Коммерческая недвижимость: эксперты рассказали, как рынок будет выживать и развиваться в условиях санкций
19 апреля в рамках дискуссии «Коммерческая недвижимость: ответы рынка на вызовы 2022» ведущие игроки рынка, представители власти, банков и некоммерческих организаций обсудили, как действовать дальше и где искать точки роста в условиях санкций и экономических вызовов. Мероприятие прошло в рамках серии встреч Гильдии информационных технологий и цифровых коммуникаций при Московской торгово-промышленной палате.
Открыл мероприятие председатель гильдии информационных технологий Московской торгово-промышленной палаты Бюзанд Зулумян. Он подчеркнул важность таких дискуссий для выработки совместных решений в рамках отрасли. С учетом ухода с рынка многих крупных компаний особенно важно поддержать малый бизнес, который в ближайшее время станет основной целевой аудиторией для коммерческой недвижимости. Сейчас в Москве насчитывается более 800 000 субъектов малого и среднего предпринимательства. Дмитрий Герасимов, начальник управления мер поддержки ГБУ «Малый бизнес Москвы» рассказал о том, как государство помогает малому бизнесу: «Правительство РФ и московские власти в нынешних условиях следят за новыми вызовами и потребностями бизнеса и в оперативном режиме вводят необходимые меры поддержки в сфере налогов, грантов, кредитов. Среди таких мер – 4 программы льготного кредитования, снижение налоговых ставок для IT-компаний и др.».
Помимо государственных мер поддержки, бизнес может воспользоваться коммерческими финансовыми инструментами. Исполнительный вице-президент - начальник Департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка Тимур Беликов рассказал, что даже при высокой ключевой ставке банк может предложить интересные продукты для бизнеса: «При рыночной ставке по кредиту в 20% годовых вся прибыль компании будет уходить на погашение процентов. Но последние действия и заявления со стороны ЦБ позволяют прогнозировать уменьшение ставки и возврат в горизонте года к уровням до начала спецоперации. В этой ситуации мы можем предложить на индивидуальной основе кредит с плавающей ставкой, где, допустим 12,5% выплачивается, остальное капитализируется».
Еще одним финансовым инструментом, способным поддержать бизнес в текущих условиях, является банковская гарантия. «Мы предлагаем сконцентрироваться на текущих процессах и защите от риска неисполнения обязательств со стороны подрядчиков и субподрядчиков. Например, банковская гарантия – это эффективный инструмент финансовой дисциплины, который применим не только для государственных контрактов, но и в коммерческом сегменте. В цепочку между поставщиком и покупателем включить банк как гарант выполнения обязательств», - рассказала Юлия Щедролюбова, директор по маркетингу Max Finance. Компания с 2013 года помогает своим клиентам получать все виды банковских гарантий и кредиты для бизнеса на оптимальных условиях, сотрудничает с топ-50 Банков, за время работы помогла получить банковские гарантии на сумму свыше 112 млрд рублей.
Управляющий партнер Private Development Александр Фомин считает, что спрос со стороны малого бизнеса позволит избежать спада в сфере коммерческой недвижимости: «Например, офисный рынок переориентируется на мелкую нарезку при повышении качества. Многие компании предпочтут сэкономить на арендуемой площади, но в лучшей локации и более высоком уровне офиса. Поэтому сейчас задаётся тренд на редевелопмент и переоборудование существующих офисных пространств. В этом – потенциал для развития офисного рынка, который может вырасти на 5-10%». Private Development выполняет комплексное управление проектами в сфере недвижимости, предоставляя клиенту full-services от старта до завершения. По словам регионального директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольги Широковой, рынок будет поддерживать не только спрос на мелкую нарезку, но и, напротив, дефицит крупных площадей – это убережет от серьезных дисбалансов и колебаний.
В сегменте складской недвижимости эксперты отмечают значительный спад спроса. Руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» Евгений Бумагин говорит, что снижение на 40% по итогам года можно считать оптимистичным прогнозом, возможен спад в 2-2,5 раза. Однако, по словам исполнительного директора Radius Group Захара Валькова, спад произойдет на фоне колоссального взлета в недавнем прошлом: «В 2021 году объем нового строительства в Московском регионе составил 1,3 млн кв.м. Был зафиксирован максимальный объем спроса на складскую недвижимость, свободных помещений практически не было на рынке. Объем заключенных сделок компании Radius за 2021 год составил около 200 000 кв.м. Благодаря тому, что складской сегмент вошел в кризис в состоянии интенсивного роста, он пострадает наименьшим образом. Более того, появление свободных объектов может даже стабилизировать рынок, который за последние несколько лет немного перегрелся».
Кроме того, в складском сегменте эксперты отмечают точки роста. «В Москве и МО общая площадь складов приближается к 20 млн кв. м – это в основном крупные складские парки, фулфилмент-центры, которых в целом достаточно с учетом снижения спроса и заявлений об уходе иностранных компаний, а также резком сокращении объёмов импорта. Уже наблюдается рост вакансии на стандартные складские корпуса. При этом одной из возможных точек роста станут городские склады «последней мили» и различные объекты легкого производства. Такие объекты должны быть расположены вблизи и внутри города, и спрос на них будет в значительной мере исходить от МСП. Государственные меры поддержки позволят создавать современную складскую инфраструктуру, направленную на бесперебойное обеспечение населения всем необходимым, а следовательно позволит создавать новые рабочие места, в том числе для новых МСП предприятий», - отмечает Андрей Постников, генеральный директор компании «Ориентир».
Сегмент торговых центров серьезно пострадал от ухода крупных игроков. «После 24 февраля с рынка ушли до 100 арендаторов – это зарубежные бренды торговли и общепита, которые занимали 20-30% площадей в современных торговых центрах. Ушедшие крупные игроки не могут в одночасье замениться такими же крупными компаниями. Более того, игроков, которые могут взять более 1000 кв.м, в принципе немного. Тех, кто может прийти на такие большие площади вместо ушедших, ещё меньше. Поэтому сейчас в сегменте торговых центров тоже повышается роль малого и среднего бизнеса», - говорит Дмитрий Москаленко, первый заместитель генерального директора АО «Корпорация А.Н.Д.», президент Российского Совета Торговых Центров.
Управляющий партнер REIN Capital Вячеслав Рожманов подчеркивает, что сейчас не стоит гнаться за сиюминутной выгодой – важнее выстроить долгосрочную стратегию управления активами, тогда в горизонте трех лет возможен существенный прирост стоимости этих активов.
Важным аспектом в условиях санкций является вопрос импортозамещения. «Примерно на 90% решения найдены, еще 10% - в процессе, - говорит Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development. - Например, в России есть проблема с производством скоростных лифтов. Но решить ее можно за счет китайских и корейских поставщиков».
Серьезные изменения произойдут в сфере управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Андрей Кротков, генеральный директор и партнёр управляющей компании Zeppelin считает, что в инженерии и оборудовании нет незаменимых решений – быстрее адаптируются те девелоперы и УК, которые до кризиса диверсифицировали риски и распределили портфель доходов по разным сегментам. Сэкономить на управлении и эксплуатации позволяют современные IT-решения. «Например, IoT-датчики, контроллеры и смарт-браслеты позволяют сэкономить 20-30% только за счет штатного состава», - отмечает Виктор Козин, вице-президент, управляющий партнер Becar Asset Management. Генеральный директор Times Estate Сергей Назаров подчеркнул, что почти для всех импортных IT-продуктов можно найти альтернативы.
Организатор – Гильдия информационных технологий и цифровых коммуникаций
Оператор – E.EVENTS
Партнеры – Private Development, Max Finance.
Общий объём выдачи ипотеки по всем программам в январе-феврале 2022 года на 38,9% больше по отношению к аналогичному периоду за прошлый год. Если с начала 2022 года выдано ипотечных кредитов на общую сумму 402,9 млрд рублей, то за первые два месяца 2021 года общая сумма составляет 289,9 млрд рублей.
В количественном выражении разница составила 12,6% в пользу показателей 2022 года: выдано 129,2 тысячи ипотечных кредитов против 114,6 тысячи кредитов в январе-феврале 2021 года.
Виктор Вентимилла Алонсо, председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк: «На Северо-Западе Сбер в январе этого года выдал 7000 ипотечных кредитов на сумму 25 млрд рублей. При этом почти в 1,5 раза вырос спрос на ипотеку на первичном рынке недвижимости, где доля кредитов по программе «Господдержка 2020» составила 44%. После того, как правительство изменило условия получения ипотеки с господдержкой, заметно вырос интерес к программе для семей с детьми: в январе Северо-Западный банк Сбербанка выдал по ней 3,6 млрд рублей, это в 3,5 раза превышает результаты аналогичного периода прошлого года».
Николай Васёв, вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Домклик»: «Мы постоянно разиваем наши ипотечные продукты. Кроме того, в банке действуют выгодные ставки по программам господдержки — ниже установленных в постановлениях Правительства РФ. Плюс к действующим низким ставкам по льготным программам мы предоставляем дополнительные дисконты. Например, ставка по ипотеке для семей с детьми составляет 4,7%. Рост интереса к госпрограммам обусловлен расшрением ряда программ в 2021 году, в том числе на строительство или покупку частных домов и дополнительными выгодными условиями по ставкам. По льготным программам с начала года мы выдали больше 32,4 тыс. ипотечных кредита на сумму более 102 млрд рублей».
Лидером по объёму выдачи из программ господдержки в Сбербанке считается «Господдержка-2020». Она была запущена в апреле 2020 года в качестве антикризисной меры в период пандемии. За всё время россияне оформили кредитов на сумму 992,5 млрд рублей.
На втором месте — программа ипотеки для семей с детьми. С 2018 года выдано кредитов на сумму 343 млрд рублей. Третье место у — «Дальневосточной ипотеки» — на 98,2 млрд рублей. По «Сельской ипотеке» Сбербанк выдал кредитов почти на 54,8 млрд рублей. Подобрать походящую квартиру можно онлайн на Домлкик.