Глеб Лукьянов: «Госрегулирование должно быть адекватным»
Задачи снижения административных барьеров и дебюрократизация не означают отказа от адекватного государственного регулирования. Об этом на конкретных примерах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по строительству Петербургского отделения «Опоры России» Глеб Лукьянов.
— Одна из задач «Опоры России» как организации, поддерживающей малый и средний бизнес, — борьба за снижение административных барьеров. Что нового в этой сфере?
— Действительно, дебюрократизация — это задача, решение которой серьезно облегчит жизнь предпринимателям. Однако не надо думать, что, выступая против административных барьеров, мы являемся противниками госрегулирования как такового. Оно необходимо, но должно быть адекватным, задавать четкие, понятные «правила игры», а не мешать развитию. В то же время надо понимать, что хуже административных барьеров может быть только неурегулированность той или иной сферы деятельности.
Примечательно, что сейчас в своей работе нам приходится уделять внимание и той и другой проблеме.
— Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.
— Недавно совместно с петербургским бизнес-омбудсменом Александром Абросимовым на заседании Рабочей группы по вопросам совместного участия в противодействии коррупции бизнес-сообщества и органов государственной власти Санкт-Петербурга мы провели мероприятие, посвященное вопросу дебюрократизации предпринимательской деятельности в сфере перепланировок, перевода помещений в нежилой фонд, приспособления исторических объектов под современное использование и пр. Это не первая наша попытка решить проблемы в этой области, мы пытаемся привлечь к ним внимание властей уже несколько лет. Если коротко, суть вопроса состоит в том, что в соответствии со 112-м Постановлением Правительства Санкт-Петербурга «О создании межведомственных комиссий» от 4 февраля 2005 года и 39-м распоряжением Жилищного комитета от 22 января 2018 года, в Петербурге действуют Межведомственные районные комиссии (МВК), занимающиеся вопросами переустройства и перепланировки помещений. В силу своего статуса эти органы не подчинены ни районным администрациям, ни Жилищному комитету, то есть их деятельность фактически никем не контролируется. В результате создается пространство для бюрократического произвола и коррупциогенная среда.
По сути, каждая такая комиссия (а в городе их восемнадцать — по числу районов) совершенно автономна и при этом имеет возможность трактовать законодательство в сфере переустройства помещений исключительно в рамках своих представлений о том, «как надо». При этом могут произвольно игнорироваться или учитываться те или иные акты, что приводит к полному произволу. Причем, как говорится, «кто во что горазд». Специалисты, которые работают в этой сфере, знают, что, например, в Василеостровском или Адмиралтейском районе — требования комиссий вполне адекватные. В Центральном и Петроградском — неоправданно жесткие, а в Приморском или Кировском — просто странные, причем везде по-разному.
По нашему мнению, в вышеназванные документы необходимо внести ряд изменений, которые прекратили бы такое произвольное трактование норм. Для этого мы предлагаем создать Рабочую группу при Жилищном комитете, в которую вошли бы представители районов, заинтересованных ведомств (КГА, КГИОП, КИО и др.), аппарата бизнес-омбудсмена, общественных организаций («Опоры России», «Деловой России», Торгово-промышленной палаты и др.). Ее задачей станет подготовка поправок, которые позволили бы установить четкие «правила игры» в этой сфере, независящие от частных мнений. Соответствующую резолюцию мы направили на имя губернатора Александра Беглова.
— А какова вторая проблема?
— Очень большое внимание мы сейчас уделяем вопросу самостроев — главным образом строительству на землях ИЖС объектов иного назначения. Это могут быть жилые дома, торговые, офисные и медицинские центры, складские комплексы и пр. Проблема носит всероссийский характер. Только жилых самостроев, когда на земле ИЖС вместо частного дома появляется многоквартирный, в стране сейчас зафиксировано порядка 50 тысяч. Особенно остро проблема стоит в Краснодарском крае, в Крыму (там это в значительной мере украинское наследие, когда в этой сфере был полный беспредел), Подмосковье, в ряде иных регионов.
Для Петербурга это не самый больной вопрос — просто потому, что ИЖС для нас нехарактерно. Однако в периферийных районах — например, Красносельском или Петродворцовом — самостроев тоже немало. Примечательно, что по многим объектам вынесены решения суда о признании самовольными постройками и сносе. Но здания продолжают стоять. Если взять жилые самострои, то квартиры в них раскуплены, в них живут люди, их нельзя выставить на улицу.
А ведь каждый такой объект, причем любого назначения, — это проблема. При их создании не учитывалось влияние на окружающую застройку, необходимость социнфраструктуры, парковок, зеленых насаждений и пр. То есть вред и для людей, и для властей, и для коммерческих структур очевиден.
Сейчас оформление строительства на землях ИЖС упрощено до предела, а реакция властей на нарушения — замедленная. Пока выписываются предписания, выносятся предупреждения, идут иски в суды, принимаются решения — строительство вовсю идет. А когда капитальный объект уже готов и действует, добиться реального сноса уже очень сложно. И недобросовестные дельцы этим пользуются.
На наш взгляд, в этом вопросе нужно ужесточить практику оформления разрешительной документации. Иначе с проблемой не справиться. Для этого 28 апреля я 2021 года под эгидой Всероссийского центра национальной строительной политики была создана Экспертная рабочая группа по выработке механизмов возможной легализации и формированию Единого информационного реестра объектов самовольного строительства в Петербурге, которую я возглавил.
Пандемия коронавируса ограничила деятельность большинства организаций в стране и привела, в том числе, к частичному сбою отлаженных технологических процессов во многих компаниях строительной отрасли. Вынужденные простои и сбои в работе могут аукнуться им серьезными штрафами и пенями. О том, как строительный бизнес может избежать подобных санкций, порталу ASNinfo.ru рассказал судебный эксперт, руководитель экспертной организации «ГЛЭСК» Сергей Салтыков.
На ваш взгляд, как эпидемия COVID-19 повлияла на деятельность компаний строительной отрасли?
Прошедшие месяцы вынужденной ограниченной деятельности многих организаций разрушили большое количество рабочих планов и отлаженных технологических процессов в строительной отрасли. Последствия этого непростого периода ещё долго будут оборачиваться финансовыми потерями и штрафными санкциями за срыв сроков сдачи работ и переносы вводов в эксплуатацию объектов. Необходимый для отдельных сфер бизнеса режим ЧС или карантина так и не был введён органами государственной власти, в связи с чем возможность использования форс-мажорных обстоятельств в качестве аргумента при обосновании задержки сроков исчезла. В соответствие с ч. 65 ст. 112 Закона № 44-ФЗ, из-за пандемии коронавируса строительные организации, работающие по госзаказу, могут изменить условия контракта или приостановить его действие, но применение данной нормы в большинстве случаев возможно лишь на основании Решения Правительства РФ. Таким образом, значительной части подрядчиков за неисполнение своих обязательств придётся либо оплачивать пени, либо находить способы и подкреплять свои обоснования просрочки документами, придающими уверенность даже в случае судебных перспектив.
Но, казалось бы, почти вся строительная отрасль в месяцы самоизоляции работала…
На самом деле все несколько сложнее. Предположим, строительная площадка, во избежание консервации объекта, осуществляла часть непрерывных рабочих процессов. Следовательно, заказчик имеет доказательства отсутствия приостановки строительства в период самоизоляции. Однако строительная деятельность имеет много составляющих и, к примеру, организация - поставщик опалубки, в соответствии с предписаниями Правительства РФ, была вынуждена приостановить работу на неопределенный период времени. Из-за данного фактора на некой площадке могло приостановиться возведение монолитных несущих конструкций, на котором завязан весь процесс строительства здания
Наблюдая за тем, как происходит борьба с пандемией, у меня сформировалось глубокое внутреннее убеждение, что в большинстве случаев штрафных санкций по договору или контракту невозможно миновать. Представители заказчика, осуществляющие приемку выполненных работ, несмотря на хорошее отношение, не будут иметь возможности на дальнейшее продление сроков.
Можно ли как-то избежать такого негативного исхода?
Спасением строителей в данном случае может стать только качественная документальная база, обосновывающая все обстоятельства непреодолимой силы и их влияния на процесс выполнения взятых на себя обязательств по выполнению строительных работ. На основании моего опыта в судебной экспертизе по делам, связанным со срывом сроков, могу сказать, что готовить документы, обосновывающие ту или иную позицию, следует безотлагательно. «Склеивать» ретроспективную картину всегда не только сложнее, это еще сильно уменьшает в большинстве случаев шансы на позитивный исход в суде, так как заключение получается с вероятностным уклоном. Эксперты и юристы незамедлительно должны собрать письма, справки и выкопировки, подтверждающие все сбои в работе. Данные документы впоследствии должны лечь в основу экспертного заключения, которое наглядно, со ссылками на нормативные документы, даст обоснование изменения сроков, а в некоторых случаях - и стоимости отдельных видов работ по договору, а также их совокупное влияние на сроки сдачи взятых по контракту обязательств.
Прекрасно, если на строительной площадке присутствует утверждённый проект производства работ и график работ, в этом случае на основании выполненной экспертизы допустимо внести в них корректировки и подать на новое согласование заказчику. Данное действие юридически не внесёт изменений в пункты договорной документации, но станет фундаментом в обосновании вашей правоты, с которой согласились представители заказчика, подписывая корректировки.
Как помогаете компаниям, попавшим в сложную ситуацию, вы?
В своей экспертной деятельности я всегда с большим интересом берусь за сложные экспертизы, поэтому по всем даже не всегда окончательно сформулированным проблемам и вопросам можно обращаться в нашу организацию. По особенно сложным задачам я всегда связываюсь лично в кратчайшее время.
Добавлю, что, несмотря на большой объём законов и иной нормативной документации, строительство – это в первую очередь творчество. В вопросах строительства отсутствуют типовые решения возникающих проблем. Это связано с тем, что нет заказчиков и подрядчиков, действующих на 100% согласно нормам и своевременно всё документирующих. И правым часто оказывается тот, на чьей стороне всего одно письмо или акт нужного содержания, составленный в нужный момент.
Михаил Голубев, девелопер проекта «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, ответил на вопросы «Строительного Еженедельника» о влиянии нынешнего экономического кризиса на работу компании, эффективности мер поддержки строительного бизнеса, росте цен на строительные материалы.
Насколько сильно повлиял нынешний кризис на работу вашей компании? Какие меры предприняты для оптимизации работы? Какие меры вы предприняли для сохранения бизнеса и поддержки своих партнеров?
Значительно повлиял. Затормозились процессы оформления согласовательно-разрешительной документации. Часть сотрудников на самоизоляции. Подрядчики и поставщики работают в нестабильном режиме, могут сдвигаться сроки проектов. Стараемся оптимизировать финансирование, корректируем проекты в разделе доступности жилья, уменьшаем площади объектов до 100-120 метров.
Какие мероприятия, в том числе, с государственным участием могли бы поддержать жилищное строительство? Смогла ли ваша компания воспользоваться какой-либо из мер поддержки бизнеса, предложенных Правительством РФ в последнее время?
Необходимо поддержать малоэтажное строительство — ИЖС и квартирные дома до 4 этажей. Дать возможность малым и средним застройщикам безбарьерно получать разрешения и самое главное — скорректировать систему территориального планирования так, чтобы появилось множество небольших земельных участков для таких проектов. Надо развить конкуренцию МСП и крупного бизнеса, в направлении комфортной и устойчивой городской среды. Мы рассчитываем только на себя, реальная поддержка будет позже. Мы видим, что новое Правительство активно взялось за работу и идет реконструкция программ Трансформации делового климата и Национальных проектов, поддержки МСП, перенастройка их на посткоронавирусную эпоху.
Сколько объектов на данный момент стоит ваша компания в СПб и ЛО? Предпринимаете ли вы какие-либо дополнительные меры для предотвращения распространения коронавирусной инфекции на своих строительных площадках, помимо вошедших в рекомендации органов власти? Как строится работа с подрядными организациями? Оказал ли введённый с конца марта режим повышенной готовности влияние на сроки сдачи ваших объектов?
Идет строительство около 50 малоэтажных индивидуальных и блокированных жилых домов и сопутствующей квартальной инфраструктуры. Мы думаем о корректировке планов строительства. Думаем, когда начать строительство малоэтажного дома на 68 квартир. Также мы хотели провести праздничные мероприятия в сообществе квартала на День Победы — 9 мая, но по результатам опроса жителей активности решили перенести, отложили и строительство огорода по программе сити-фермерства. Мероприятия проводим, просим людей не выходить на работу в случае любых сомнений.
Наблюдаете ли вы сейчас рост цен на строительные материалы и оборудование? Данная тенденция характерна только для импортных товаров или отечественные тоже ей затронуты? Отразится ли это, насколько сильно и как скоро на конечной стоимости квадратного метра?
Сейчас анализируем эффекты на дальнейший год работы с учетом второй волны вируса осенью. Рост цен начался и, в первую очередь, на импортную составляющую. Это вызовет рост себестоимости строительства. Рост цен на жилье будет определяться платежеспособностью клиентов, качеством и современностью проектов. Интерес к малоэтажке сейчас просто огромный, думаю это покроет рост строительной себестоимости.
Наблюдаете ли вы сейчас или ожидаете в будущем какие-либо сбои в снабжении ваших строительных площадок? Если да, то чем они могут быть вызваны и как вы решаете эти проблемы?
Пока это не очень заметно. Итоги можно будет подводить в конце июня.
Смотрите видео «Прибрежный Квартал, просторные террасы. Таунхаус и дома в СПб. Купить недвижимость Лисий Нос»
