Скидки или цифровизация? Что станет драйвером рынка недвижимости в новой реальности
Московский Бизнес Клуб провёл весеннюю бизнес-конференцию в историческом отеле Националь: «Рынок недвижимости 2.0: Перезапуск и новая реальность».
В ней приняли участие более 150 топ-менеджеров ведущих представителей рынка недвижимости из разных регионов России, которые поделились не только данными о темпах продаж, но и отметили тренды, актуальные для развития компаний и рынка в целом.
Спикерами и гостями конференции выступили первые лица и руководители таких компаний, как ГК МИЦ, ГК «КОРТРОС», PIONEER, KR Properties, AFI Development, Plus Residence, AVA Group, а также банков Совкомбанк, Сбербанк и других.
Эксперты представили новые проекты московских и федеральных застройщиков.
Одним из интересных проектов по соотношению цена-качество, стал новый жилой комплекс «мой адрес На Клинской», застройщиком которого является Казённое предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства». Жилой комплекс расположен на севере Москвы на равном удалении от станций метро «Ховрино» и «Беломорская». Дом построен по индивидуальному проекту, в продаже более 1 000 квартир: студии, квартиры классического и евро-формата. Стоимость трехкомнатной квартиры от 185 тыс. руб./кв.м. Жилой комплекс формирует комфортное пространство для жизни в мегаполисе: подземный паркинг, магазины на первых этажах, Грачевский парк, школа, два детских сада и фитнес-клуб с бассейном всего в 400 метрах от дома.
Специалисты отметили, что всё больше возрастает спрос на готовое жилье, застройщики не видят смысла в скидках, которые в целом плохо влияют на рынок и девальвируют качественный продукт, а покупатели все охотнее рассматривают новые инструменты для приобретения недвижимости.
«Только 9% покупателей, согласно нашему опросу, сказали, что их интересует скидка, - отметил Павел Лепиш, коммерческий директор ГК МИЦ, - 42% клиентов обращали внимание на общую стоимость проекта, 24% на размер ставки по ипотеке или ипотечного платежа. Мы говорим про наши красивые архитектурные проекты, дорогие дома, просторные комфортные МОПы, современную инженерию, т.е мы добавляем ценность нашему проекту. Используя скидки, мы девальвируем продукт. Нужно держать марку и тогда ты будешь тем самым девелопером, которым хочешь быть. Именно быть, а не казаться».
Об эффективных инструментах и вызовах проектного финансирования рассказал Стефан Ясногородский, руководитель направления недвижимости корпоративно-инвестиционного бизнеса Совкомбанка. «Градостроительный потенциал в России сейчас составляет около 400 млн кв. м. Это тот объем, который мы, как рынок, аккумулировали в собственность за последние 3 года. То есть у рынка есть колоссальный потенциал вывода нового предложения и более эффективного управления ценой за счет того, что покупки были произведены по старым ценам».
Взглядом на реальность рынка недвижимости и прогнозами на будущее поделился коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов. Средний срок реализации девелоперского проекта – около 5 лет, отметил он. Большие проекты масштабной комплексной застройки реализуются десятилетиями. Соответственно все застройщики измеряют текущую реальность длительными сроками и сами проекты оценивают на эту длительную перспективу. «Мы видим, что застройщики находятся в активных переговорах, они продолжают покупать новые проекты. Происходит определенная миграция застройщиков. Многие региональные компании хотят выйти в другие, более маржинальные регионы. При этом московские застройщики начинают искать новые ниши в регионах. Это отдельный тренд. Происходит броуновское движение - регионов в Москву, и Москвы в регионы. На отрасль в текущих реалиях это влияет положительно», - добавил Дмитрий Железнов.
В бизнес-конференции приняли участие представители крупных региональных компаний. Сочи, за последние несколько лет стал главным рынком курортной недвижимости. «Региональный рынок проделал одну из самых больших и качественных трансформаций за последние годы. За эти 10 лет в России произошел целый ряд изменений, политических и экономических событий, которые стали стимулом для интенсивного развития рынка сочинской недвижимости», - отметила Елизавета Жукова, коммерческий директор Plus Residence. «Уровень цен за последние годы вырос более чем в 2,5 раз. Сочи является не только самым крупным, но и самым дорогим рынком Черноморского побережья России. По итогам 2022 года Сочи вошел в тройку лидеров, за 1 млн долларов здесь можно купить 29 кв.м. элитного жилья. Дороже только в Монако и Гонконге. Около 60% покупателей приобретают здесь недвижимость для себя или последующей продажи, а 40% для пассивного дохода. Важным трендом рынка стал рост популярности инвестиционных покупок апартаментов с целью получения арендного дохода».
Об интересе к курортной недвижимости говорила и Ольга Нарт, коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия». «В нашей стране много регионов с холодным климатом, поэтому запрос у населения на жизнь на берегу теплого моря очень велик. Наша компания, создавая современные комфортабельные проекты в южных городах, отвечает на этот запрос и помогает клиентам воплотить их мечту в жизнь. Приобретая недвижимость на юге, помимо квартиры, они получают множество бонусов - в виде замечательного климата, развитой туристической инфраструктуры, экологии и гастрономии», — прокомментировала Ольга Нарт.
Все жилые комплексы девелопера отличает качество строительства, оптимальные планировки, безопасная и благоустроенная придомовая территория. Для комплексной застройки выбирают топовые локации.
Алексей Володеев, заместитель вице-президента по цифровизации AVA Group представил еще одного крупного девелопера региона. «Более 50 тысяч семей живут в домах AVA Group, проекты представлены в Краснодарском крае, в планах Московский регион и Ростовская область», - сказал он. «По объему текущего строительства холдинг - №1 в Сочи, одновременно возводится более 200 тыс. кв. м. жилой недвижимости. В традиционные методы продаж был интегрирован инновационно-технологичный канал - цифровой офис, дополненный виртуальной реальностью. Фактически, используя интерактивный стол, выбор квартиры превращается в компьютерную игру. Любой дом можно изучить подробно. Это дает возможность проводить показы квартир в удаленном формате. В большинстве случаев рынок недвижимости юга использует агентский канал продаж. Удобство коммуникации - один из ключевых параметров работы, именно применение информационных технологий упростило процесс взаимодействия с партнерами. Для агентов была разработана и внедрена платформа, которая позволила кратно увеличить количество партнеров, вследствие чего увеличился объем сделок».
Покупатели готовы приобретать недвижимость дистанционно, для них важны проверенные застройщики и качественный проект. Вопрос в том, как будут представлены эти продукты. «Важным трендом цифровизации инструментов визуальной коммуникации и продаж в девелопменте является запрос рынка на экосистему, некий комплексный продукт, который позволит презентовать жилой комплекс бесшовно как в офисе продаж, так и на сайте», - сказал Никита Грузд, основатель и директор по развитию Virtual Land. «У нас есть готовый продукт для решения этой задачи. Но самое главное - мы обучаем менеджеров продаж его эффективному использованию. Результат - наши клиенты продают больше, быстрее и эмоциональнее, а клиент получает квартиру и качество жизни, о которых мечтал».
Застройщики экспериментируют с разными форматами и говорят о пользе цифровизации визуальных инструментов. Эксперты поделились актуальными трендами и практическими кейсами, где на примере конкретных проектов представили новые возможности и точки роста компаний.
«Девелопмент – это всегда про преобразование территорий и создание новых точек притяжения, про позитивное влияние на имидж района. Как результат, увеличивается стоимость недвижимости. При выходе в новые локации застройщики могут выбирать различные стратегии, как консервативные – выход в более бюджетном сегменте для этой локации, так и более амбициозные, креативные – развитие локации и перевод ее в более высокий класс. Именно такую стратегию выбирает PIONEER, закладывая в проекты более высокие качественные характеристики. Таким образом, компания получает возможность выходить с премией к рынку в 15-20%», - рассказал спикер бизнес-конференции Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям PIONEER.
Покупатель стал более избирательным, отмечали эксперты. Структура спроса также изменилась и перешла из эконома в бизнес-класс, а индекс уверенности покупателей дошел до минимума. Теперь они долго и внимательно изучают проекты и тратят деньги именно на то, что нужно. Они рассматривают проекты в целом, включая инфраструктуру и окружение, и выбирают подходящие варианты из разных форматов недвижимости.
«Мы занимались развитием проектов комплексного освоения территорий еще задолго до того, как это стало мейнстримом, и уже много лет наши объекты успешно функционируют и продолжают быть центрами притяжения своих районов», - сказала Мария Кокоулина, руководитель отдела маркетинга и рекламы КR Properties. «Проекты KR Properties — это гармоничный симбиоз разных типов недвижимости. В наших кварталах соседствуют офисные, жилые и стрит-ритейл площади, составляя единый ансамбль и делая каждый проект уникальным. Вне зависимости от конъюнктуры рынка в моменте, предлагаем клиентам абсолютно разные типы недвижимости и поддерживаем уровень продаж благодаря грамотной диверсификации портфеля. В каждом нашем квартале уже сегодня сформирована инфраструктура для работы и отдыха, которую любят и которой пользуются».
Сергей Чистяков, генеральный директор OneTwoHome напомнил про еще один способ продаж, который нужен рынку. Trade-in не совсем обычный продукт, который сейчас пользуется успехом на рынке. «14 городов покрытия и более 1600 сделок за 2022 год по этой программе на все регионы РФ. Мы поделили застройщиков на три категории, с абсолютно равным чеком и равным ценообразованием. Первый тип застройщиков, которые работают с нами в очень жесткой связке, у них оптимизируется маркетинг, и они быстро получают деньги. Второй тип застройщиков понимает, что trade-in есть, но никто его не видел, иногда они зарабатывают на этих программах. Третий вариант застройщика готов работать на любых условиях. В марте этого года спрос сделок по программе trade-in резко увеличился на 12% и в апреле уже количество людей, который захотели воспользоваться этой программой у застройщиков выросло на 28 %».
Эксперты говорили не только о трендах недвижимости и своих проектах, но и новых подходах к работе. «Как больше отдыхать и снижать расходы на рекламу? Для нас эта тема довольно значима, это пример того, как нам с командой удалось вырасти в продажах в 1,5 раза в первом квартале без переработок и ночных смен», - сказала Альбина Ляушириянова, директор по маркетингу и PR AFI Development. «Мы переупаковали проекты, и пересмотрели соц. сети, добавили юмор и легкость. После ребрендинга продажи в проекте AFI Tower первого квартала 2023 года по отношению к аналогичному периоду 2022 выросли на +83%. Сменили фокус у рекламных агентств с лидов на выручку. Снизили ДРР на 1,5% в первом квартале 2023 года. Мы стараемся работать с высоким уровнем энергии, поэтому запустили проект AFI-спорт. Каждое утро начинается с зарядки. У нас есть футбольная команда, а летом мы запланировали забег на 10 км и полумарафон».
В целом на рынке все хорошо, считает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко: «Потенциал для рынка огромный и людям по-прежнему нужно жилье. Основная проблема – цены неадекватно завышены, в 3-4 раза. В итоге, люди, которым нужна двушка или трешка вынуждены покупать студии. Нулевая ипотека стала панацеей, но на самом деле — это двойной обман, для покупателей и банков. Такую квартиру выгодно не перепродашь, останешься в убытке и еще будешь должен банку. Нулевая ипотека была решением краткосрочным. Сейчас ставка вернулась на более адекватный уровень. Ценник будет корректироваться вниз. По нашим данным скидки в марте на новостройки достигли 40%. Но на них не стоит ориентироваться. Реализовалась “черная пятница по-русски”. Сначала подняли цены, потом дали скидки, чтобы стало дороже, чем было. Небольшая коррекция цен рынок разморозила и продажи пошли».
По мнению специалистов, это не очень хорошо влияет на рынок. Застройщики сами становятся заложниками большого дисконта, а клиенты затягивают процесс покупки в ожидании выгодных предложений от разных компаний.
«Предложение растет, спрос падает — пожалуй, главные тезисы 2023 года, которые успели набить оскомину уже всем», - сказал CEO Движ Роман Гуров. «Как продавать в условиях жесткой конкуренции — одна из ключевых тем прошедшего мероприятия, для поиска ответов на которую нужно чаще собираться таким большим экспертным составом. Да, волшебной пилюли нет, но есть опыт и есть технологии, которые двигают строительную отрасль вперед. Важно делиться успешным опытом с рынком».
В конце мероприятия генеральный директор Московского Бизнес Клуба Анна Маркина в торжественной обстановке представила новых представителей бизнес-сообщества. С начала года к нам присоединились компании: AFI Development, Девелопер «Центр-Инвест», ГК «МИЦ», OneHouseElite, BORTIS Global Service, Строительная компания DOGMA, Философт, Horwitz, Duga Real Estate Branding, Virtual Land.
Специалисты ВТБ зафиксировали усиление активности мошенников, которые сообщают клиентам о блокировке учетной записи онлайн-банка. Обещая восстановить доступ к ней, они стараются получить данные для входа, код из СМС для последующего оформления кредита или вывода средств клиента. ВТБ рекомендует проверять любую входящую информацию в контакт-центре самостоятельно и не отвечать на подозрительные звонки третьих лиц.
По данным ВТБ, злоумышленники обзванивают клиентов банка от имени сотрудников контакт-центра и сообщают, что учетная запись онлайн-банка была заблокирована. В ходе разговора они просят сообщить свою идентификацию и пароль из СМС, который «должен помочь» восстановить работу сервиса. На самом деле таким образом они пытаются войти в учетную запись или оформить и подтвердить онлайн-заявку на кредит и вывести деньги на свои счета.
«В попытках завладеть средствами клиентов банков мошенники изобретают все более изощренные схемы, которые постоянно совершенствуются. Разговоры ведутся по заранее подготовленным сценариям с использованием манипулятивных методик, поэтому главная рекомендация в таких случаях – немедленно прекратить общение и самостоятельно связаться с банком по официальным каналам для уточнения информации. Это может быть телефонный номер 1000 или номер, указанный на обратной стороне вашей карты, а также чат ВТБ Онлайн», — отметила Ольга Цегельная, руководитель департамента клиентского обслуживания — вице-президент ВТБ.
Эксперты ВТБ отмечают, что сегодня злоумышленники используют разные схемы для получения денег. Например, вынуждают оформлять кредит, а затем переводить эти средства на неизвестные, якобы безопасные счета. При этом попытки мошенников уговорить клиентов оформить кредит выросли на 25% с начала года. Новые схемы появляются постоянно, но соблюдение базовых принципов безопасности помогут избежать ловушки мошенников. Не стоит поддаваться панике, даже если по телефону вам угрожают блокировкой доступа к денежным средствам. Важно внимательно читать код из СМС — для какой именно операции он был направлен и совпадает ли это со словами неизвестных во время беседы, прекратить разговор и перезвонить в банк самостоятельно.
ВТБ рекомендует соблюдать простые правила цифровой и финансовой безопасности: не доверять неизвестным, которые представляются сотрудниками банков или органов власти в телефонной беседе. В настройках профиля в ВТБ Онлайн можно прочитать памятки о том, как не попасться на уловки мошенников. Также онлайн можно быстро заблокировать свою учетную запись и предотвратить доступ мошенников к вашим средствам с последующей разблокировкой. Помимо этого в ВТБ Онлайн доступен контроль лимитов на расходы по картам и счетам, блокировка дебетовых и кредитных карт, посмотреть историю авторизации в сервисе. С помощью чат-бота можно быстро передать номер телефона мошенников для проверки и блокировки или связаться с оператором.
28 марта прошло заседание Оргкомитета XVI конкурса «Доверие потребителя». В нем приняли участие члены Оргкомитета и Экспертного совета конкурса, представители СМИ.
Открывая заседание, председатель Оргкомитета конкурса Юрий Грудин представил информацию по проведению XV конкурса рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В конкурсе участвовали 352 (в 2021 году — 179) компаний и проектов строящихся и реализованных жилых комплексов, апартаментов и проектов загородного домостроения.
В оценке финалистов участвовали 36 профессиональных экспертов и 60 «тайных покупателей», второй год подряд к анализу конкурсной документации был подключен независимый консультант — снова, как и в 2021 году, международная компания Nikoliers. Конкурс поддержали 27 (против 18 в 2021 году) информационных партнеров.
«Чтобы работа конкурса была еще лучше, ежегодно собирается Оргкомитет, где обсуждаются идеи по выбору лидеров на рынке недвижимости. Так рождаются новые методики и новые номинации. «Доверие потребителя» идет вперед и совершенствуется», — отметил Юрий Грудин.
Исполнительный директор Оргкомитета конкурса Валентина Нагиева констатировала, что все этапы конкурса: интернет-голосование, исследование «Тайный покупатель» по оценке работы сотрудников отделов продаж финалистов, объезды жилых комплексов, экспертное голосование, — прошли в соответствии с регламентом. Юбилейная 15-ая Церемония награждения была проведена 1 марта 2023 года и получила 100% положительных отзывов.
На заседании были подтверждены полномочия Председателя Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Юрия Грудина, исполнительного директора Оргкомитета конкурса Валентины Нагиевой и Независимого Консультанта компании Nikoliers.
Основным вопросом было утверждение Положения о XVI конкурсе «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В него внесены изменения, кардинально меняющие структуру списков номинантов конкурса.
Были обсуждены существенные изменения, предложенные совместно с независимым консультантом компанией Nikoliers. Предложение объединить номинации по жилым комплекса города и области единогласно экспертами было отклонено, поскольку это два разных региона, каждый со своей вертикалью власти и особенностями ведения бизнеса. С точки зрения потребителя такое объединение нецелесообразно. Также единогласно, но было принято предложение поделить жилые комплексы на три сегмента: стандарт- и комфорт-класс; бизнес-класс; премиум- и элит-класс. Строящиеся проекты загородного домостроения также будут поделены на два класса (комфорт- и бизнес-класс; премиум- и элит-класс).
Кроме того, в загородном сегменте предложено ввести номинацию «Рекреационные загородные апартаменты», при условии кворума проектов — не менее 5-ти участников. Номинацию «Реализованные проекты загородного домостроения» решено убрать по причине отсутствия интереса у участников этого сегмента рынка.
Апартаменты будут разделены на 2 класса по звездности, согласно отельной классификации. Подразделения по классам будут произведены при наличии в списке для голосования более 5-ти проектов в каждой категории.
Условия участия в номинациях «управляющая компания» и «риэлторское агентство» будут дорабатываться рабочими группами.
Наконец предложено ввести специальный приз Оргкомитета под названием «Успешный старт» для застройщиков, работающих на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 5-ти лет. На получение награды будут выдвигаться проекты, достойные внимания потребителя по точно выверенным критериям инноваций, сервисов и создания комфортной среды для жителей.
Таким образом, в 2023 году в XVI конкурсе «Доверие потребителя» ожидается еще прибавление нескольких новых номинаций.
Решено продолжить совершенствование критериев отбора конкурсантов рабочими группами по направлениям, привлечь к работе представителей общественных организаций, членов Экспертного совета и передовых компаний. В середине апреля утвердить списки представленных на конкурс участников и включить в систему интернет голосования с 17 апреля 2023 г.
Также решено дополнить анкету финалистов пунктами об энергоэффективности, предложенные СПбГБУ «Центр энергосбережения».
Наконец на заседании Экспертного совета согласован график мероприятий в рамках конкурса.
Так, в 2023 году смещены сроки первых двух этапов: интернет-голосование будет проведено с апреля по август, а сбор конкурсной документации с финалистов и объезды объектов конкурсантов – в сентябре-октябре.
Заседание Экспертного совета состоится как всегда в ноябре, а торжественная церемония награждения назначена на февраль 2024 года.
Также в рамках конкурса запланирована серия бизнес-завтраков по проблемам рынка недвижимости. Их участниками станут руководители компаний, представители органов власти, общественных объединений и СМИ.
Первый бизнес-завтрак состоится 11 апреля по теме «Лицом к потребителю», на котором победители XV конкурса «Доверие потребителя» и участники конкурса поделятся кейсами успешных проектов, сервисов и услуг.