Инвестиции в МОП окупаются: девелоперы Москвы и Петербурга сравнили подходы к созданию жилой среды
В петербургском Four Seasons прошло закрытое отраслевое мероприятие «Экономика впечатлений: как МОП решают судьбу девелоперского проекта». Организатором выступила компания Галерея Проектов х SINTEZA при поддержке Community Real Estate.
Более 40 представителей девелоперских компаний обсудили, как МОП влияют на цену квадратного метра, скорость продаж и лояльность покупателей.
Цифры, которые убеждают
Юлия Кристова, генеральный директор Галерея Проектов х SINTEZA, представила сравнительный анализ инвестиций в МОП для типовых жилых комплексов Москвы и Петербурга. При колоссальной разнице в стоимости квадратного метра (600 тыс. против 220 тыс. руб.) доля вложений в общественные пространства оказалась идентичной – 1,2% от стоимости всех квартир.
«Это универсальная константа. Инвестиции в МОП – не "разорительная" статья, а просчитанный стандарт, критически важный для создания ценности. Вопрос не в том, сколько потратить, а в том, как спроектировать так, чтобы эти метры реально работали на комфорт и в итоге на стоимость», – пояснила Юлия Кристова.
От спа-комплекса до коворкинга: что выбирают жители
Ринат Латыпов («Унистрой», Казань) рассказал о проекте, где для резидентов создали полноценный спа-комплекс: бассейн, сауна, хамам, фитнес-зона и даже beauty-коворкинг.
«Клиенты ценят свое время: чтобы заняться спортом, им достаточно спуститься вниз. Они готовы за это платить», – отметил Латыпов.
Екатерина Туник, управляющий партнер Галерея Проектов x SINTEZA, подтвердила тренд, начав с важного контекста: в Москве и Петербурге до 35–40% покупателей бизнес-класса работают вне классического офиса.
«Покупатель больше не готов переплачивать просто за метры. Он выбирает сценарий жизни: жить, работать и отдыхать в одном месте. Коворкинг – конкурентное преимущество, а не "красивая опция"», – подчеркнула Туник.
Дарья Веневцева (HART development, Уфа) рассказала о важности зонирования и поделилась, как в одном проекте ей удалось разделить потоки так, что в крупной секции появилось классическое лобби с ресепшеном для курьеров и гостей, а в малоэтажной – полная приватность даже без консьержей.
Но так ли мы продаем?
Однако даже самый продуманный МОП не сработает, если не научиться его продавать. Виктория Коваленко, CEO Community Real Estate, заострила внимание на системной проблеме: менеджеры по продажам не умеют выявлять реальные потребности покупателей.
«Менеджеры спрашивают про площадь и бюджет, но не про образ жизни – есть ли домашние животные, работаете из дома или в офисе. Покупатели тоже этих вопросов себе не задают, потому что воспринимают квартиру просто как стены. Для них МОП – навязанное общедомовое имущество, за которое они не готовы платить», – объяснила Коваленко.
Выход, по ее словам, – сначала понять реальную целевую аудиторию, а уже под нее проектировать функции МОП. Иначе маркетинговые исследования и брендинг, на которые потрачены миллионы, останутся бесполезными.
Ирина Прощенкова и Юрий Нарвин дополнили дискуссию важными акцентами: первый – о нейроархитектуре, где свет, звук и тактильность становятся инструментом создания цены, второй – о бренде, который при грамотной интеграции со средой может добавлять до 30% к стоимости метра и вдвое сокращать расходы на привлечение клиентов.
Итог
Мероприятие подтвердило: сегодня МОП перестают быть «общедомовым имуществом» в сознании покупателей только тогда, когда девелопер сам научится понимать своих жителей и продавать не квадратные метры, а сценарии жизни. При грамотном подходе общественные пространства становятся продолжением квартиры, работают на репутацию и конвертируются в стоимость квадратного метра.
Организаторы пообещали вскоре анонсировать продолжение встреч и в других регионах.
В Москве завершился Всероссийский форум-практикум FORCITIES XI для девелоперов, где эксперты отрасли делились актуальными кейсами и обсуждали современные тенденции на рынке недвижимости, а также определяли ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание.
Форум включал тематические сессии, проходившие параллельно в разных залах: «Девелопмент МКД», «Нежилой девелопмент», а также семинары по ИИ и digital-маркетингу в продажах и по созданию идеального мастер-плана.
Во время первой сессии первого дня — «Стратегия девелоперской компании на конец 2025 года» — спикеры поделились амбициозными планами, своими ожиданиями и обсудили, в каком направлении двигаться девелоперам сегодня.
Роман Капинос, первый заместитель генерального директора ФСК «Регион», отметил в своем выступлении, что сегодня девелоперский бизнес сталкивается с непростыми условиями: банки ужесточают требования и замораживают проекты, а финансирование направляется преимущественно в города-миллионники. По его словам, именно эти города и их аудитория стали целевым направлением компании. Особое внимание он уделил целевой аудитории — она становится все старше, однако именно эта возрастная группа остается самой платежеспособной в отличие от более молодых поколений. Согласно мировой статистике, к 2030 году наибольший спрос будут формировать клиенты в возрасте старше 40 лет.
Похожей точки зрения придерживается и Константин Макаров, генеральный директор компании «Талан». В начале своего выступления он задал вопрос: насколько хорошо сейчас компаниям удается продавать и какие объекты пользуются спросом? Спикер подчеркнул, что в регионах наблюдается снижение покупательской активности на 20-30%, а многие финансовые модели на рынке отличаются низкой эффективностью.
Генеральный директор ГК «Добро» Иван Богатов отметил, что льготные условия в ближайшее время отменяются, семейная ипотека становится менее доступной, а контроль за доходами и налогами ужесточается. По его словам, главным элементом стратегии компании остается сегмент лоукост-продуктов, который стабильно востребован и будет пользоваться спросом. Он также подчеркнул необходимость поиска возможностей оптимизации этого направления.
В свою очередь, генеральный директор ГК «Живи» Станислав Сагирян выразил более позитивный взгляд на перспективы отрасли, отметив важность внимательного анализа рыночных деталей, несмотря на сложившуюся ситуацию. Он напомнил, что основное снижение активности наблюдалось во второй половине 2024 года с закрытием ипотечных программ, что привело к уменьшению объема продаж. При этом, по его оценке, данная тенденция не затронула сегмент элитной и премиальной недвижимости, сделки по которым осуществляются без использования ипотечных программ, и данный сектор опережает по продажам недвижимость комфорт- и бизнес-класса в Москве.
Что нужно для успешных продаж? По мнению экспертов, девелоперам важно пересматривать планировки — например, делать коридоры и балконы компактнее, больше внимания уделять благоустройству территории и дизайну общественных пространств, а также предлагать квартиры с отделкой «под ключ», что помогает покупателям сократить расходы времени и нервов. Как подчеркнул Станислав Сагирян, «повторение — мать учения»: главным остаётся количество спален и бюджет покупки.
Динара Губайдуллина, руководитель направления продуктовых исследований ГК «Острова» в своем выступлении также акцентировала внимание на планировочных решениях. По ее словам, продукт в девелопменте — это сложный набор характеристик и качеств проекта, в центре которого находятся планировки, но как понять, что они – удачные? - задается вопросом эксперт.
«Применение пользовательских методик (интервью, анализ перепланировок) дает ценные инсайты и не требует больших затрат. Важно учитывать ЦА проекта и подбирать планировки под них. Хорошая планировка строится не на квадратных метрах, а на жизненных сценариях и реальных. Мелочи имеют значение и даже небольшие детали планировки (ширина коридора, расположение дверей и т.п.) существенно влияют на удовлетворенность жителей», - подчеркнула Динара Губайдуллина.