Топ-менеджер ГК «БФА-Девелопмент» выступил на Конгрессе по строительству IBC
Топ-менеджер ГК «БФА-Девелопмент» – генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Дмитрий Сухотин принял участие в работе Конгресса по строительству IBC «Работа с 214-ФЗ в новых реалиях. Банковское сопровождение: счета эскроу, специальные счета, эволюция внутренних бизнес-процессов». Мероприятие состоялось в рамках 25-й Международной выставки «ИнтерСтройЭкспо» 18 апреля.
На примере проекта квартальной застройки ЖК «Огни залива», реализующегося в пять очередей, эксперт поделился опытом взаимодействия с представителями уполномоченных банков в свете перехода на работу с эскроу-счетами.
Как рассказал в ходе обсуждений Дмитрий Сухотин, первая очередь жилого комплекса построена в 2016 г. по старым правилам привлечения кредитных средств банков и денежных средств дольщиков, дома второй очереди попадают под критерий Минстроя РФ о высокой готовности объекта более 30 %, что позволит достроить корпуса без использования счетов эскроу, хотя и с новыми нормами отчетности по проекту. Для финансирования следующей очереди, строительство которой запланировано на конец 2019 г., потребуется привлечение денежных средств с использованием счетов эскроу. В настоящее время ведутся переговоры с рядом крупных банков, среди которых ПАО Сбербанк, АО «Банк ДОМ.РФ».
«Такой набор исходных данных, как в нашем проекте «Огни залива», вызывает целый ряд сложностей в уполномоченном банке, – от суммы запрашиваемого кредита, до построения финансовой модели, учитывающей варианты работы в соответствии с разными редакциями ФЗ № 214, уже существующую кредитную нагрузку, обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры». Топ-менеджер отметил, что проще всего будет получить проектное финансирование с учетом новых требований проектам, укладывающимся в «коробочные» решения, – один застройщик, один объект, одно разрешение на строительство. С крупными проектами комплексного освоения территории все несколько сложнее.
«Законодатель сознательно пошел по пути, который приведет к росту цен на жилую недвижимость на 15-20%, вместо усиления контроля за застройщиками,– считает представитель БФА. «По своей сути счет эскроу – это тот же аккредитив. Основным плюсом и отличием эскроу от аккредитива, будет то, что средства на счете попадают под действие государственных гарантий вкладов в сумме до 10 млн руб. на случай, если у банка будет отозвана лицензия».
Для застройщика схема использования счетов эскроу менее привлекательна, так как затраты на строительство существенно возрастут. «В новых финансовых моделях, которые мы предоставляем банкам в рамках проектного финансирования, нам уже сейчас приходится учитывать повышение цен в целях сохранения нужного уровня рентабельности, при котором банки будут готовы выдать кредит», – добавил г-н Сухотин.
Подводя итог своему выступлению, Дмитрий Сухотин отметил, что основную свою задачу законодатели выполнили, деньги дольщиков будут под максимальной защитой. «Теперь застройщики ждут от государства шагов по сохранению спроса на жилую недвижимость в условиях повышения цен, а именно - понижения кредитных ставок, государственной поддержки ипотечных кредитов, федеральных и региональных социальных программ».
На пленарном заседании Конгресса по строительству IBC также прозвучали доклады о социальных обязательствах застройщиков и путях их реализации в условиях проектного и эскроу-финансирования строительства жилья, о зарубежном опыте проектного финансирования и специфике российской модели, нововведениях в нормативном регулировании градостроительной деятельности, территориальном планировании и деурбанизации и другие актуальные темы.
В мероприятии приняли участие представители компетентных органов государственной власти и финансовых структур, руководители профильных общественных и некоммерческих организаций, топ-менеджеры девелоперских компаний.
Сообщение об утверждении первых российских «зеленых» стандартов лишний раз подчеркнуло отчетливый тренд развития строительных технологий в сторону экологии и охраны окружающей среды.
Речь идет о следующих четырех нормативных документах, которые должны вступить в силу 1 февраля:
— «Зеленые стандарты». «Зеленые» технологии среды жизнедеятельности и «зеленая» инновационная продукция. Термины и определения»;
— «Зелёные стандарты». «Зеленые» технологии среды жизнедеятельности. Классификация»;
— «Зелёные стандарты». «Зеленые» технологии среды жизнедеятельности. Критерии отнесения»;
— «Зелёные стандарты». «Зеленые» технологии среды жизнедеятельности. Оценка соответствия требованиям зеленых стандартов. Общие положения».
Стандарты разработаны Техническим комитетом «Росстандарта» 366 под названием «Зеленые» технологии среды жизнедеятельности и «зеленая» инновационная продукция», созданном на базе Московского государственного строительного университета (МГСУ). Председатель комитета президент МГСУ профессор Валерий Теличенко в статье «Зеленые технологии среды жизнедеятельности: понятия, термины, стандарты» пишет следующее:
«…чтобы установить соответствие той или иной технологии категории «зеленой» технологии среды жизнедеятельности, необходимо дать количественную и качественную оценку следующим основным ее составляющим:
∙ энергоэффективность (энергосбережение);
∙ безопасность;
∙ комфорт;
∙ безотходность (ресурсосбережение)».
За последнее время в России нашли применение многие «зеленые» технологии, пользователи которых даже не задумываются об их принадлежности к этой категории. Качественный скачок совершила сфера производства строительных материалов с освоением выпуска высокоэффективной продукции. Более двадцати лет назад в России началось производство отечественной теплоизоляция из экструзионного пенополистирола (ЭПП) под брендом ПЕНОПЛЭКС®. Для применения этого продукта в полной мере характерны признаки «зеленой» технологии. Проведем оценку ее составляющим.
Энергоэффективность — собственно, то, ради чего ПЕНОПЛЭКС® создавался. Его теплозащитная способность многократно превосходит традиционные строительные материалы. Коэффициент теплопроводности ЭПП, 0,034 Вт/м∙К, в 10 раз меньше, чем у газобетона, почти в 25 раз ниже, чем у кирпичной кладки, в 50 раз меньше, чем у железобетона. Стандартный слой плит ПЕНОПЛЭКС® в 50 мм сохраняет тепло в помещении так же, как кирпичная стена толщиной метр или бетонная толщиной 2,5 метра.
Безопасность ПЕНОПЛЭКС® обусловлена его составом и способом производства. Основным компонентом для изготовления продукта служит полистирол общего назначения. Этот полимер также применяется в изготовлении детских игрушек и упаковки для пищевой продукции и медицинских изделий. В отличие от некоторых утеплителей, изготовленных на основе натурального сырья, ПЕНОПЛЭКС® не содержит в своем составе мелких волокон, пыли, шлаков, сажи, фенолформальдегидных смол. В его производстве не применяется фреон. Следует отметить биологическую стойкость ПЕНОПЛЭКС®. Микологические испытания доказали, что он не способствует размножению грибка, плесени и прочих нежелательных микроорганизмов.
Комфорт — это следствие правильного применения ПЕНОПЛЭКС® как на стадии проектирования, так и при строительстве объекта. Теплоизоляция, выполненная исходя из действующих требований к термическому сопротивлению конструкции, способствует созданию благоприятного температурно-влажностного режима. ПЕНОПЛЭКС® отличается нулевым водопоглощением, что гарантирует неизменность его теплотехниечских характеристик на всем протяжении эксплуатации здания.
Материал комфортен и для рабочих, осуществляющих монтаж ПЕНОПЛЭКС®. Отсутствие пыли, мелких волокон и сажи в его составе дает возможность работать без средств защиты органов дыхания. Экструзионный пенополистирол легок и пластичен, что позволяет легко его кроить и резать с помощью простейших инструментов.
Безотходность технологий применения ПЕНОПЛЭКС® очевидна в контексте долговечности материала. Согласно результатам испытаний в НИИ Строительной физики, срок его службы составляет не менее 50 лет.