Михаил Голубев: «Малоэтажка для людей»
Петербургский инвестор девелоперского проекта «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса», эксперт Агентства стратегических инициатив» (АСИ) Михаил Голубев одним из первых почувствовал, что нашему современнику мало нескольких десятков квадратных метров в многоэтажном «человейнике». Для гармоничной жизни ему необходимо качественное пространство в соразмерной человеку комфортной городской среде, располагающее к творчеству и воплощению собственного представления о жилье. Реализовать эти намерения может малоэтажное строительство. По мнению девелопера, прошедший год укрепил и расширил позиции этого сегмента строительного рынка.
— Михаил Викторович, как вы оцениваете уходящий год для строительной отрасли, для сегмента малоэтажного строительства, для себя лично?
— На рынке мало что изменилось. Темпы производства жилья продолжают расти. Огромный успех — идем на 100 млн м2 ввода за 2022 год! Но пропорция сохраняется: многоэтажное строительство при поддержке государства дает лишь 1/3, притом что малоэтажное и индивидуальное жилое строительство дает основные 2/3 общего ввода жилья в стране, продолжая развиваться фактически само по себе. Казалось бы, стоит помогать гражданам и малому бизнесу, которые вносят максимальный вклад в строительство жилья, но почему-то преференциями со стороны государства и банков пользуются крупные застройщики, получившие опыт работы с эскроу-счетами и льготной ипотекой, которая вгоняет покупателей в долгосрочную финансовую зависимость от банков. Как результат, цены на недвижимость в этом году выросли на 25–30%, а объем нереализованного жилья в новостройках превысил 60%.
— Возможно, отмена льготной ипотеки уравновесит спрос и предложение в новостройках?
— Ее не отменят! Будет новая модификация. Лоббисты крупного бизнеса устроили демарш, угрожая государству очередными обманутыми дольщиками, но цены в любом случае должны вернуться в более-менее приемлемое русло. Во-первых, правительство уже проделало большую работу по корректировке цен с производителями стройматериалов. Во-вторых, идет развитие проектов комплексного развития территорий, как правило, это районы с хорошей локацией, утверждены мероприятия по регламентации малоэтажных жилых комплексов. Все это даст возможность строить больше разного жилья, особенно в мегаполисах. Предложение будет расти в ближайшие годы. Еще сейчас сыграет, мое мнение, важный аспект: в условиях новой экономики есть ли смысл покупать эти студии и «однушки» в инвестиционных целях?! Надеюсь, что СВО ускорит изменения в потребительском отношении людей к покупке жилья в сторону качества.
— Многие эксперты «СЕ» отмечают, что максимальное влияние на экономику в целом и на строительство в том числе, оказали события СВО. Мне кажется, что их последствия заставят застройщиков все равно встать на путь типовой индустриальной застройки. То есть вернуться к некой унификации, упрощениям, ограничениям, связанным с попытками удешевить жилье. Не могут ли эти же факторы снизить темпы развития малоэтажки в формате нового урбанизма? Насколько, на ваш взгляд, эффективны действующие меры поддержки малоэтажного жилья?
— Этому сегменту пока уделяют мало внимания. Да, законодательно в 2022 году определены понятия «дом блокированной застройки», «многоквартирный дом» и «малоэтажный жилой комплекс»; вступили в силу поправки к Федеральному закону № 476-ФЗ, которые вводят нормы регулирования строительства жилых комплексов малой этажности, аналогичные строительству многоквартирного жилого дома: с применением эскроу-счетов, с обязательным получением разрешительной и проектной документации, планированием благоустройства территории; развивается индустриальное домостроение и применение домокомплектов. Но все это движется очень медленно, не без сложностей и больше для крупного бизнеса.
Экономикой малоэтажной застройки власти мало интересуются. Возьмем возникшую полемику о дорожной сети. Застройщики малоэтажки уверены, что в низкоплотной среде такой параметр, как 8,5 м для ширины дорожного полотна, устарел, нужна другая нормативка. И, соответственно, по другим параметрам и видам разрешенного использования необходимо менять и упрощать законы и регламенты, регуляторную среду для проектирования малоэтажного и индивидуального строительства, для вовлечения малых застройщиков и граждан в развитие территорий. Для этого нужна совместная работа администрации, застройщиков, экспертов, но ее нет. Похоже, Петербургу, в отличие от Ленинградской области, малоэтажка не нужна.
Еще пример: в малоэтажном жилье де-юре действует ипотечное кредитование, но эти инструменты пока не развиты, а специфика строительства приводит к тому, что люди де-факто получают кредит на обыкновенных условиях. Например, в «Прибрежном Квартале» мы получили кредит под 11,9% от Сбербанка на блокированную застройку. Это дорого. С этого года граждане могут получать кредит на строительство жилого дома хозяйственным способом, и ДОМ.РФ начал выдавать кредиты на дома блокированной застройки — уже большой сдвиг на малоэтажном рынке. Думаю, в новом году будут льготы для семей с детьми. А еще банкам пока не очень интересно работать с проектами застройщиков меньше миллиарда рублей, им нужен объем. И где здесь место малому бизнесу?
В плане снижения регуляторной нагрузки многое зависит от властей, но мы тоже прилагаем к этому немалые усилия. В этом году пришлось разработать уточнение к регламенту присоединения блокированной застройки к инженерным сетям, потому что в законодательстве не было четко прописанного регламента при наличии частных сетей. Сейчас назревает проблематика с КГА и КИО по вопросам межевания участков после ввода в эксплуатацию и определения параметров для получения справки АГО объектов. По-прежнему нет закона по урегулированию вопросов ЖКХ внутри малоэтажных кварталов с индивидуальным жильем. Если всерьез ставить задачу развивать малоэтажное жилье, то этими вопросами надо заниматься не самим застройщикам, а специалистам на уровне исполнительных органов и монополистов, экспертам, но им проще работать с крупным бизнесом. Чтобы урегулировать проблемы с малоэтажкой, правительству требуются более сложные и умные решения. Я называю это вторым фронтом администрации для цивилизованной жилищной политики в нашей стране.
— Как сейчас обстоят дела со строительством второй очереди «Квартала»?
— Мы утвердили концепцию, готов мастер-план, включающий около 80 объектов. Определили инфраструктурные объекты, дорожно-уличную сеть. Подготовлен проект для этапного межевания. Даже начали прощупывать рынок. Есть покупатели. Запускаем новый инвестиционный цикл. Борьба за инвестиции продолжается.
Развитие второй очереди «Квартала» требует еще более правильной коммуникации между инвесторами, застройщиками, госорганами и монополистами для активных частных инвестиций в развитие территорий в новой реальности, в условиях глубоких санкций для страны. Более активного smart growth. Мы уверены: новый этап проекта будет более доступным к покупке, технологичным, учтет ошибки и преимущества первой очереди. Хотя для меня это шаг назад в новом урбанизме в России.
— В конце прошлого года вы подводили итоги десятилетней работы в «Прибрежном Квартале». Как видится этот важный для вас проект в будущем, например, еще на ближайшие десять лет?
— Сегодня сложно в наших экономических и политических реалиях загадывать на десять лет вперед. Но я уверен, что с «Прибрежным Кварталом» все будет в порядке: ведь премию на рынке загородной недвижимости в номинации «Лучший поселок таунхаусов» в 2021 году он получил как передовой и инновационный проект. Международное жюри высоко оценило нашу работу.
Образ будущего «Прибрежного Квартала» еще формируется, но, несомненно, это пространство, где рождаются и внедряются новые практики городского развития и строительства жилья. Цель этого проекта — возродить понятие дома как части национальной идентичности, как основы для гармоничного существования человека, который создает семью, воспитывает детей, повышает свои компетенции и ведет здоровый образ жизни, общается в социуме, в добрососедстве с соседями, выращивает в своем домохозяйстве растения, ухаживает за домашними питомцами и делает многое другое, что подчеркивает многообразие и возможности современной мира. Именно такой задумывалась роль «Квартала», в этом его космополитичность, и такой она останется, какая бы реальность ни наступала. Благодаря малоэтажным проектам можно формировать устойчивую и качественную, интересную городскую среду, развивать малое предпринимательство. Это едва ли не первое условие для роста экономики и привлечения лучшего человеческого капитала, что обеспечит благополучное будущее, двигаться быстрее к которому всем желаю в новом 2023 году!
О том, почему в этом году и застройщикам, и покупателям недвижимости не следует жить сегодняшним днем и как в текущих условиях рынка потребителям помогают профессиональные брокеры, «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
– Роман Николаевич, какие изменения ждут рынок в наступившем году?
– К сожалению, усилятся неутешительные тренды. Прежде всего, тенденция к сокращению темпов жилищного строительства. В 2019 году в Санкт-Петербурге под возведение жилья было куплено земельных участков на 56% меньше, чем годом ранее. Это говорит о том, что в лучшем случае через два года рынок ждет заметное снижение количества объектов, находящихся в стадии строительства, и, как следствие, объектов, которые будут сдаваться как готовое жилье.
Весь 2020 год и часть 2021-го трудности будут не слишком ощутимы, потому что застройщики успели сформировать портфель земельных участков, и, конечно, девелоперы будут выводить новые объекты. Но совершенно точно отложенная проблема, связанная со значительным уменьшением земельного банка застройщиков, проявится через два года. А дефицит предложения неизбежно повлечет за собой рост цен.
– Поможет ли снижение ставок по ипотеке сохранить объем продаж на первичном рынке на прежнем уровне?
– Спровоцированный новыми правилами привлечения средств в жилищное строительство рост стоимости квадратного метра в прошлом году был настолько большим, что снижение ставок по коммерческой ипотеке не сыграет значимой роли. Разумеется, после снижения ключевой ставки Центробанком процент понизят все банки, в этом не приходится сомневаться. Но надо понимать, что это никак не компенсирует нынешнюю возросшую стоимость «квадрата».
Сдвиг вниз ставок по ипотеке, скорее, привлечет клиентов, для которых важен психологический момент. Всегда были покупатели, которые говорили: «В нашей стране ипотека слишком дорогая, пока она не будет ниже 10% годовых, я не возьму». Потом эта граница снизилась до 8%, сейчас эти клиенты оценивают свой лимит в 6%, 5% и 2%. Но в целом покупка недвижимости сейчас – гораздо менее выгодное предприятие, чем это было пять лет назад.
Поэтому на вопрос, удачное ли сейчас время для приобретения жилья, я всегда отвечаю: «Именно сейчас очень хорошее время для покупки недвижимости. Оно всегда самое подходящее, когда у вас появилась такая потребность». Но при этом добавляю, что выгоднее было покупать квартиру пять лет назад даже с ипотекой по ставке 10-11% годовых. Через год недвижимость станет еще дороже.
Нет причин верить, что ипотека поможет рынку, но рынок без нее все равно не может функционировать. Доля сделок с привлечением ипотеки в эконом-классе, особенно в самом дешевом, – до 90%. В сегменте «бизнес», в зависимости от локации, – от 40% до 60%. И даже в премиум-классе – 20–30%.
– Как в текущих условиях рынка покупателям может помочь маркетплейс недвижимости? В чем выгода покупки квартиры у профессионального брокера, каким является «М2Маркет»?
– Если покупатель выбрал объект и понимает, что квартира в нем подходит ему на 100%, то ему, кроме застройщика, никто не нужен. Но таких единицы. На рынке настолько острая конкуренция, что покупателю сложно сделать выбор. При этом люди не всегда понимают, зачем им нужен помощник в лице профессионального брокера и нужно ли отдельно оплачивать его работу.
В маркетплейсе «М2Маркет» клиент не платит за услуги брокера, а покупает квартиру ровно по той же цене, как и у застройщика. Все расчеты за работу брокера производит непосредственно девелопер. Кроме этого, клиент получает бесплатный комплекс услуг по сопровождению сделки: от выбора объекта недвижимости до оформления налогового вычета. И самое главное – объективную аналитику по всему рынку строящегося жилья в одном офисе, чтобы выбрать объект только у проверенных застройщиков.