28 сентября в рамках XVI конкурса «Доверие потребителя» прошел бизнес-завтрак по теме «Апартаменты сервисные и псевдожилье. Конкуренция отелям или синергия?»
Партнерами бизнес-завтрака выступили апарт-отель Well, VALO Service, компании «Петрополь», PLG и Клубный дом на Конно-Гренадерской, 13.
Открывая бизнес-завтрак, модератор и исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Сейчас проходят объезды объектов его финалистов, жилых комплексов, апартаментов и проектов загородного домостроения. Объезды продлятся до 12 октября, по их итогам независимый консультант компания Nikoliers обработает чек-листы экспертов и выставит оценки каждому объекту.
В планах оргкомитета – исследование «тайный покупатель» по проверке качества обслуживания в отделах продаж банков, строительных и управляющих компаний и риэлторских агентств, где разные группы ТП посетят офисы, сделают звонки в компании и оценят их сайты.
Обсуждение проблем апартаментов началось с выступления руководителя Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой. По ее словам, в городе приоритетно развивается сервисный формат апартаментов, который традиционно занимает около 77% всего рынка (в предложении 36 комплексов с 6,4 тыс. юнитов). Также на конец сентября на рынке представлены предложения 27 комплексов с 1,8 юнитов псевдожилья (21%) и 2% — это 0,2 тыс. юнитов в 7 комплексах элитных апартаментов. Средние цены на апартаменты данных категорий соответственно составили 286 тыс. руб., 272 тыс. руб. и 670 тыс. руб. за м2. По локациям разница в цене составляет: 356 тыс. руб. за м2 – в историческом центре, 308 тыс. руб за м2 – в статусных локациях и 236 тыс. руб за м2 в спальных районах. Существенно цифры в этом году не меняются.
Вопрос, куда вложить деньги, сегодня волнуют многих. В третьем квартале продажи «выстрелили», и объемы продаж за квартал оказались равны объемам первого полугодия 2023 года. Спрос был поддержан гарантированным доходом, субсидированными ипотечными ставками от 9%, траншевой ипотекой, программами обратного выкупа, скидок и акций застройщиков.
Исполнительный директор РГУД Елена Бодрова предположила, что есть большая вероятность, что все-таки будет введен налог на добавленную стоимость (НДС) на услуги застройщиков по строительству и передаче покупателям апартаментов по договорам долевого строительства. Комитет по законодательству РГУД прорабатывает законопроект по возмещению НДС по факту ввода апартаментов в эксплуатацию. Сложнее обстоит дело с поддержкой девелоперских и управляющих компаний в регионах, например, при строительстве апартаментов в студенческих кампусах и наукоградах. По мнению РГУД, субсидирование ставок для проживающих в таких апартаментах должно осуществляться по федеральной программе. Управлять такими апартаментами и взаимодействовать с вузами и промышленными предприятиями должен единый федеральный оператор.
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер поделился взглядом на рынок апартаментов со стороны девелопера жилой недвижимости. С его точки зрения, разделение апартаментов на сервисные, кондо-отели, псевдожилье и прочие категории – это «игры разума». На самом деле человек покупает недвижимость для того чтобы жить или для того, чтобы сдавать. Все остальное — это упаковка. В жилье 15-20% — это инвесторы. Апарт-отели, конечно, более сложный продукт, они приспособлены для инвестиций и очень напоминают гостиницу.
Девелопер пришел к выводу, что имеет смысл внедрять сервисные продукты апарт-отеля для инвесторов статусного жилья. А в самих апарт-отелях реализовывать более продвинутые сервисы.
Второй вывод в том, что самое важное – это даже не цифровизация, программы лояльности и прочие необходимые составляющие качественного сервиса, а открытость всей команды в целом и ее готовность общаться с покупателями и гостями.
Как резюмировала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers, генеральный директор «Николиерс Дом», если в жилых проектах очень важна концептуальная и локационная составляющая, локационная больше с точки зрения района, окружения и транспортной доступности, то в дорогих проектах апартаментов важна интересная локация с точки зрения видовых или рекреационных характеристик. Это факторы, которые напрямую влияют на последующую ликвидность, заполняемость, а значит и доходность продукта.
Второй важный момент в апартаментах — сервис. Сервис как искусство создавать впечатление и впечатления, как искусство служить — это профессиональная услуга, которая в одной и той же локации может наполнить совершенно иным смыслом весь проект, несопоставимо поднять качество жизни и стать уникальным преимуществом, выделяющим его из ряда себе подобных.
В заключении бизнес-завтрака прошли два батла. Участники первого отстаивали свои позиции, отвечая на вопрос: что выгоднее – создавать свою сеть апартаментов или покупать франшизу. Участники второго – что лучшие – создавать в апартаментах УК или отдавать их в управление сторонней компании.
По словам Николая Антонова, генерального директора УК «МТЛ», сейчас все уже понимают, что такое сервисные апартаменты, их отличие от жилья, поэтому для каждого девелопера важна канва сервисного управления, которую может создать только управляющая компания. «У сетевой управляющей компании больше инструментов доходности инвестора, чем у собственной УК девелопера, — прокомментировал Николай Антонов . – Эффект масштаба никто не отменял».
Как отметил Александр Погодин, партнёр и директор Управляющей компании Well, о создании собственной управляющей компании владельцы апарт-отелей задумываются «от безысходности». «На заре становления сервисных апартаментов мы абсолютно честно искали не только в России, мы искали международного оператора, который возьмет на себя управление нашим проектом и будет отрабатывать все возражения и запросы клиентов, но так никого и не нашли, – рассказал Александр Погодин. – Потому что никто лучшее собственной управляющей компании не выполнит все обязательства, которые были озвучены на этапе строительства и продаж.
Маржинальность девелоперской деятельности – категория другого порядка, однако покажите мне управляющую компанию, которая была создана не под эгидой девелопера? – Да, это затратно, денег туда вливается достаточно много, это серьезные усилия, кропотливый труд. Но, в то же время, никто лучше собственной УК не знает проект, и, совершенно точно, сторонняя компания не будет заботиться о дальнейшей судьбе и развитии бренда. Профессионализм и стандарты, умение управлять развитой внутренней инфраструктурой комплекса, поиск гостей, отстройка работы под свою целевую аудиторию – все эти компетенции УК в будущем станут самостоятельной ценностью вашего девелоперского проекта».
Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service, уточнил, что Санкт-Петербург действительно является столицей сервисных апартаментов и апарт-отелей. Но при этом данный момент во всем действующем номерном фонде апартаментов в Санкт-Петербурге только 41% номеров от общего количества классифицированы как объекты гостиничной инфраструктуры.
«Поэтому когда мы говорим о том, что находимся в зоне комфортного управления, мы понимаем, что с точки зрения легитимизации нам еще нужно очень много сделать, — заметил Константин Сторожев. – Я абсолютно убежден, что апартаменты, находящиеся под централизованным управлением, и те, которые классифицированы, в будущем подвергнутся гораздо меньшему количеству рисков.
Если вы продаёте апартаменты без одновременного подписания договора управления, риск того, что они не станут сервисными, очень велик, а это совсем другое качество объекта инвестирования».
Определены финалисты в 12 номинациях конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства». По итогам голосования членов городской конкурсной комиссии в финал вышли 40 проектов, из числа которых будут выбраны победители конкурса. Проекты-победители будут названы 11 августа в канун Дня строителя на торжественной церемонии с участием мэра Москвы Сергея Собянина.
Награждение финалистов состоялось 8 августа в Москве, в парке «Зарядье», в рамках Московского урбанистического форума.
В 2023 году на конкурс было заявлено 124 проекта - от жилых и деловых комплексов и коммерческой недвижимости до объектов реставрации или улично-дорожной сети. Главное требование к номинантам – объекты должны быть сданы и введены в эксплуатацию в 2022 году.
Больше всего проектов было заявлено в двух номинациях: «Строительство многоквартирных домов повышенной комфортности (33 проекта), и «Строительство многоквартирных домов категории «стандартное жилье» (21 проект). За право стать первыми соревновались также 15 построенных проектов образовательного назначения и 12 реставрированных и приспособленных для современного использования объектов культурного наследия. В пятерке лидеров по количеству заявок также оказалась новая номинация - «Строительство парков и общественных пространств» - представлены 9 проектов.
Награды финалистам вручил первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы Дмитрий Стулов, выступив с приветственным словом: «Очень много заявок, 40 финалистов – это говорит о хорошем качестве большой работы! Все проекты – очень интересные, в этом году они более строгие, но есть прямо изумительные, яркие, с необычной архитектурой. Я всех поздравляю в преддверии нашего любимого праздника, самого важного в году для нас, для строителей – с днем строителя».
На церемонии награждения финалистов выступили члены Экспертного совета, которые также давали профессиональное заключение соискателям премии.
В номинациях «Строительство многоквартирных домов категории «стандартное жилье» и «Строительство многоквартирных домов повышенной комфортности» свою оценку дала управляющий партнер «Tribe недвижимость» Марина Юсова: «Мы привыкли разделять эконом жилье, бизнес-класс, премиальный сегмент. Но, оценивая проекты конкурса, я поняла, что на сегодняшний день Москва, благодаря новым проектам, социальной и транспортной инфраструктуре, благоустройству, превращается в единый организм, где жилье, независимо от того, где оно находится, имеет общий качественный стандарт».
По объектам в области деловой и коммерческой недвижимости выступила президент Sawyer Group Вера Сецкая: «Есть такой критерий в последние годы при оценке объекта, который называется устойчивость. Вроде бы такое емкое слово, но включает в себя многое. Устойчивость — это то, к чему мы должны стремиться, создавая наши объекты, и чему мы должны соответствовать. Это инновационный подход, технологичность объектов, экологичность, эстетика, а главное, они должны служить потребителю и удовлетворять любым его требованиям. Объект не должен жить два-три года и терять свои потребительские качества. Объект должен жить долго и соответствовать вот этим критериям».
О трендах в строительстве спортивных объектов и общественных пространств и парков рассказала руководитель проектов АО «ЦНИИПромзданий» Сабина Мамедова: «Спортивная архитектура стала более разнообразной, мы ушли от больших, грандиозных объектов, больших ивентов и событий, перешли на «более человеческий» масштаб. В финалистах вы видите объекты не только с бюджетным, но и частным финансированием. Очень много внимания отдается интерьеру и доступности. Так что даже объекты для спорта больших достижений доступны для людей, для любительского спорта.
Также и общественные пространства и парки - это для людей. Эти проекты не только про деревья, растения, дорожки, ландшафтный дизайн. Они включают в себя также объекты-магниты, которые делают интересной нашу прогулку, с возможной детской и спортивной площадкой, кафе и центрами досуга».
О направлениях в проектировании и строительстве объектов социальной инфраструктуры (школы, детсады, больницы) экспертную точку зрения озвучила директор Urban Policy Institute, советник президента Союза архитекторов России Евгения Муринец: «В социальных объектах я вижу тренд на разнообразные решения, проектирование не просто конкретной функции, а придание индивидуальности. В основе могут лежать типовые планировки, но, тем не менее, внешним обликом, благоустройством, интерьерными решениями новые соцобъекты уникальны, задают какую-то айдентику места».
Заместитель директора ГАУ «Институт Генплана Москвы», руководитель НПО «Транспорта и дорог» Игорь Бахирев акцентировал внимание на знаковых проектах в области транспортного развития столицы: «Тенденция сегодняшнего дня – это не количество километров и станций. Тут надо смотреть далеко в будущее, потому что транспортная инфраструктура очень инертна. Она очень долго сначала продвигается в виде идеи, потом очень долго какие-то планировочные решения, потом долго рождается проект, потом идет реализация, а дальше он еще должен существовать 20, 30, 50 и даже 100 лет. И поэтому сегодня мы должны понимать, как будет эта инфраструктура выглядеть через 50 и через даже 70 лет. Как будет меняться мобильность человека? И вообще, как эта структура, которую мы сегодня создаем, будет воспринята другими пользователями, которые будут ей пользоваться через 20, 30, 40 лет».
Организационный комитет также отметил высокий профессионализм и уровень поддержки информационных партнеров конкурса – им также были вручены дипломы.
Со списком финалистов можно ознакомиться на официальном сайте конкурса https://moscowbestproject.ru/opredelen-spisok-finalistov-konkursa/
Наравне с конкурсной комиссией победителей конкурса выбирали и москвичи на официальном сайте конкурса moscowbestproject.ru, на портале «Активный гражданин» и на выставке проектов в павильоне «Москва» на ВДНХ. Победителям «народного выбора» вручают специальные призы на Церемонии награждения победителей – в этом году 11 августа.