Тренды недвижимости: клубные дома, мини полисы и новые проекты для инвестиций
Ежегодно премия «Рекорды рынка недвижимости» представляет самые интересные проекты со всей России, отмечая лучшие жилые комплексы, оригинальную архитектуру, концептуальные проекты и инновации. О трендах рынка недвижимости и строительной отрасли рассказываем на примерах проектов-номинантов премии 2024 года.
Клубные дома, как центр для жизни
В тренде проекты реставрации старинных особняков и новые жилые дома в стиле неоклассицизма, которые формируют новый класс клубных домов. Столичный район Якиманка дополнил статусный особняк «TITUL на Якиманке», гармонично вписанный в существующую застройку «старой» Москвы. Концепция проекта продолжает культурное наследие знаменитого района и это видно в каждой детали. Запоминающийся силуэт особняка «TITUL на Якиманке» воплощает лучшие черты модерна и гармонично дополняет общую застройку исторического района. Облицовка особняка выполнена из благородного камня доломита холодных серых оттенков с вкраплениями кварцита. В проекте представлена ограниченная коллекция – всего 18 лотов, включая 2 эксклюзивных пентхауса с террасами.
Клубный деловой центр «Плющиха55» от Canary reDevelopment представлен в Премии 2024 года. Благодаря авторам проектам, здание, построенное в 1914 году, обретает новую жизнь, сохраняя при этом дух эпохи и очарование начала ХХ века. Проект заявлен в номинации «Архитектура Объекта №1». Авторы отмечают, что, создавая проект «Плющиха 55», они вдохновлялись лучшими family-офисами со всего мира. Это нашло отражение как в неоклассическом стиле фасадов, так и в стилизации внутреннего пространства. Теперь это не только место для работы, но и настоящий центр жизни, где можно работать в уютной атмосфере, отдыхать, общаться и развиваться. В проекте есть не только комфортные офисные помещения, но и зоны отдыха, библиотека и необходимая инфраструктура.
Новые форматы загородной жизни
Загородная недвижимость становится все более популярной, это очевидный тренд последних трех лет. После пандемии, даже жители столичных районов стали больше ценить пространства загородных домов, где для каждого члена семьи нашлось отдельное место.
Одно из перспективных направлений - Красногорский район. Именно там находится много новых жилых комплексов, в том числе «Миниполис 8 Клёнов», расположенный в микрорайоне Опалиха. Элегантная архитектура жилого квартала в стиле неоклассицизма и живописный парк стали современным воплощением гармоничной эпохи правления Екатерины II. Для жителей микрорайона и города Красногорска, девелопер «Сити21» разработал уникальную концепцию по благоустройству первого городского парка в Опалихе, расположенного на территории 3,7 га. Парк разделен на две части – лесной массив с липовыми аллеями и зеркальные пруды. Впоследствии территория будет передана городу. Это современный малоэтажный квартал состоит из четырех корпусов. Развитая инфраструктура жилого комплекса включает магазины с товарами первой необходимости, кафе, аптеки, бытовые услуги, подземный и гостевой паркинг.
Еще один небольшой жилой комплекс в Красногорске - ЖК «Отрада на реке» отмечен виртуозной работой на сложнейшем рельефе. На склоне берега реки располагается клубный дом переменной этажности – от 2 до 6 этажей, в зависимости от рельефа, с 3-этажным подземным паркингом. Разнообразие объемов позволяет создать иллюзию, что это несколько домов на склоне. В реальности — это один дом, который составляет с берегом единой целое. Комплекс разработан архитектурной студией SW (ГАП Сергей Савчук). Архитектурный проект клубного дома уже был отмечен Мособлархитектуры в 2023 г.
Сегодня в Подмосковье можно выбрать почти любые форматы жилья от клубных поселков и домов бизнес-класса до мини полисов с комфортными квартирами и всей необходимой инфраструктурой. Отдельный плюс – экология места. По сравнению с апрелем 2023 г. стоимость загородной недвижимости выросла в среднем на 10-15% в зависимости от локации. Например, новый проект премиум класса, авторский клубный поселок - «Папушево Парк» расположен на 23 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Отсюда всего за 35 минут можно доехать до делового центра Москвы. «Папушево Парк» - это 108 резиденций в стиле хай-тек. В рамках проекта будет построен детский сад с начальной школой, английская спецшкола и шахматный клуб для детей̆ и подростков. В шаговой доступности будет досугово-развлекательный центр с общественным пространством, детским развлекательным центром, амфитеатром, фермерской̆ лавкой̆, пунктами доставки, домом быта, химчисткой̆, аптекой̆, кофейней̆ и панорамным рестораном.
Инвестиционные проекты на Юге России
Помимо глобальных трендов на децентрализацию и загородны6е проекты, в строительной сфере становится все более ощутимо влияние регионов. Столичные девелоперы выходят на региональный рынок, а компании из крупных городов России, представляют свои концептуальные проекты в Москве. Одним из интересных направлений для развития стал Краснодарский край (входит в топ-5 инвестиционно-привлекательных регионов). В этом году туда планируется привлечь рекордное количество средств. Проекты Юга России жители Москвы и Санкт-Петербурга все чаще рассматриваются не только для жизни, но и для выгодных вложений средств.
ГРАНД ОТЕЛЬ АГОЙ 5* от Архбюро Асадов представлен в нескольких номинациях: «Объект 5 звезд», «Концепция регионального проекта» и «Региональный проект №1». Это еще один нестандартный концептуальный проект, вписанный в природный ландшафт. Рекреационный комплекс располагается в окрестностях г.Туапсе и состоит из нескольких корпусов на побережье. Архитектурный образ навеян богатой историей края, соединившей в себе античную культуру и абхазские традиции. В состав комплекса входит три ресторана, спа-зона с бассейнами, а также ландшафтный парк с морским амфитеатром. Гостиничная зона состоит из пяти основных корпусов с переменной этажностью. Прибрежная зона включает встроенные в скалистый грунт галерейные корпуса с панорамными видами.
В Сочи очень много новых проектов на основе реконструкции исторических зданий. Здание отеля AZIMUT парк-отель «Plus Residence Сочи» 4* — обновленный пансионат «Нева», построенный в 1978 году по проекту известного архитектора Юлиана Шварцбрейма. Здесь объединились лучшие архитектурные решения советского времени с высокими технологиями нового поколения: высокий комфорт и сервис от международного отельного оператора.
"MOINACO Riviera" - мультиформатный комплекс с круглогодичной wellness-инфраструктурой, который сочетает комфорт и доходность на побережье Чёрного моря в Евпатории. Проект занимает особое для полуострова расположение – в живописной локации у воды, на берегу озера Мойнаки, на фоне красивого природного ландшафта. Помимо красивой природы, проекты привлекают покупателей очевидными цифрами доходности. Средняя цена квадратного метра в Краснодарском крае за год выросла на 10% (по данным Яндекс Недвижимость), а за последние три года она стала больше на 91%.
Максимальные объемы ввода жилья за январь — март 2024 года показали Московская область, Республика Татарстан и Краснодарский край. Южный регион также возглавляет ТОП ЮФО и СКФО по объемам строительства в рамках КРТ.
В 2024 году в горном кластере Сочи рядом с «Роза Хутор» начнется строительство нового горнолыжного курорта, что значительно повысит инвестиционную привлекательность Объектов в этом регионе. При этом идет активное развитие не только спортивной, но и всей инфраструктура в целом. В номинации «Региональный Объект№1» представлен комплекс из 35 премиальных сервисные апартаментов на Роза Хутор - LeePrime residences. Он расположен на главном променаде -- набережной горной реки Мзымта. Lee Prime находится в нескольких шагах от горнолыжных подъёмников, в окружении аутентичных ресторанов и гостеприимных сувенирных бутиков. Из форматов интересны семейные апартаменты с дизайном, сочетающим шарм горного шале и рациональность минимализма.
Туристическо-рекреационный комплекс Skysoul Resort — это масштабный проект бизнес-класса в Крыму, расположенный в 30 метрах от Черного моря в живописном Коктебеле. В 1,5 часах от аэропорта Симферополя и Крымского моста, в бухте с лазурным морем и пляжем из вулканического песка. Это 14,5 га благоустроенной ухоженной территории с премиальной инфраструктурой создают уникальное место отдыха и комфорта. Комплекс находится в уникальной природной локации между морем и горами рядом с природными и историческими достопримечательностями, в окружении заповедных территорий и тысяч га виноградников. 80% апартаментов имеют прямой или боковой вид на море, 20% вид на горы.
На сегодняшний день площадки для КРТ прорабатываются в 11 муниципальных образованиях Краснодарского Края. Общий градостроительный потенциал составляет 13 млн кв. м, из них 9,5 млн кв. м приходится на жилые площади.
В Екатеринбурге озвучены инициативы по совершенствованию норм строительства и проектирования бюджетных (школ, детских садов, стадионов, дворцов культуры, спорта и т.п.) и государственных объектов. Все предложения о том, какие нормы строительства, законодательства о закупках (возведение муниципальных, гос.объектов) важно изменить, чтобы заказчики и подрядчики смогли работать еще выгоднее и эффективнее, направлены в адрес Минфина России и Минстроя России.
Публикуем топ-семь предложений строителей и проектировщиков для федеральных органов власти.
1.Срыв сроков стройки из-за демпинга (снижения цены контракта) – основная проблема для большинства участников отрасли. Повод для демпинга заложен в нормах законодательства. В критериях выборах подрядчика 60% приходится на ценовые критерии (кто даст меньшую сумму при торгах) и только 40% отводится квалификации и опыт. В результате, заказчики выбирают победителем того, кто озвучит наименьшую сумму. Демпингующий подрядчик получает от заказчика денежные средства, выполнив, как правило, более или менее первичные работы, а затем расторгает контракт. В итоге, сроки строительства растягиваются или срываются. Например, контракт на оказание услуг по разработке проекта планировки территории тепловой магистрали стоил 2 441 392,68 рублей. Падение составило 79.17%. Итог: контракт не исполнен и расторгнут.
Чтобы строительство было качественным и шло быстрее, строители просят федеральные власти внести в законодательство поправку о том, чтобы закупки на строительство, реконструкцию проводились только с использованием механизма конкурса, где оценивается, прежде всего, опыт подрядчика, а не цена, за которую поставщик готов работать.
2. На неоправданное снижение стоимости строительства влияет индекс прогнозной инфляции. Индекс рассчитывается на год, а строительство может идти пять лет. Заказчики просят власть распределять бюджетные средства на строительство муниципальных объектов после выбора подрядчика, чтобы войти в строительство с нужным финансированием.
3. После того, как построен объект, и по мнению Минфина, произошло «нецелевое использование бюджетных средств» или (и) «неэффективное использование бюджетных средств», начинают появляться соответствующие протоколы, а затем судебные практики относительно нецелевого использования бюджетных средств.
Заказчики требуют конкретизировать понятия «нецелевое использование бюджетных средств» и «неэффективное использование бюджетных средств» в бюджетном кодексе, либо убрать эти понятия из Кодекса административных правонарушений. Последнее позволит избежать случаев судебных разбирательств вокруг не четко определённых понятий.
4. Подрядчики жалуются на неприемлемые условия договора с заказчиками в части штрафных санкций. Если подрядчик срывает срок строительства, то платит штраф 0,1 процентов от сумму договора за каждый день просрочки. Если заказчик затягивает срок оплаты, то заказчик платит одну сотую процента за десять дней просрочки платежа. В таком случае заказчику не составляет никакого труда задерживать оплату. На практике отсрочка платежа может доходить до 180 дней, подрядчики терпят убытки.
Исполнители работ выступают за то, чтобы на законодательном уровне закрепить зеркальные штрафные санкции заказчика и подрядчика и ввести отсрочку платежа до 7 дней по аналогии с 44 ФЗ.
5. В проектировании объектов здравоохранения/культуры/спорта/образования/ может участвовать любая компания, даже не имеющая опыт работы именно с такими объектами, что приводит к задержкам по проектированию, как следствие, к срыву федеральных программ. Одно из решений проблемы – при выборе исполнителя учитывать работы, связанные с предметом контракта, специализированный опыт работы.
6. Заказчики, которые возводят муниципальные и бюджетные объекты, не признают ошибки в проектной документации, даже когда строители указывают на промашки. Например, в проекте кровля посчитана без должного количества пластин, плиты указаны одного размера, а размеры проемов – другого. Заказчики аргументируют свой отказ признавать ошибки в проектной документации тем, что экспертиза уже пройдена. Строители просят закрепить обязанность заказчика возводить объекты после исправления ошибок, без дополнительного прохождения экспертизы.
7. Перед началом строительства проект проходит экспертизу. При этом Глагосэкпертиза корректирует материальные ресурсы, которые включены в проект, делая замены на более дешевые аналоги, из-за чего страдает качество стройки. Также экспертиза исключает логистику из смет, при этом логистика возникает в контрактах, и подрядчику приходится брать расходы на себя, когда необходимо перевести материал из одного региона в другой. Участники рынка требуют запретить замену материалов на более дешевые аналоги и включить стоимость перевоза материала из одного региона в другой в обязательный порядок формирования смет.
«Эти и другие предложения озвучены в рамках некоммерческого всероссийского и международного форума о закупках в строительстве и проектировании WorldBuild/StateContract, который мы проводим в столице Урала четвёртый год подряд. Тысячи строителей, проектировщиков формируют несколько десятков свежих инициатив по улучшению федеральных норм, законов в сфере строительства и проектирования бюджетных и гос.объектов. Отметим, что инициативы участников форума слышат в федеральных органах власти. Например, приняты важные меры для финансовой устойчивости подрядчиков: повысили авансы до 50 процентов и снизили размер обеспечения (сумму, который должен платить поставщик за участие в контракте)», – рассказал Денис Снетков, заместитель генерального директора СРО «Уральское объединение строителей» и СРО «Лига проектных организаций», организаторы форума.
Остальные предложения строителей и проектировщиков для исполнительных органов власти и трансляцию форума можно увидеть на сайте www.стройзакупки.рф