Торговые центры Воронежа: востребованы качественные площади
Компания London Consulting & Management Company провела исследование рынка коммерческой недвижимости Воронежа в сегменте торговых центров. На сегодняшний день рынок торговой недвижимости Воронежа находится в стадии активного роста, существует дефицит качественных торговых площадей. Однако, в некоторых торговых центрах зафиксирован профицит площадей. Такое положение вынуждает девелоперов более тщательно просчитывать риски проектов и более скрупулезно формировать пул арендаторов будущих объектов.
Согласно проведенному исследованию, сегодня в Воронежа действует 32 торговых центра, общий объем площадей в которых составляет 275135 кв. м. Самые качественные объекты: ТЦ «Магнит», ТРЦ «Армада», ТРЦ «Аксиома», ТЦ «Московский проспект», МФЦ «Петровский Пассаж» (I очередь). Наиболее обеспеченными районами являются: Коминтерновский – 36% (98288 кв. м), Советский – 22% (61168 кв. м) и Ленинский – 18% (48000 кв. м).
На рынке аренды отмечена тенденция общего снижения средней цены за 1 кв. м., рост показывают только арендные ставки в наиболее качественных объектах класса «Региональный», что говорит о востребованности такого формата. В среднем арендные ставки варьируются от 750 до 3500 руб./кв.м/мес.
В целом ситуацию на рынке можно охарактеризовать как активно развивающуюся и конкурентоспособную. В 2010-2011гг. с вводом в эксплуатацию МФЦ «Свободный город», ТРЦ «МЕГА» и ТРЦ «Град» в Воронеже появится новый класс торговых центров - «Суперрегиональный», что благоприятно скажется на развитии розничной торговли в городе. Объем ввода площадей в торговых центрах в 2009 г. составит, по заявленным девелоперами данным, 253410 кв.м. Тем не менее, специалисты LCMC считают, что эти сроки чересчур оптимистичны, в реальности реализация некоторых объектов произойдет позже запланированных дат.
Внесение изменений в высотный регламент застройки Санкт-Петербурга стало основным камнем преткновения в работе городской Комиссии по землепользованию и застройке (КЗЗ). Фактически, ликвидация противоречий в трех проектах изменений – модификации постановления №1731 и предложениях группы НИПЦ Генплана в двух вариантах – не удалась, а попытка согласования привела к тому, что исполнители «расставили по всей периферии города одинаковые пределы высотности», что не удовлетворило председателя КЗЗ, вице-губернатора города Александра Вахмистрова. Об этом рассказал на заседании Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа депутат Сергей Малков.
По его словам, дополнительные трудности возникли в связи с тем, что представители КГИОП в КЗЗ, «почему-то отказались» распространить действие своего законопроекта о режимах застройки в зонах охраны объектов культурного наследия на зону регулирования застройки ЗРЗ-2, а также зону охраняемого ландшафта (ЗОЛ). Как подтверждает главный специалист КГХ Николай Журавский, на заседании КЗЗ 2 ноября стало известно о намерении КГИОП распространить режимы застройки исключительно на объединенную охранную зону и непосредственно примыкающую к ней зону ЗРЗ-1.
Как ранее сообщало АСН-инфо, на смягчении высотного регулирования в зонах ЗРЗ-2 или на переводе части этих зон в территории, регулируемые регламентами Правил землепользования и застройки, настаивали на слушаниях проекта ПЗЗ как застройщики, так и собственники земельных участков, в частности, в Пушкине, Павловске и Осиновой Роще. С.Малкову представляется существенным то обстоятельство, что режимы, в отличие от регламентов, не предусматривают возможности получения разрешений на превышение предельного параметра высотности, установленного на территории проектирования.
В результате, в настоящее время, по его словам, КЗЗ удалось выработать лишь «общие принципы» уточненного высотного регулирования без их картографического отображения. Они предполагают формирование 8 зон на всей территории города. Зоны 1 и 2 соответствуют территориям объединенной охранной зоны и зоны ЗРЗ-1 в центре и исторических пригородах. Зона 3 предусмотрена специально для «регулирования силуэта» застройки северо-западной части Василеостровского района для обеспечения охраны исторических панорам и визуальных коридоров со стороны Финского залива. Зона 4 применяется к территориям, в Генплане отображенным как зона ЗРЗ-2 с установлением кода ограничений в виде двух параметров – предельной высоты здания по карнизу и по коньку, причем последняя совпадает с предельной высотой внутриквартальной застройки. Зона 5, границы которой предполагается расширить, также учитывает сохранение согласованных предметов охраны – исторических видов, панорам, визуальных коридоров исторического центра и пространственных секторов восприятия основных исторических доминант. Здесь предполагается установление лишь одного предельного параметра. Для исторических центров пригородов и ЗОЛ на их территориях предусмотрена зона 6, также с одним предельным параметром. Зона 7 охватывает территории, не примыкающие к историческому центру или визуальным коридорам. Наконец, зона 8 предусмотрена для пригородов с сохранившейся архитектурной средой и прилегающих ландшафтов, влияющих на силуэты исторических городов-спутников и их восприятие с дальних точек обзора, в особенности со стороны Финского залива.
Как можно заключить из вышеприведенной систематики, предполагающей полную переработку картографической части высотного регулирования, намерение КГИОП «перепоручить» КГА установление пределов высотности в части «режимных» зон уравновесилось более строгим регламентированием этих параметров со стороны КГА. Впрочем, как подчеркивает С.Малков, рассмотрение общих принципов высотного регулирования, не говоря о частных поправках в этой части, еще далеко от завершения.