В Петербурге прошла XIII Всероссийская конференция «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство»
9 сентября 2022 года в Северной столице состоялось крупнейшее отраслевое событие федерального масштаба — XIII Всероссийская конференция «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», которая с 2019 года проходит в рамках Форума «Устойчивое развитие». Организаторами Конференции выступают «Балтийское объединение» и Центр социально-консервативной политики при поддержке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ).
На площадке «PARK INN Прибалтийская» собрались первые лица федеральных и региональных органов государственной власти, крупнейшие застройщики, представители среднего и малого строительного бизнеса, общественных организаций и объединений, ведущие эксперты, представители саморегулируемых организаций, учебных заведений из более чем 40 регионов России, чтобы в формате открытого диалога обсудить и понять, каким станет строительный рынок в условиях изменившейся макроэкономической ситуации, насколько эффективными и своевременными окажутся принимаемые меры по стабилизации экономики, будет ли смещен вектор ключевых направлений Стратегии строительной отрасли.
Мероприятие по традиции открыло пленарное заседание, модератором которого выступила ведущая телеканала «Россия» Мария Ситтель.
Президиум Конференции составили главный федеральный инспектор по Санкт-Петербургу аппарата Полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Павел Дашков, Первый заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, председатель комитета по строительству Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Владимир Кошелев, директор правового Департамента Минстроя России Олег Сперанский, вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко, заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Евгений Барановский, президент Национального объединения строителей Антон Глушков, начальник Главгосэкспертизы России Игорь Манылов, президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков Михаил Посохин, вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП Антон Мороз, член Общественной палаты РФ, член Экспертного совета Агентства стратегических инициатив Наталья Починок.
В зале также присутствовали руководитель Северо-Западного управления Ростехнадзора Константин Давыдов, Первый заместитель Председателя Законодательного Собрания Свердловской области, вице-президент НОСТРОЙ Аркадий Чернецкий, заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов, председатель Комитета по строительству Псковской области Сергей Грахов, министр строительства Мурманской области Ирина Вабищевич, главный архитектор - заместитель министра строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия Александр Маренич, первый заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Алексей Гирин, начальник Санкт-Петербургского филиала Главгосэкспертизы России Анна Копейкина, начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт- Петербурга Владимир Болдырев.
От общественных организаций и профильных объединений участниками конференции стали вице-президент НОПРИЗ, Координатор НОПРИЗ по СЗФО Александр Гримитлин, вице-президент НОСТРОЙ Александр Ишин, Координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров, член Президиума Правления, Председатель Комитета по строительству Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ» Марк Геллер, президент Ленобсоюзстрой Руслан Юсупов, генеральный директор «Балтийского объединения» Владимир Быков, президент Ассоциаций СРО «Балтийское объединение проектировщиков», СРО «Балтийское объединение изыскателей» Александр Вихров и многие другие.
Главный федеральный инспектор по Санкт-Петербургу Павел Дашков передал в адрес гостей и участников приветствие от полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Александра Гуцана. Он констатировал, что несмотря на последствия пандемии и введение отдельных ограничительных мер, строительный комплекс Северо-Западного федерального округа работает бесперебойно, а благодаря принятым мерам по обеспечению социально-экономической стабильности на объектах капитального строительства в округе не зафиксировано остановки или прекращения работ из-за санкций.
Присоединившийся к участникам по видеоконференцсвязи Председатель комитета Государственной Думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов в своём приветственном выступлении отметил важность Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года, которая, по словам депутата, уникальна тем, что это первая отраслевая Стратегия, разработанная под новые экономические реалии на фоне весенних санкций, а стало быть, она актуальна и исполнима. Все ключевые показатели в ней прописаны детально, в цифрах, что даёт чёткую картину по отрасли. В результате её реализации вклад отрасли в ВВП может вырасти на 40-50% к 2030 году и составить 21 трлн рублей. Это реальные деньги на строительном рынке. Давайте следовать в работе положениям Стратегии и всё сразу станет проще и понятнее, а главное - надёжнее».
Приветствие Губернатора Санкт-Петербурга Александра Беглова передал вице-губернатор Николай Линченко. Далее он подробно остановился на результатах строительного сектора за первое полугодие текущего года. Так, с начала 2022 года в Северной столице уже введено 2 млн 283 тыс. кв. метров жилой площади, поэтому плановый показатель в 3 415 тысяч кв. метров на текущий год 2022 год будет достигнут. К тому же правительству города удалось добиться планомерного ввода недвижимости по 25% ежеквартально. Спикер подчеркнул, что основными вопросами развития строительной отрасли Санкт‑Петербурга остаётся устранение дефицита социальной инфраструктуры, а также увеличение объемов строительства транспортных объектов.
С приветственным словом от Губернатора Псковской области Михаила Ведерникова выступил председатель Комитета по строительству Псковской области Сергей Грахов. «Сегодня, в условиях санкционного давления, приоритетной задачей нашего государства является стабилизация экономической ситуации, поиск решений для преодоления возникающих трудностей, предоставление государственной поддержки строительной отрасли и бизнесу», - заявил он и добавил, что выработать необходимые предложения, оперативно реагируя на изменения в экономике, можно только в конструктивном диалоге, для выстраивания которого прекрасной площадкой является сегодняшняя Конференция.
От «Опоры России» с приветствием выступил Марк Геллер. Затем участники перешли к обсуждению вопросов повестки дня Конференции.
Заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Сергей Музыченко по видеоконференцсвязи передал приветствие главы Минстроя России Ирека Файзуллина и доложил о результатах работы ведомства в рамках антикризисных мер. В частности, чтобы минимизировать негативное влияние во исполнение № 46-ФЗ были приняты постановления Правительства, которые позволили облегчить жизнь заказчиков, подрядчиков и не снизить темпы строительства. (Постановление Правительства РФ от 16.04.2022 № 680).
«В рамках получения финансирования также большое количество средств доведено непосредственно до подрядчиков, и работа в этом направлении будет продолжена. Недавно было принято Постановление, которое позволяет в единичных случаях увеличивать цену контракта более чем на 30% в 2022 году. Ряд мер был принят и в рамках градостроительного законодательства. Это продление действия разрешений на строительство, а также уменьшение перечня документов, необходимых для ведения строительства и ввода объектов в эксплуатацию. Данные меры позволили заказчикам и подрядчикам оперативно перестроить работу, не допустив остановки строительства», - заметил Музыченко.
«В сфере импортозамещения был упрощён порядок выдачи технических свидетельств, а срок из действия продлён на два года. В рамках экспертизы технической документации также было принято волевое решение – мы отказались от выдачи отрицательных заключений. Несомненно, это издержки для органов экспертизы, но они их приняли. Сейчас мы не выдаем отрицательных заключений, а доводим объекты до устранения всех замечаний в рамках разработки проектной документации».
Напомнил замглавы Минстроя и о том, что с 1 сентября 2022 года вступило в силу Постановление о сокращении перечня обязательных требований в строительстве. «В сентябре мы проведем семинар с участием Главгосэкспертизы по разъяснению ухода от обязательных требований и переходу на работу в строительстве с единым перечнем добровольных требований. Ожидается, что данное направление будет продолжено в 2023 году. Эта мера также окажет положительное влияние на принятие экспертизой альтернативных проектных решений», - считает замминистра строительства.
Также он осветил активную работу в части кадровой политики. Ведомство постоянно мониторит кадровые потребности отрасли, поэтому Минстроем был создан Образовательный центр. В настоящее время, сообщил Музыченко, готовятся обновленные образовательные программы, и в 2023 году будет запущено большое количество таких программ по всем направлениям градостроительной деятельности, начиная от проектирования, заканчивая вводом в эксплуатацию объекта. Поскольку одной из основных задач является повышение квалификации специалистов строительной отрасли на территории всей страны, планируется привлекать большое количество специалистов и слушателей из регионов.
«Ещё одним важнейшим направлением являются вопросы цифровизации, что особенно актуально в связи с уходом поставщиков иностранного программного обеспечения. Здесь также ведётся очень активная работа, и я уверен, что все планы по переходу отрасли на цифровые технологии будут реализованы. В целом, мы постоянно мониторим комплекс мер, принятых Правительством в этом году. Каждая мера у нас на контроле, мы оцениваем её эффективность. Те меры, которые хорошо себя зарекомендовали, будут продлены на 2023 год», - подытожил Сергей Музыченко.
Первый заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, председатель комитета по строительству Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Владимир Кошелев сообщил, что в настоящее время готовится к внедрению Единая цифровая платформа спроса и предложения – агрегатор, который будет собирать всю информацию о стройках по отдельно взятым регионам (где, что и какой объем должен быть построен). Это, по его словам, исключит такие перекосы на рынке, как рост цен и дефицит строительных материалов, рабочих ресурсов в регионах.
Говоря о «болевых точках» в строительном комплексе, президент НОСТРОЙ Антон Глушков заявил, что в нынешней ситуации бизнес вынужден искать варианты оптимизации и выделил три основных направления: техническое (нормативные требования); ускорение сроков строительства; поиск внутренних резервов (оптимизация строительного производства внутри страны). Самым сложным и неопределенным, по его мнению, сегодня остаётся третье направление. «Бо́льшая часть крупных предприятий базируется на технологиях советского периода, а мелкие предприятия вообще выстраивают свой строительный процесс по наитию. Поэтому вопрос организации технологического процесса крайне важен. Самой правильной и необходимой мерой поддержки для бизнеса, которая позволит стимулировать формирование внутренних резервов, стало изменение в законодательстве, связанное с введением обязательной процедуры независимой оценки квалификации специалиста с 1 сентября», – подчеркнул президент НОСТРОЙ.
Он также затронул вопрос, посвященный использованию механизма пересмотра стоимости контрактов (постановление Правительства РФ № 1315). Антон Глушков назвал эту возможность беспрецедентной для всего строительного комплекса страны, так как благодаря изменению твердой цены контракта из-за повышения стоимости стройматериалов застройщик может в полной мере выполнить взятые на себя обязательства перед заказчиком и при этом сохранить свой бизнес.
«У нас не осталось ни одного субъекта Российской Федерации, который бы не получил положительного заключения [от Главгосэкспертизы на изменение стоимости контракта]. Это очень здо́рово. Хотя буквально месяц назад таких субъектов было девять», – поделился Антон Глушков результатами мониторинга НОСТРОЙ по применению механизма в регионах.
Из зала к президенту НОСТРОЙ обратился коммерческий директора ООО «МосОптТорг» Александр Щуров, который поблагодарил нацобъединение в лице Антона Глушкова за Каталог импортозамещающих строительных материалов и оборудования. Он отметил, что этот инструмент стал важным для отрасли в новых экономических условиях, и попросил главу Национального объединения строителей проработать вопрос о закреплении на законодательном уровне перечня строительных ресурсов, поскольку это позволит избавить строителей от необходимости дополнительного согласования проектно-сметной документации с Главгосэкспертизой. Антон Глушков заявил, что эта возможность уже рассматривается – НОСТРОЙ вышел с соответствующей инициативой к Минстрою России. Кроме того, планируется добавить в Каталог еще ряд наименований материалов и оборудования, используемых в строительстве, чтобы их максимальное количество было представлено в этом сервисе.
В продолжение дискуссии по вопросу ценообразования Игорь Манылов подтвердил, что Главгосэкспертиза старается не выдавать отрицательных заключений, делая это, по сути, за счёт сверхурочной работы всех участников процесса, не создавая ситуаций повторного захода. Он при этом обратил внимание на то, что необходимо серьезно менять систему управления, планирования и проектирования. Ну и конечно, согласился выступающий, невозможно управлять строительством вне информационных технологий. Он поделился, что в начале этого года ведомство зарегистрировало отечественное ПО «Единая цифровая платформа экспертизы», которая должна дать заказчику возможность работать с любым экспертным органом в стране.
Проблемы, связанные с падением уровня проектирования, а также вопросы образования и подготовки кадров поднял в своём выступлении Михаил Посохин. Он подчеркнул, что здесь важна поддержка и развитие малых городов.
Евгений Барановский поделился строительными успехами Ленинградской области, которая является лидером по вводу жилья на каждого жителя, а две трети всего объёма ввода приходится на ИЖС. Кроме того, ежегодно в стройке держится около 80 объектов, из них не менее 30 - социальных. Касаясь проблемы увеличения стоимости стройматериалов, Барановской констатировал, что так же удалось добиться снижения цен по основным позициям, а преимуществом стала специфика Ленобласти, на территории которой они добываются и производятся.
Сергей Пахомов резюмировал, что в Госдуме сейчас идут по пути максимального упрощения, некой разбюракратизации процессов работы с бюджетами всех уровней в строительстве и все участники рынка это потихоньку начали на себе ощущать. Однако, по его мнению, нужно учиться правильно пользоваться этими инструментами. Говоря о планах, депутат Госдумы отметил, что впереди - решения по упрощению процедур внесения в документы территориального планирования, градостроительного зонирования, вплоть до выхода на использование единого, простого и понятного документа, закрепляющего основные направления развития территорий. Также в планах работа по принятию изменений для того, чтобы ускорить сроки проектирования и строительства, в том числе важных объектов инфраструктуры.
«Мы сегодня думаем над вариантом внедрения новых мер, которые могли бы ещё немного разогнать рынок недвижимости. Сами меры понятные и в большинстве своём они крутятся вокруг повышения доступности ипотеки, так как она в любом случае - существенный экономический фактор, который очень влияет на темпы».
Речь идёт о дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ и снижении ипотечных ставок, пояснил он и добавил, что не помешают и дополнительные меры для поддержки спроса. Льготная ипотека, считает Пахомов, должна немного оживить рынок, но в целом существующую тенденцию на его стагнацию не переломит. Здесь он так же допустил появление ипотеки для вторичного рынка, выразил необходимость в решениях, которые дадут застройщикам возможность снизить цену.
«При увеличении объёмов выданной ипотеки тут же растёт стоимость квадратного метра на рынке. Если мы не найдём способ исключить эту зависимость, ни Центробанк, ни Минфин никогда не станут нашими союзниками».
Отдельно спикер поднял вопрос потребительского терроризма и борьбы с ним, обозначив основной задачей сделать так, чтобы финансы шли только на качественное строительство, на создание комфортной среды для проживания граждан, а не на судебные процедуры. Над этим решением в Госдуме работают и в ближайшее время предложат прозрачный механизм для покупателя. И отдельный акцент Пахомов сделал на слабой цифровизации отрасли, которая тормозит её развитие.
«Мы должны по цифровизации сделать мощнейший рывок. Работа Министерства в этом направлении только начата, но если справимся - это будет очень хорошей базой этого рывка».
Тему потребительского экстремизма прокомментировал Антон Глушков, согласившись со словами предыдущего оратора в том, что нужно создать такой механизм, который будет гарантировать потребителю обязанность застройщика ликвидировать существующие недостатки.
Затем тема обсуждений плавно перешла к «зелёной» повестке. Несмотря на текущую ситуацию, Россия не откажется от намеченного зеленого курса, а это значит, что вопросы энергоэффективности зданий и стандартов «зеленого» строительства останутся в повестке строителей. «Зеленый» стандарт строительства ГОСТ Р разработал ДОМ.РФ совместно с Минстроем России и сейчас он ожидает принятия Росстандартом.
Основные положения «зеленой» повестки – экологичность строительства, экономия энергоресурсов и прочее прокомментировала член Общественной палаты РФ Наталья Починок. Она акцентировала внимание на том, как важно для строительных компаний и строительного комплекса в целом применять устойчивые правила развития или ESG. Данная повестка, по ее словам, актуальна и для государства, которое поддерживает Стандарт. С точки зрения зелёного финансирования, спикер, ссылаясь на многочисленные исследования, подчеркнула, что «зелёные» проекты выше в цене от 10 до 30% и те строительные компании, которые инвестируют в зелёные стандарты, получают определённую «премию».
Наталья Починок предложила обратить внимание на повестку устойчивого развития, которая гораздо шире зелёного строительства и включает в себя не только экологические аспекты и энергоэффективность, но и, в том числе внимание к социальной повестке и социальной инфраструктуре, кадровым вопросам, повышению безопасности труда в строительной отрасли. Она также поддержала многих выступающих в том, что цифровизация является успехом такого развития. Она - якорь и стержень, который даёт конкретные экономические эффекты.
В завершающей части пленарного заседания директор правового Департамента Минстроя России Олег Сперанский от себя добавил, что вопросы Конференции актуальны и стоят в повестке Минстроя и планах ведомства на ближайший период.
Подводя итоги пленарного заседания, Антон Мороз в первую поблагодарил всех слушателей и участников, констатировав, что который год благодаря дискуссии в формате «открытого микрофона» получается успешно осуществлять связь бизнеса, власти и общественных организаций. В завершении выступления, Антон Мороз анонсировал секции Конференции, подчеркнув, что их тематики формировались на основе запросов участников. В частности, на площадке Конференции состоялись круглые столы по темам: «Недвижимость и налоги», «Цифровая трансформация строительства», «Роль строительного комплекса в социально-экономическом развитии Дальнего Востока», «Автоматизация системы управления охраной труда в строительстве. Новые подходы в строительстве».
Завершилось пленарное заседание торжественной церемонией подписания Соглашения о сотрудничестве между комитетами по строительству Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» и Общероссийской общественной организации малого и среднего бизнеса «Опора России». Свои подписи в документе поставили Владимир Кошелев и Марк Геллер.
Также участники и гости конференции смогли посетить работающую в этот день выставку «Строим дом В2В».
Конференция прошла при поддержке полномочных представителей Президента Российской Федерации в Северо-Западном и Уральском федеральных округах, Совета Федерации, Госдумы, Минстроя России, исполнительных и законодательных органов власти Санкт-Петербурга, Ленинградской, Новосибирской, Ульяновской, Вологодской, Новгородской, Псковской, Мурманской, Калининградской областей, Республики Саха, Республики Бурятия, городов Владивосток, Хабаровск и других регионов нашей страны.
30 августа в студии Au Pont Rouge прошел четвертый бизнес-завтрак в рамках XV конкурса «Доверие потребителя».
В мероприятии приняли участие представители АРСПб, РГУД, СПбГБУ «Центр энергосбережения», компаний Nikoliers, VALO Service, Управляющей компании Well, сети апарт-отелей YE’S, RBI PM (входит в Группу RBI) , «Петрополь», Becar Asset Management, GloraX , Orange.Life!, ООО «Страта», ПАО «Банк «Санкт-Петербург», ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу, маркетингового агентств SETEVIE.
СМИ были представлены газетами «Коммерсантъ», «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство», «МК в Питере», «КП в СПб»; порталами Restate.ru, «РБК в Петербурге», gazeta.spb.ru, ТТФинанс, Финверсия.ру, Lifedeluxe.ru, ЛенТВ24.
Открывая бизнес-завтрак, модератор исполнительный директор оргкомитета конкурса Валентина Нагиева напомнила, что первый этап конкурса подходит к своему завершению – 16 сентября будет остановлено интернет-голосование. С 11 мая по 29 августа за участников отдано свыше 23 000 голосов потребителей. Проголосовать за лучших еще можно на сайтах организаторов: https://doveriekonkurs.ru/golosovanie/ и https://www.bsn.ru/konkurs_doverie_potrebiteley_2022/ (голоса суммируются).
После 16 сентября будут названы финалисты в 14-ти номинациях, и с ними начнут работать профессиональные эксперты. Впервые на голосование потребителей в конкурсе вынесены, в частности, 26 строящихся и построенных апартаментов.
Апартаменты. Ситуация и динамика в первом полугодии 2022 года
Всего на рынке Петербурга, по данным компании Knight Frank Russia, по итогам первого полугодия 2022 года, представлены 4, 6 тыс. юнитов, из них 70% — сервисные апартаменты, 20% — рекреационные объекты и 5% — несервисные и элитные юниты. Средняя цена на них составляет 288 тыс. руб. / кв.м, Средняя цена апартаментов всех форматов на конец июня 2022 года составила 288 тыс. руб./кв. м, сервисного формата – 273 тыс. руб./кв. м, несервисного – 318 тыс. руб./кв. м, рекреационного – 316 тыс. руб./кв. м, элитного – 815 тыс. руб./кв. м.
По словам старшего аналитика департамента исследований компании Nikoliers Алины Базаевой, отличие петербургского рынка апартаментов в том, что более 83% от количества апартаментов в экспозиции традиционно составляет сервисный формат. В структуре предложения несервисного формата в 2022 году стали лидировать рекреационные апартаменты (курортные коттеджи и комплексы рядом с мегаполисом).
Больше половины от объема строящихся в России апартаментов традиционно сосредоточено в Москве, на Петербург приходится порядка 17%. Проекты в Москве близки по формату к жилью и иногда имеют в составе определенный набор услуг-сервисов для проживающих. В Петербурге же ключевой характеристикой является наличие профессиональной управляющей компании, которая позволяет покупателю-инвестору получать пассивный доход от сдачи апартамента в аренду.
Объем функционирующих апартаментов в городе фактически уже составляет половину номерного фонда гостиничной недвижимости, однако реально конкурируют с гостиницами 3-4 звезды всего 5 тыс. сертифицированных номеров, находящихся в управлении УК. Остальные не экспонируются на рынке аренды или же управляются частными инвесторами самостоятельно.
Несмотря на то, что по итогам первых 6 месяцев года спрос на апартаменты существенно просел, они остаются одним из самых доходных инструментов на рынке недвижимости, дающих инвестору 6-9% годовых. Этот год должен быть успешным для инвесторов — в Петербурге наблюдается бум внутреннего туризма, а апарт-отели, как и гостиницы среднего ценового сегмента, являются одним из самых популярных средств размещения у соотечественников.
Как подтвердил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service, с точки зрения загрузки апарт-отелей, все показатели действительно превышены.
VALO — крупнейший проект доходных апартаментов в Санкт-Петербурге на 3655 юнитов, который реализуется прямо напротив станции метро «Бухарестская» во Фрунзенском районе. Здесь одними из первых перешли на гибкую систему бронирования и использовали не только формат краткосрочного бронирования, но и средне -и долгосрочный (от 30 дней и выше).
А вот что касается продаж, снижение спроса на первичном рынке недвижимости Петербурга за июль 2022 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого, по данным ФРС, составило 43%. Рынок скатился с 2017 году, когда надо было найти идею, которую можно было продавать инвесторам. Сегодня у них нет запроса на сложный продукт.
Снижение объемов строящегося жилья в 2022 году, по сравнению с 2019 годом, составило 41%.
В этом году на этот тренд наложился общий спад на рынке недвижимости в связи с нестабильной экономической и геополитической ситуацией.
По итогам 2022 года, объем оформленных ипотечных займов ожидается на 35% меньше, чем в 2021-м. Средневзвешенная цена за м2 на рынке апартаментов за 1 полугодие 2022 год в среднем выросла на 10%. Инвесторы выбирают недвижимость с минимальным порогом входа на высокой стадии готовности. В условиях высокого уровня неопределенности требования к качеству продукта снижаются.
Ожидается снижение цен на первичную и вторичную недвижимость на фоне уменьшения покупательной способности населения, завышенных цен на недвижимость, а также акций и скидок от застройщиков. Девелоперам придется заново создавать привлекательные для инвесторов концепции продаваемого на рынке недвижимости продукта.
Евгения Гончарова, основатель маркетингового агентства SETEVIE, рассказала, что происходит на рынке. Число зарегистрированных ДДУ на рынке сервисных апартаментов в первом полугодии 2022 года в Петербурге сократилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Часть покупателей переориентировались на более понятный продукт – квартиры. Гораздо выгоднее стало покупать однокомнатные квартиры, чем апартаменты. Другая часть заняла выжидательную позицию в преддверии более выгодных условий по ипотеке. Сформировался запрос на готовность — больше всего покупок на финальной стадии строительства. У потребителей остаются опасения, связанные с недостроем или несоблюдением технологии, ухудшением продукта.
Главный драйвер продаж — финансовые условия: большинство покупателей интересует не стоимость лота, а размер последующего ежемесячного платежа.
Происходит перераспределение от рекламных к брокерским каналам, поскольку стало очевидным, что некоторые девелоперы, как оказалось, умеют работать только на потоке лидов.
Произошло повышение конкуренции за новую аудиторию — увеличение стоимости клика (30%), показа (70%). «Отвалились» такие инструменты, как Instagram и Facebook (признаны экстремистскими), произошла переориентация на новые каналы. Однако они не дают такой же отдачи, как это было раньше. ВК пока их заменить не смог. Яндекс Дзен постоянно меняет алгоритмы. Рекламодатели вынуждены принимать новые решения и искать новые источники.
Очень сильно «выстрелили» Telegram-каналы, которые стали для пользователей основным источником новостей с высокой степенью доверия.
По мнению Дмитрия Чебыкина, руководителя отдела продаж GloraX, с учётом вывода в ближайшие три года новых апарт-отелей на петербургский рынок, потока туристов может не хватить на всех. Чтоб избежать снижения коэффициента заполняемости до 50% и падения доходности инвесторов до 4%-5%, управляющие компании будут вынуждены развивать среднесрочную и долгосрочную аренду. Поэтому вероятно, в гостиничном формате будут работать апарт-отели с хорошим сервисом и удачной туристической локацией, а те, что расположены далеко от центра, будут ориентироваться в первую очередь на формат доходного дома.
С точки зрения риэлторов, по словам вице-президента АРСПБ Игоря Горского, необходимым условием для развития рынка апартаментов является локация, а достаточным — управляющая компания. Качество работы второй позволяет говорить об успешности работы апарт-отелей на окраинах Петербурга, где традиционно скупаются юниты для студентов из северных регионов страны. Апартаменты продаются гораздо быстрее квартир, где покупатель придирчив и разборчив, поскольку вкладывается в собственное жилье, а не структурированный продукт, который приносит доход. Первые продаются за неделю, а второе – месяц-полтора с большим дисконтом. Покупать однокомнатные квартиры для сдачи в аренду становится невыгодно.
Игорь Горский прогнозирует рост цен на апартаменты за 2022 год на 20-30%.
Программы для инвесторов
Ирина Илясова, начальник управления филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу, видит резервы в привлечении покупателей ипотечных кредитов на апартаменты в использовании такого инструмента, как субсидированная ставка.
«Росбанк Дом» вместе с застройщиком-партнёром запустил специальную ипотечную программу для покупки апартаментов по субсидированной девелопером ставке 0,1 процента. По ее словам, это позволило нарастить объем продаж. Она привела конкретный пример проведенной сделки.
Мария Греченко, руководитель направления Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург», также подтвердила увеличение числа заявок на получение ипотечного кредита на апартаменты. Банк с успехом их продает в Петербурге, Москве, Калининграде и Новосибирске. Среди преимуществ инвестиционной составляющей апартаментов покупатели видят такие, как выбор стратегии «рантье» на долгосрочный период, конвертация свободных денежных средств в «твердую валюту» (недвижимость) и альтернатива банковским продуктам (вклад, накопительный счет).
С точки зрения покупки жилья положительно оцениваются такие показатели, как возможность приобретения объекта в более престижном районе по меньшей стоимости по сравнению с квартирой; вариативность квартирографии; транспортная доступность; повышенный уровень сервиса и возможность покупки объекта «под ключ».
В банке доступно взятие кредита на апартаменты при наличии 20% первоначального взноса, сумма кредита –до 30 млн рублей.
Портрет клиента выглядит следующим образом: найм – 70%, индивидуальный предприниматель — 15%, собственник бизнеса – 15%.
Госконтроль
Государство пытается ограничить строительство домов с малометражным жильем. Как заметила Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД, даже было предложение Счетной палаты России исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Однако, это предложение не поддержано, поскольку, особенно в регионах, покупка большего по метражу жилья большинству потребителей не по карману. Однокомнатные квартиры и студии формируют около половины всех сделок в сегменте новостроек, и поддержка взамен сервисных апартаментов является неравнозначной. В Госдуме отказались приравнивать апартаменты к жилью.
Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс (НК), которые выводят из-под действующего сейчас нулевого НДС услуги застройщиков по передаче апартаментов, построенных в рамках долевого строительства. Эта поправка вряд ли в 2022 году будет принята, поскольку в большинстве регионов (отличие от Петербурга) на девелоперов не накладываются обязательства по строительству социальной инфраструктуры.
Эволюция апарт-отелей и ситуация по продукту и сервисам
Александр Погодин, партнер и директор Управляющей компании Well, отметил, что если вы создаете самое лучшее предложение, то оно всегда найдет своего потребителя. В отношении управляющей компании, покупатели должны быть уверены, что УК обеспечит высокое качество обслуживания и общий уровень комфорта в апартаментах. Самые главные ценности — это забота и индивидуальный подход к потребностям всех инвесторов и арендаторов. Реализуя проект, нужно стремиться удовлетворить запросы каждого партнера.
Иван Трегубов, первый заместитель директора СПбГБУ «Центр энергосбережения», считает, что фактор энергосбережения и использования энергоэффективных технологий приобретает все более важное значение во всех сферах нашей жизни. Применительно к жилью – это, прежде всего, создание максимально комфортных условий проживания (по теплу и освещенности) при одновременной минимизации затрат на коммунальные услуги.
Энергосберегающие технологии позволяют существенно сэкономить на оплате услуг ресурсоснабжающих организаций как жителям апартаментов, так и управляющим компаниям. И могут быть полезны при маркетинговом продвижении объекта. Акцент на экономию ресурсов и снижение коммунальных платежей повышает привлекательность объекта для собственников, инвесторов и управляющих компаний.
К сожалению, на практике в Центре сталкиваются с тем, что не все управляющие компании обладают необходимой квалификацией и знаниями в области энергоэффективности. Например, установленный в здании автоматизированный индивидуальный тепловой пункт может работать, некорректно, сводя на нет потенциальную экономию ресурсов. Не уделяется должное внимание тепловизионному обследованию фасадов, которое помогает выявить дефекты в ограждающих конструкциях и устранить теплопотери.
Недостаточно декларировать энергоэффективность, нужны подготовленные кадры и минимальные технические мероприятия, чтобы соответствовать характеристикам, которые заявляются по энергосбережению.
Несмотря на введенные санкции против страны, по прежнему актуальным, по словам генерального директора ООО «Страта» Евгения Тесли, остается вопрос международной экологической сертификации апартаментов. В 2022 году планируется утвердить «зеленый» ГОСТ для многоквартирных жилых домов, разработкой которого ДОМ.РФ занимается совместно с Минстроем. Система критериев объектов строительства на всех этапах его жизненного цикла позволит комплексно учитывать энергоэффективность зданий, ресурсосбережение, управление отходами, организацию и управление строительством, применяемые материалы, уровень загрязнения, транспортную доступность и социальную обеспеченность.
Апартаменты — конкуренция гостиницам или равноправный партнер? Профессиональная управляющая компания
Директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдите Григайте рассказала о том, как развивалась крупнейшая сеть, начиная с 2011 года. История сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге началась с первого апарт-отеля YE’S Hoshimina, который был запущен в 2014 году. За 8 лет он показал не только высокую доходность, что сделало апартаменты востребованным продуктом, но и максимальную устойчивость формата к кризисам.
Даже в самом сложном 2020 году апарт-отели YE’S не прекращали работу ни на один день. Средняя загрузка в этот период составила 75%, а в 2021 — уже 86%. За это время были открыты еще 5 апарт-отелей в Санкт-Петербурге, Москве и вышли на международный рынок с YE’S Astana, который открыл свои двери в столице Казахстана Нур-Султане. Теперь это единственная международная сеть с действующим номерным фондом в 4 573 апартамента. Сейчас в компании ведется проектирование и строительство еще трех новых проектов по франшизе в Петербурге, Новосибирске и Нижнем Новгороде, в итоге в номерной фонд сети добавится еще 2 633 апартамента.
Что касается сравнения сервисных апартаментов и отелей, апарт-отели ориентированы не только на посуточную аренду, по принципу которой работают гостиницы, а на среднесрочную и долгосрочную (от 1 месяца и более). В отличие от классических отелей, в каждом апартаменте располагается кухонная зона, что позволяет готовить еду, при этом, здесь также есть общественные пространства и комфортный сервис.
Конкурентов сервисных апартаментов можно разделить на три основные группы: отели при посуточной аренде, другие апарт-отели при аренде на 1-2 месяца и квартиры при долгосрочной аренде.
Преимуществами YE’S является наличие развитой и тщательно продуманной внутренней инфраструктуры непосредственно в комплексе: лаунж-зона, бар, коворкинг, пространство для проведения конференций, а также возможность активной социализации гостей: мастер-классы, тематические встречи, выступления артистов, вечеринки.
«Качество предоставляемых услуг в апарт-отелях сети YE’S приводят к тому, что арендаторы выбирают именно нас: за удобную локацию, красивые общественные пространства, сопутствующий сервис», — резюмировала Юдите Григайте.
О слагаемых успеха сети апарт-отелей компании RBI PM (входит в группу RBI) рассказала ее генеральный директор Карина Шальнова.
RBI развивает собственную сеть апарт-отелей с 2018 года. В управлении RBI PM сегодня находится три отеля (4 и 3 звезды). Первый объект, ARTSTUDIO Nevsky, работает с 2019 года (244 апартамента, из них в управлении 97), в 2021 году запущен ARTSTUDIO Moskovsky (249+108 апартаментов, в управлении 272) и на 2 кв. 2024 года запланировано открытие ARTSTUDIO M103 (485 апартаментов, в управлении 107).
Все апартаменты сети делятся на пять категорий. Комплектация позволяет сдавать номера как в краткосрочную аренду, так и в долгосрочную. В каждом апарт-отеле сети есть обязательный ряд таких составляющих, как зона отдыха на открытом воздухе с ландшафтным дизайном, подземный отапливаемый паркинг с доступом на этажи, багажная комната, большая гардеробная, кухонная зона в каждом номере. И выборочно – рестораны, кафе, салоны красоты, фитнес и конференц-залы и даже балетная студия.
Самая важная «изюминка», которая позволяет загружать отели и отстраиваться от конкурентов – entertainment (развлечения) – иммерсивный спектакль «Фаза зеркала» и интерактивный спектакль-инсталляция «Письмо из Петербурга». Гости сети получают сервис «сверх ожиданий» – от возможности самими принять участие в интерактивном спектакле, собственноручно написать и отправить настоящее бумажное письмо, до таких небольших, но приятных мелочей и «комплиментов», как, например, подарочные дизайнерские открытки, книги или сладкие угощения. И ещё немаловажно – здесь всегда рады гостям с котами и собаками.
Поддерживать высокий уровень обслуживания помогает регулярный менеджмент (ежедневные , еженедельные, ежемесячные встречи руководства и персонала для обсуждения текущих вопросов) и активные коммуникации внутри компании.
Руководитель отдела продаж Orange.Life! (сеть апартов IZZZZ) Дарья Боровицкая согласна с Игорем Горским, что выбор апарт-отеля инвестором не должен ограничиваться критериями «место» и «цена». Несмотря на то, что локация играет важную роль, так как от местоположения гостиницы зависит заполняемость, нужно оценивать еще и опыт работы будущей управляющей компании.
По словам Дарьи Боровицкой, инвестор уже искушен и растет вместе с рынком. Ей не раз приходилось сталкиваться в действующем проекте с «тайными покупателями». – Они жили, проверяли качество номерного фонда, работу персонала, и только после этого принимали решение о покупке.
В компании Orange.Life! много внимания уделяют обратной связи и следят за отзывами посетителей. По их результатам формируется так называемый «Индекс счастья Orange», который распространяется на все направления бизнеса — от покупки, аренды, управления до уровня доходности.
Как определить эффективную УК и как оценить реальный возврат инвестиций на вложенные средства у инвесторов?
Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева констатировала, что базовые индикаторы в оценке работы апартаментов – это загрузка и доходность. В своем время, чтобы отстроиться от конкурентов, в компании сделали упор на профессионализм сотрудников в отельном бизнесе. Команда была выстроена по стандартам отельных международных и российских сетей.
За два последних года рынок сильно изменился – инвесторы и гости «помолодели», это потребовало от менеджеров нового формата коммуникаций с инвестором. В итоге была сформирована новая команда, которая говорит с поколением Y и Z на одном языке и «заточена» на эмоцию. Здесь формируются комьюнити-пространства, где каждый сотрудник хочет и должен помогать гостю решать все его проблемы, и не только бытовые. – Любому резиденту здесь готовы помочь, например, в размещении резюме при поиске работы.
Инвестора, по словам Катерины, «встречают как гостя, провожают как друга», чтобы в будущем они возвращались в отели сети, как к себе домой — сегодня сеть представлена не только в Петербурге и в Москве , но и Дубае.
Как отметил генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер (апартаменты «Начало») в компании также сориентированы на максимальную информационную открытость по отношению потребителю. Это, как показывают результаты общения с пользователями Telegram-канала, где осуществляется постоянная обратная связь с представителями застройщика и управляющей компании, высоко оценивается дольщиками и позволяет вызвать доверие и расположить их к себе.
Завершая бизнес-завтрак, Валентина Нагиева анонсировала пятый бизнес-завтрак в рамках XV конкурса «Доверие потребителя» 27 сентября по теме «Социальная ответственность бизнеса».
Он будет посвящен деятельности компаний, которые решают задачи социального развития. — Создают в рамках своих проектов широкую социальную инфраструктуру, учитывают экологическую составляющую и таким образом влияют на жизнь горожан. Строят социальное жилье. Сами берут на себя обязательства, которые выходят за рамки установленных норм и уровня доходности. По собственной инициативе принимают дополнительные меры для повышения качества жизни людей и их семей, а также местного сообщества и общества в целом.
MosBuild Академия и Дмитрий Сухов, куратор курса «Строительство», основатель бюро «Дмитрий Сухов Архитектс. DSA», победитель Архитектурной премии Москвы (2021), приглашают архитекторов, представителей строительных и девелоперских компаний, а также инженеров-строителей стать слушателями обновленного курса «Строительство». Главная тема этого сезона — «Фасады и наружные ограждающие конструкции».
Полная программа курса «Строительство» >>>
На онлайн-платформе MosBuild Академии уже доступно первое занятие курса — вебинар «Виды фасадных материалов: керамогранит».
В двух частях выпуска вы сможете побывать на производстве керамогранита компании Estima, узнать о возможностях использования, особенностях проектирования, монтажа и области применения материала, а также рассмотреть реализованные проекты с использованием керамогранита.
Эксперты вебинара:
- Надежда Новоявчева, product manager компании Estima
- Ахмет Кагиров, основатель Surface Laboratoty
- Алексей Ильин, основатель бюро ILIN
Смотрите первый выпуск «Виды фасадных материалов: керамогранит» курса «Строительство» на онлайн-платформе MosBuild Академии.
*Занятие станет доступным после просмотра вводного урока и занятия «Виды фасадных подсистем».
Регистрируйтесь на курс MosBuild Академии «Строительство» и смотрите занятия в удобное для вас время.
