17 сентября прошел шестой бизнес завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя по теме «Перспективы развития апартаментов. Апартаменты как объект инвестиций»
В ходе встречи обсуждались ключевые аспекты развития рынка апартаментов в России, включая их влияние на трудовую миграцию и туристический поток. Участники отметили необходимость регуляции данного сегмента и поделились успешными примерами внедрения сервисных апартаментов в регионах. Также были рассмотрены изменения в потребительских предпочтениях, вызванные отменой льготной ипотеки, и влияние этого на рынок аренды. В завершение встречи участники согласовали дальнейшие шаги по продвижению формата апартаментов и улучшению их сервиса.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурсу «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Согласован список финалистов по итогам интернет-голосования. В 2024 году на конкурс представлены 177 участников: строительные и управляющие компании, ипотечные банки, жилые комплексы, апартаменты и проекты загородного строительства. Всего за участников было отдано свыше 33 300 голосов. В финал вышли 65 участников в 20-ти номинациях. Стартовал второй этап конкурса, экспертное голосование. Оно включает в себя объезды экспертами объектов финалистов, исследование «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж компаний и оценку конкурсной документации претендентов на победу.
Директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что сервисные апартаменты выступают выгодной альтернативой новостройкам для инвесторов.
Застройщики апарт-сегмента адаптировались к заградительным ипотечным ставкам гораздо ранее жилого сегмента — еще с середины 2023 г. и предлагают множество вариантов длительной рассрочки. На новостройки Петербурга до июля 2024 г. действовали программы льготной ипотеки – стандартная под 8%, ИТ-ипотека и семейная в расширенных условиях – в связи с этим программы рассрочки были развиты не столь активно.
Повышение цен по апарт-сегменту зафиксировано в годовой динамике для наиболее ликвидных проектов сервисного формата с пешей доступностью станций метро, привлеченной профессиональной УК и программами доходности, продуманными продуктовыми характеристиками, востребованной средней площадью, а также низкой насыщенностью локальной конкуренции. По объектам, соответствующим указанным характеристикам, средний рост открытых цен за годовой период составил около 8%.
Многие потенциальные покупатели квартир в связи с тем, что ипотека по рыночным ставкам им недоступна, а условиям актуальных программ господдержки не все семьи удовлетворяют, перешли на рынок аренды.
Таким образом, в ближайшие 2-3 года продолжится тренд на рост ставок долгосрочной аренды.
«Петербург сформировал такой инвестиционный продукт, как сервисные апартаменты, и мы на сегодняшний день видим экспансию этого формата в регионы», — констатировала исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Сервисные апартаменты — это не псевдожилье, построенное на земельном участке с назначением под нежилую застройку, а полноценные апарт-отели. На уровне государства есть понимание того, что такой формат может закрыть потребности в трудовой миграции, решить вопросы с нехваткой мест в студенческих городках и гостиницах. Они могут быть востребованы у туристов, которым обеспечен гостиничный сервис с возможностью готовить на своей кухне.
Александр Ружинский, исполнительный директор Межрегиональной Ассоциации Апарт-отелей, акцентировал внимание на необходимости принятия закона об апартаментах, в основу которого могут быть заложены параметры петербургского формата. Чтобы закон получился грамотным, нужно получить квалифицированный и системный ответ от региональных властей, что они хотят от девелоперов, которые реализуют такие проекты. Сейчас власти нужен грамотный и разумный эксперт, который соберет в регионах фактуру и представит параметры регуляции. «Ассоциация постарается решить эти задачи, чтобы к началу следующего нового сезона мы подошли к созданию работающего закона», — резюмировал Александр Ружинский.
Обострение конкуренции апартаментов с инвестиционным жильем
Отмены льготной ипотеки привела к росту краткосрочной аренды на 63% и снижению долгосрочной аренды. Участники отметили, что молодые арендаторы, выходящие на рынок, предпочитают аренду, что создает спрос на апартаменты.
Станислав Александров, заместитель генерального директора Bau City Development оценил тренд на рост арендного жилья в России. Так, за 10 лет среди россиян внутренний туризм стал в три раза популярнее внешнего. В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн туристов, из них 2 млн – иностранных. В Петербурге все больше квартир сдается посуточно, все меньше выбор для долгосрочной аренды.
При этом кратно растет количество молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет, которые как раз сейчас выходят на рынок аренды. Рано или поздно вся эта армия арендаторов придет на рынок покупки жилья. Финансовые возможности покупателей очень сильно ограничены. Подстраиваясь под их возможности, девелоперы урезают среднюю площадь квартир.
Александр Погодин, партнёр и директор управляющей компании Well, оценил рынок первичной недвижимости. В августе 2024 года в Петербурге зарегистрировано 2590 сделок, что на 40% ниже, по сравнению с результатами июля, и 1061 – в Ленинградской области (ниже на 38% соответственно). При этом доля сделок с ипотекой сократилась на 17% до 53%, в Ленобласти – на 14% до 67%. Отмена льготной ипотеки подняла ставки на аренду: за год долгосрочная аренда подорожала на 30-45%. Средний чек покупки в Петербурге вырос до 10, 9 млн руб. за квартиру, в Ленинградской области – выросла на 5% до 6,5 млн руб.
В I полугодии 2O24 в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на бО% больше покаэателей аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная цена сервисных апартаментов за указанный период выросла на 8%. Сервисные апартаменты продолжают устойчивый рост. Об этом говорят показатели действующих апарт-отелей.
Средняя эагрузка петербургских апарт-отелей в выcoкий летний сезон текущего года превысила 90%, в некоторых сетях достигая уровня 97%.
По сравнению с прошлым летом, многие компании увеличили долю посуточной аренды и подняли цены на размещение — в моменты пикового спроса цены.
По прежнему в тренде: многофункциональные комплексы, рост значения инфраструктуры, увеличение площади общественных пространств, расширение деловой зоны, включение в проект искусства и wellness.
«По большому счету, инвестор покупает не маленький юнит, а то, что вокруг него. И чем больше мы тратимся на создание инфраструктурной составляющей, тем более качественный и привлекательный продукт в итоге получаем», — резюмировал Александр Погодин.
Участники отметили, что апарт-отели должны предлагать уникальные концепции и инфраструктуру, чтобы выделяться на фоне традиционных гостиниц.
Конкуренция с отелями
Директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте рассказала, что современные туристы и бизнес-путешественники отдают предпочтение апарт-отелям, а не классическим средствам размещения. Сегодня гости ищут не просто место для проживания в новом городе, но также широкий выбор удобств. В числе преимуществ сервисных апартаментов спикер выделила богатую собственную инфраструктуру комплексов, включающую фитнес-центры, фудхоллы и полноценные бизнес-центры с офисными помещениями и переговорными, которые особенно интересны для корпоративных клиентов, составляющих 30-40% от общего числа арендаторов. Управляющая компания развивает программу лояльности, основанную на партнерстве с представителями крупных корпораций, предоставляющих дополнительные услуги и скидки, а также проводит собственные образовательные и развлекательные мероприятия.
Алексей Бахмарев, директор по развитию ТОП СИНЕМА, сделал акцент на компактных кинотеатрах, которые помогут апарт-отелям иметь превосходство над обычными отелями. Данный «Кейс» позволит владельцам привлечь дополнительную публику в лице покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости.
Кинотеатр в составе апарт-отеля станет козырной «фишкой» и сможет привлечь не только гостей отеля, но и жителей микрорайона, создавая тем самым дополнительный трафик и другим арендаторам коммерческих помещений.
Доходные программы: как изменилась доходность для инвесторов в 2024. Изменение финансовой модели апартаментов
Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM, уверена в том, что для бизнеса важны не только качество продукта и уровень сервиса, но честность и прозрачность деятельности. Благодаря этому 55% инвесторов RBI, по ее словам, совершают повторные покупки.
Она привела пример отчета агента ARTSTUDIO, где в приложении собственник номера в апарт-отеле подробно видит все технические показатели по загрузке и доходности своей недвижимости, все затраты, связанные с ее обслуживанием.
«В ежедневном формате собственник видит, сколько времени прожил его гость, насколько загружен объект… За счет того, что в отчете агента собственнику раскрывается максимум информации и он может получить ответ на любой вопрос, – в итоге в управляющую компанию поступает очень мало обращений», – комментирует Евгения Мироненко.
«В городе заявлено 62% сервисных апартаментов, сколько из них пройдет процесс классификации как отели – вопрос. В реальности у всех девелоперов непростой период», — заметил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality. Конкурентность проектов сейчас уже очень высокая. На сегодняшний день крайне важным аспектом в деятельности апарт-отелей, по его словам, становится продуманная концепция, которая предусматривает весь путь гостя, взаимоотношения с инвесторами и позволит отелю быть с самого начала уникальным и востребованным.
«К нам все больше приходит инвесторов, которые хотят вложить длинные деньги в пассивный доход. То есть текущая операционная доходность для них является лишь одной из составляющих. По сути, люди хотят надежности. Им важна уверенность в том, что выбранный ими формат будет востребован и через 10, и через 15 лет», — резюмировал Константин Сторожев.
Раиль Муфазданов, директор по развитию бизнеса в России и СНГ Vertical Hotels поделился 10-летним опытом создания сети апарт-отелей. Ее концепция состоит из четырех компонентов и отвечает потребностям новых жителей и гостей: наличие общих зон для работы, общения, развлечений, творчества и встреч; личного пространства, возможностей для комьюнити и разнообразные приложения digital, которые позволяют зачикиниться в отель, запустить digital прачечную, воспользоваться услугами, получить оповещение.
Собственнику приложение «Кабинет инвестора» позволяет эффективно эксплуатировать недвижимость, отслеживать загрузку номера и его доходность.
Сегодня под управление компании находится 80,785 м2 общих площадей, более 800 инвесторов получают стабильный доход. Начиная с открытия первого отеля Vertical в 2013 году, в настоящее время сеть насчитывает почти 2000 гостиничных номеров и 5000 номеров в разработке в течение 5 лет.
Кирилл Кудинов, основатель ИСК Inreit, УК Port Property Management и сети апарт-отелей Port Comfort рассказал о такой форме развития сегмента сервисных апартаментов, как редевелопмент.
На протяжении 8 лет компания создает апарт-комплексы на базе уже существующих зданий в центральных локациях Санкт-Петербурга и Москвы.
Редевелопмент интересен инвесторам, в первую очередь, с точки зрения низкой первоначальной цены объекта. Вторая существенная ценность формата – это локация в историческом центре города. Она позволяет обеспечивать высокую загрузку апарт-отеля: в низкий сезон — 75-80%, высокий — 93-96%. В итоге доходность инвестора в среднем по сети за 2023 год составила 12%, в 2024 году планируется около 14%.
В заключении состоялся батл: «Краткосрочная выгода vs. Долгосрочный успех: Какая стратегия ведет к максимальной доходности?»
В нем участвовали Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости ГК PLG и Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». В качестве модератора батла выступила Карина Шальнова, основатель консалтинговой компании KR.CONSULTING.
Участники рассказали о сложностях, с которыми столкнулись при реализации проекта, включая изменение концепции и отказ инвесторов от первоначальных договоренностей.
Поднимался вопрос о необходимости общественных пространств в проектах и их влиянии на доходность. Обсуждались риски, связанные с продажей коммерческих помещений и управлением ими.
В ходе бурной дискуссии зрителей все сошлись на том, что главное - это нахождение формулы по сохранению баланса между выводом в продажу коммерческих помещений и сохранением за собой социально важных общественных площадей.
В конце встречи участники проголосовали практически поровну за каждую позицию, что говорит о том, что каждая представленная модель доходности имеет право на жизнь и реализацию.
В Екатеринбурге озвучены инициативы по совершенствованию норм строительства и проектирования бюджетных (школ, детских садов, стадионов, дворцов культуры, спорта и т.п.) и государственных объектов. Все предложения о том, какие нормы строительства, законодательства о закупках (возведение муниципальных, гос.объектов) важно изменить, чтобы заказчики и подрядчики смогли работать еще выгоднее и эффективнее, направлены в адрес Минфина России и Минстроя России.
Публикуем топ-семь предложений строителей и проектировщиков для федеральных органов власти.
1.Срыв сроков стройки из-за демпинга (снижения цены контракта) – основная проблема для большинства участников отрасли. Повод для демпинга заложен в нормах законодательства. В критериях выборах подрядчика 60% приходится на ценовые критерии (кто даст меньшую сумму при торгах) и только 40% отводится квалификации и опыт. В результате, заказчики выбирают победителем того, кто озвучит наименьшую сумму. Демпингующий подрядчик получает от заказчика денежные средства, выполнив, как правило, более или менее первичные работы, а затем расторгает контракт. В итоге, сроки строительства растягиваются или срываются. Например, контракт на оказание услуг по разработке проекта планировки территории тепловой магистрали стоил 2 441 392,68 рублей. Падение составило 79.17%. Итог: контракт не исполнен и расторгнут.
Чтобы строительство было качественным и шло быстрее, строители просят федеральные власти внести в законодательство поправку о том, чтобы закупки на строительство, реконструкцию проводились только с использованием механизма конкурса, где оценивается, прежде всего, опыт подрядчика, а не цена, за которую поставщик готов работать.
2. На неоправданное снижение стоимости строительства влияет индекс прогнозной инфляции. Индекс рассчитывается на год, а строительство может идти пять лет. Заказчики просят власть распределять бюджетные средства на строительство муниципальных объектов после выбора подрядчика, чтобы войти в строительство с нужным финансированием.
3. После того, как построен объект, и по мнению Минфина, произошло «нецелевое использование бюджетных средств» или (и) «неэффективное использование бюджетных средств», начинают появляться соответствующие протоколы, а затем судебные практики относительно нецелевого использования бюджетных средств.
Заказчики требуют конкретизировать понятия «нецелевое использование бюджетных средств» и «неэффективное использование бюджетных средств» в бюджетном кодексе, либо убрать эти понятия из Кодекса административных правонарушений. Последнее позволит избежать случаев судебных разбирательств вокруг не четко определённых понятий.
4. Подрядчики жалуются на неприемлемые условия договора с заказчиками в части штрафных санкций. Если подрядчик срывает срок строительства, то платит штраф 0,1 процентов от сумму договора за каждый день просрочки. Если заказчик затягивает срок оплаты, то заказчик платит одну сотую процента за десять дней просрочки платежа. В таком случае заказчику не составляет никакого труда задерживать оплату. На практике отсрочка платежа может доходить до 180 дней, подрядчики терпят убытки.
Исполнители работ выступают за то, чтобы на законодательном уровне закрепить зеркальные штрафные санкции заказчика и подрядчика и ввести отсрочку платежа до 7 дней по аналогии с 44 ФЗ.
5. В проектировании объектов здравоохранения/культуры/спорта/образования/ может участвовать любая компания, даже не имеющая опыт работы именно с такими объектами, что приводит к задержкам по проектированию, как следствие, к срыву федеральных программ. Одно из решений проблемы – при выборе исполнителя учитывать работы, связанные с предметом контракта, специализированный опыт работы.
6. Заказчики, которые возводят муниципальные и бюджетные объекты, не признают ошибки в проектной документации, даже когда строители указывают на промашки. Например, в проекте кровля посчитана без должного количества пластин, плиты указаны одного размера, а размеры проемов – другого. Заказчики аргументируют свой отказ признавать ошибки в проектной документации тем, что экспертиза уже пройдена. Строители просят закрепить обязанность заказчика возводить объекты после исправления ошибок, без дополнительного прохождения экспертизы.
7. Перед началом строительства проект проходит экспертизу. При этом Глагосэкпертиза корректирует материальные ресурсы, которые включены в проект, делая замены на более дешевые аналоги, из-за чего страдает качество стройки. Также экспертиза исключает логистику из смет, при этом логистика возникает в контрактах, и подрядчику приходится брать расходы на себя, когда необходимо перевести материал из одного региона в другой. Участники рынка требуют запретить замену материалов на более дешевые аналоги и включить стоимость перевоза материала из одного региона в другой в обязательный порядок формирования смет.
«Эти и другие предложения озвучены в рамках некоммерческого всероссийского и международного форума о закупках в строительстве и проектировании WorldBuild/StateContract, который мы проводим в столице Урала четвёртый год подряд. Тысячи строителей, проектировщиков формируют несколько десятков свежих инициатив по улучшению федеральных норм, законов в сфере строительства и проектирования бюджетных и гос.объектов. Отметим, что инициативы участников форума слышат в федеральных органах власти. Например, приняты важные меры для финансовой устойчивости подрядчиков: повысили авансы до 50 процентов и снизили размер обеспечения (сумму, который должен платить поставщик за участие в контракте)», – рассказал Денис Снетков, заместитель генерального директора СРО «Уральское объединение строителей» и СРО «Лига проектных организаций», организаторы форума.
Остальные предложения строителей и проектировщиков для исполнительных органов власти и трансляцию форума можно увидеть на сайте www.стройзакупки.рф