закадье", — считает Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda.
 
Впрочем, областные власти настроены оптимистично.
 
"У Ленобласти есть всё для того, чтобы выполнять цель — 1 м2 на человека в год. Но строители вводят значительно больше жилья, если считать ИЖС вместе с МКД. Если в этом году объём ввода достигнет 3,4 млн м2, то у региона будет ещё 1,5–2 млн м2 в стройке. Градостроительный потенциал после 2025–го достигнет 3–3,5 млн м2", — оптимистичен Евгений Барановский.

АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо
МЕТКИ: ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ ЛЕНОБЛАСТЬ, ПЕТЕРБУРГСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, СЗФО, ОЛЬГА ТРОШЕВА, ВВОД ЖИЛЬЯ, ЕВГЕНИЙ БАРАНОВСКИЙ, ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, ВИОЛЕТТА БАСИНА, ИГОРЬ КАРЦЕВ, NIKOLIERS

Участок бывшей промзоны в Котловке реорганизуют по программе комплексного развития территорий
03.02.2023 13:30

По программе комплексного развития территорий в районе Котловка будет реорганизован участок бывшей промзоны Черемушки.

Соответствующий проект решения опубликован на сайте Правительства Москвы. Об этом сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

«В ходе комплексного развития на территории бывшей промзоны Черемушки общей площадью более трех гектаров построят современный квартал с жилыми домами и социальными объектами. В результате в районе Котловка появится 270 новых рабочих мест. Вложения в реорганизацию участка составят около 10 миллиардов рублей, а ежегодный бюджетный эффект для города оценивается более чем в 90 миллионов рублей», — рассказал вице-мэр.

Сейчас участок используется неэффективно. Там находятся гаражи и складские помещения. Благодаря программе комплексного развития территорий в столице появится новый квартал для комфортной жизни и работы горожан.

По словам Министра Правительства Москвы, руководителя Департамента городского имущества Максима Гамана, на участке предусмотрено размещение 95,5 тысячи квадратных метров современной жилой застройки, которая будет полностью передана под заселение по программе реновации.

«В районе Котловка на пересечении улиц Дмитрия Ульянова и Большой Черемушкинской рядом с жилыми домами планируется построить около трех тысяч квадратных метров общественно-деловых и социальных объектов, включая детский сад для 150 воспитанников и объект коммунального назначения. Помимо этого, на участке будет проведено благоустройство: там появятся пешеходная зона и парковка для транспорта», — уточнил Максим Гаман.

Программа комплексного развития территорий призвана вернуть в оборот заброшенные или неэффективно используемые земли города. Она позволит создать около 550 тысяч новых рабочих мест. Общий объем инвестиций составит семь триллионов рублей, а в бюджет поступит около трех триллионов рублей. Провести реорганизацию могут правообладатели участков, городские операторы или инвестор, определенный по результатам торгов.

Первый договор о комплексном развитии территорий заключили в 2020 году, чтобы преобразовать производственную зону Октябрьское Поле. Всего на данный момент заключено 10 соглашений с инвесторами, по которым в городе реорганизуют также два участка бывшей промзоны Коровино, участки бывших промзон Кунцево, Алтуфьевское Шоссе, Братцево, Теплый Стан и Автомоторная, заброшенную стройку в Тропарево-Никулине и неэффективно используемый участок с объектом незавершенного строительства в Тимирязевском районе.

Кроме того, столица назначила операторов, которые преобразуют 15 участков бывших промзон «Южный порт», Зюзино, Грайвороново, Варшавское Шоссе, Северянин, «Кирпичные улицы», «Западная водопроводная станция», Свиблово, Кунцево, производственной зоны Алабушево и неэффективно используемые территории в районах Хорошево-Мневники, Москворечье-Сабурово и Южнопортовый.

АВТОР: Официальный сайт Мэра Москвы
ИСТОЧНИК: Официальный сайт Мэра Москвы
ИСТОЧНИК ФОТО: Фото Е. Самарина. Пресс-служба Мэра и Правительства Москвы
МЕТКИ: БЛАГОУСТРОЙСТВО, КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИЙ КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ, МОСКВА, СПОРТИВНЫЕ ОБЪЕКТЫ, ВЛАДИМИР ЕФИМОВ, черемушки, МАКСИМ ГАМАН