Эксперт: В России формируется рынок эксклюзивной недвижимости
Эксклюзивные дома постепенно становятся составляющей частью рынка элитной недвижимости Подмосковья. Этот сегмент жилья для самых богатых возник еще в середине 1990-х гг. и по большей части складывался из домов в стародачных поселках, в местах традиционного проживания творческой элиты, чиновников и бизнесменов. Дома обычно не отличались архитектурными особенностями, и главным их достоинством было расположение, размер участка и принадлежность в прошлом историческому персонажу.
За прошедшее время ситуация в этом сегменте кардинально изменилась. Сейчас информация об элитном загородном жилье в основном поступает из уст девелоперов, которые активно занимаются строительством коттеджных поселков, из чего можно сделать вывод, что эти данные свидетельствуют только о развитии так называемого массового элитного класса загородной недвижимости.
Но это, как оказывается, только видимая доля рынка, а его скрытая часть в виде эксклюзивных домов остается вне поля зрения большинства специалистов. Между тем, за годы существования элитной недвижимости в России верхний ценовой сегмент загородного жилья научился жить по своим собственным законам. Он имеет отдельные тенденции, также как и все, что связано с самыми дорогими домами – эксклюзивные технологии во всем: от проектирования дома и строительства до дизайна и элементов интерьера.
Первой и основополагающей чертой рынка эксклюзивной недвижимости является его закрытость и отсутствие четкой информации о ценах, объеме предложения, строителях и заказчиках.
Любой рынок создают производители и потребители, в результате чего складываются определенные тенденции, статистические данные, прогнозы развития, свои победы и поражения. Помимо большого количества архитектурных и дизайнерских мастерских, на рынке существуют довольно крупные игроки, которые формируют основу рынка и на долю которых приходится около 80% всех строящихся домов по уникальным проектам с соблюдением всех пожеланий клиента. Создаваемые ими объекты можно сравнить с костюмом на заказ, где гармонично переплетаются индивидуальность клиента, его представления о комфортном жилье с мастерским воплощением каждого отдельного элемента интерьера, а в конечном итоге всего проекта.
Сейчас рынок эксклюзивного строительства в Подмосковье представлен компаниями «Александр Ней», «Карт Бланш», «Грань М» и «ДжетСтрой». Полный цикл услуг в этом сегменте оказывает архитектурно-строительный центр «Эмакс», выступая в качестве управляющей компании для одного частного инвестора.
В Подмосковье ежегодно строится порядка 60 домов, которые можно отнести к верхнему сегменту элитной недвижимости. По словам генерального директора АСЦ «Эмакс» Ильи Сороки, на долю крупнейших пяти компаний приходится не более 40-50 объектов ежегодно. С
По оценкам экспертов, в
«Мое личное мнение по поводу реализации программы расселения коммунального жилья – она выполняется на троечку с минусом», - заявил на круглом столе, организованном Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области вице-президент Ассоциации, генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. По его словам, активность участия инвесторов в программе, которая и изначально не была высокой, сегодня стала и вовсе низкой.
Причиной тому, по мнению эксперта, является некорректная расстановка приоритетов при разработке программы. «Процесс расселения коммунальных квартир интенсивно проходил на протяжении 15 лет. Те «коммуналки», которые остались, являются в большинстве случаев проблемными. Часто это крупногабаритные, дворовые квартиры или такие, жильцы которых в силу сложившегося менталитета не хотят расселяться. Поэтому с самого начала нужно было определиться – кому нужна эта программа – жителям или городу? Если это нужно городу, для которого зазорно считаться столицей коммуналок, тогда для реализации программы нужны более эффективные и, возможно, более радикальные меры», - считает А.Гиновкер.
По его словам, в числе таких мер должно быть увеличение субсидий гражданам с 30% до 50%, или по крайне мере введения гибкой системы их расчета – так, чтобы величина субсидии делала цену объекта не ниже рыночной. Кроме того, город может выкупать у жильцов-собственников коммунальные квартиры по аналогу с выкупом аварийного жилья. Крупногабаритные коммуналки зачастую нуждаются в перепланировке, добиться которой инвестору без содействия властей невозможно. И, наконец, коммунальные квартиры, расположенные на первых этажах, стали бы более привлекательными с инвестиционной точки зрения, если бы они получили шанс на перевод в нежилой фонд, считает эксперт.
«Я бы не стал драматизировать ситуацию. Механизм участия в программе расселения коммунального жилья понятен гражданам. Гораздо большие проблемы возникают при расселении с получением ипотечного кредита», - заметил, в свою очередь, директор ЗАО «Магазин квартир» Эдуард Гоголев. И тем не менее, в копилку предложений радикальных мер по коррекции программы, он добавил замечание, что программа была бы более действенной, если бы город предоставлял субсидии на расселение не жильцам «коммуналок», а инвесторам. «Это предложение не лишено смысла, если конечно, предоставление субсидии будет сопряжено с обязательствами инвестора,- считает исполнительный директор АН «Дарко» Наталья Лаврова. – Самые большие трудности в ходе расселения коммунальных квартир мы испытываем от того, что не можем в процессе проведения сделки перевести деньги, полученные в виде кредитов и субсидий в то или иное звено цепочки. Эта цепочка в обычных случаях включает в себя 8-10 субъектов, а в процессе участия в городских жилищных программах она может состоять из 15-20 субъектов». В целом, по данным участников круглого стола, с учетом всех субсидий и кредитов, для реализации сделки по расселению коммуналки, как правило, не хватает от 500 до 800 тысяч рублей.
«Мы пытались активно участвовать в процессе разработки этой программы, оказать консультационную помощь чиновникам, которые зачастую не имеют достаточных знаний о рынке, о том, что такое сделка по расселению коммунальной квартиры. Однако пока программа продвигается сложнее всех прочих. Наверное, к ее разработке стоило подойти с особой позиции, учитывающей ее специфику. Она была построена по аналогии с другими, успешно реализующимися городскими жилищными программами, и является продолжением в цепи получения различных видов субсидий. Между тем спрос на крупногабаритное жилье сегодня довольно узкий. Несколько лет назад, когда коммуналки активно расселялись, в центре ничего не строилось. Теперь же можно купить большую квартиру, например, в Парадном квартале», - говорит Э.Гоголев.
Почти все сделки по расселению коммунального жилья осуществляются сегодня при помощи только одного из возможных механизмов – выкупа комнат соседей. Такое мнение в ходе дискуссии высказала руководитель проекта расселения коммунальных квартир корпорации «Петербургская недвижимость» Ирина Романова. Той же точки зрения придерживается и глава комитета Ассоциации по городским жилищным программам Павел Созинов.