Теему Хелпполайнен: «Не все сюрпризы пандемии оказались негативными»
О влиянии пандемии на рынок жилья, адаптации компании к новым условиям и развитии ее деятельности по различным направлениям «Строительному Еженедельнику» рассказал Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» (российское подразделение финского концерна YIT).
— Как, на ваш взгляд, повлияла пандемия коронавируса на работу «ЮИТ» и на строительный рынок в целом?
— В марте этого года, когда пандемия только начиналась, мы, как и другие игроки рынка, подготовили несколько сценариев с прогнозом развития событий. Надо признать, что по многим параметрам мы ошиблись. Прежде всего никто не ожидал, что пандемия продлится так долго и достигнет такого размаха, как мы видим сегодня. Все думали, что к концу года вопрос будет в целом закрыт. Этого, к сожалению, не произошло.
В то же время отрадно, что все стройплощадки работают нормально, ведь в начале пандемии мы опасались, что стройка может быть остановлена. Тем не менее меры, которые мы предпринимаем начиная с весны, чтобы снизить риски заболевания сотрудников, оказались в достаточной мере эффективными. И строительство идет обычными темпами.
В марте все ожидали, что переход на удаленную работу — это краткосрочная антикризисная мера. Но ситуация вынуждает нас продлевать такую практику и развивать онлайн-технологии, и они демонстрируют достаточно высокую эффективность.
Кроме того, не все сюрпризы пандемии оказались негативными. Никто не предполагал также, что объемы продаж в столь сложной ситуации будут расти. Интересно, что это касается не только российского рынка. Тот же тренд мы видим и в Финляндии, и в Польше, Чехии и Словакии, и в странах Прибалтики. Эту тенденцию можно смело назвать уникальной, поскольку в ситуации кризиса и неопределенности перспектив покупатели в любой стране обычно снижают активность в приобретении недвижимости.
Сейчас мы видим обратный тренд. Хотя в начале пандемии, особенно во втором квартале, было снижение спроса, после этого он активизировался и даже превысил доковидные значения. В России ярко выраженный спад наблюдался только в апреле, в других странах рост спроса начался примерно с августа.
В итоге в Петербурге, например, и второй и первый кварталы по объемам продаж превзошли показатели аналогичных периодов прошлого года. Но особенно высоким был результат третьего квартала. Продажи выросли более чем в 2,2 раза — это один из самых высоких показателей среди петербургских застройщиков. И пока этот тренд сохраняется.
— По оценкам аналитиков, в Петербурге наблюдается не только рост спроса, но и повышение цены. Какие факторы, на ваш взгляд, оказывают влияние на рынок?
— По моему мнению, есть ряд трендов, которые привели к этой ситуации. Прежде всего это, конечно, программа субсидирования процентной ставки по ипотеке, запущенная Правительством России. Благодаря этому достаточно много людей, которые ранее не могли себе позволить приобретение жилья, теперь получили такую возможность. А активизация спроса всегда стимулирует рост цены.
Но это не единственный фактор, влияющий на рынок. Очень большое значение играет реформа финансирования жилищного строительства. Переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов, начавшийся в прошлом году, все больше затрагивает реалии рынка. Во-первых, банковский кредит стоит денег, и застройщики заранее предупреждали, что реформа приведет к росту цен на новостройки. Во-вторых, довольно много средних и мелких девелоперов, не имевших серьезного «запаса прочности», не смогли привлечь проектное финансирование и были вынуждены уйти с рынка. Кроме того, в начале года многие крупные застройщики из-за коронавируса притормозили запуск новых проектов. Все это повлекло за собой снижение предложения и, как следствие, рост цен. В-третьих, покупатели видят, что квартиры дорожают, и стремятся успеть купить жилье, пока ценник еще находится в приемлемых значениях. Это формирует дополнительный спрос, который также толкает цены вверх.
— Получается, что, запустив льготную ипотеку, власти не только поддержали отрасль, но и стимулировали быстрый рост цен, а это и снижает доступность жилья для граждан, и ведет к перегреву рынка. На ваш взгляд, могут ли власти, в том числе региональные, что-то сделать, чтобы помочь застройщикам в условиях коронакризиса без негативных «побочных эффектов»?
— Региональные власти возлагают на застройщиков весьма серьезные обязательства по возведению объектов социнфраструктуры, что требует дополнительных вложений. Фактически эти затраты девелоперы вынуждены включать в цену «квадрата». Более активное участие города в создании соцобъектов, например, в форме софинансирования их строительства, и помогло бы девелоперам, и позволило бы сдержать рост цен.
Еще один ресурс — уже на федеральном уровне — обеспечение возможности застройщикам поэтапно раскрывать эксроу-счета. Это снизит расходы строителей на обслуживание банковских кредитов и увеличит возможности для инвестирования в новые участки.
— В нашей прошлой беседе, год назад, вы говорили, что из-за недостаточной экономической эффективности «ЮИТ» планирует свернуть девелоперскую деятельность в ряде регионов РФ. Не изменились ли эти планы в связи с ростом цен?
— Действительно, в YIT действуют внутренние стандарты, и ниже определенного уровня качества мы строить просто не можем. Это, разумеется, предопределяет некий объем расходов и, соответственно, цену жилья. Если она сильно отличается от рыночных реалий конкретного региона, мы вынуждены сворачивать там свою работу. Поэтому, как и планировалось, мы ушли из Ростовской области.
В то же время изменение ситуации на рынке Московского региона позволило нам принять решение о продолжении работы там и запуске новых проектов на участках, которыми мы уже владеем. Строительство пары домов уже стартовало в этом году. Реализацию еще нескольких проектов мы намерены начать в ближайшей перспективе. В других регионах присутствия «ЮИТ» в России в целом идет стабильная работа по сформированным планам.
— Повлияла ли пандемия на предпочтения покупателей при покупке жилья?
— Заметная тенденция — рост интереса к объектам, расположенным не в центре, а на периферии города, ближе к природе, а также к загородной недвижимости. В Петербурге это, например, ЖК INKERI в Пушкине. То же касается некоторых проектов в Подмосковье, в том числе двух коттеджных поселков, где были раскуплены все участки. Интересно, что интерес к загородному жилью вырос и в других странах присутствия YIT, например, в Финляндии.
Кроме того, на пожелания клиентов повлияло распространение формата удаленной работы. Соответственно, главный тренд в этой сфере — необходимость выделения в жилье зоны под рабочее место. Отчасти это повысило популярность квартир с бОльшим числом комнат. Но, поскольку реальные финансовые возможности людей не увеличились и мало кто может позволить себе приобрести дополнительное помещение, вырос интерес к гибким планировкам, позволяющим зонировать площади, в частности, выделяя рабочее место. Этот тренд мы учитываем, проектируя квартирографию наших новых объектов, которые должны выйти на рынок в ближайшее время.
— Когда можно ожидать их появления?
— За год «ЮИТ» приобрел три участка в Петербурге под реализацию жилых проектов: один в Адмиралтейском районе и два — в Калининском. На ул. Васенко, 7, мы намерены построить 12-этажный дом комфорт-класса примерно на 120 квартир общей площадью 5 тыс. кв. м. В Нейшлотском пер., 19/23, намечено возведение ЖК из трех 9–10-этажных домов. Сегмент — «комфорт прайм». Еще один приобретенный участок находится по адресу: Курляндская ул., 10–12. Там планируется построить 9–10-этажный жилой дом также класса «комфорт прайм» ориентировочно на 100 квартир общей площадью 5,5 тыс. кв. м.
Проекты в Нейшлотском и на Курляндской намечено вывести на рынок в течение ближайших 3–4 месяцев, на Васенко — чуть позже.
— «ЮИТ» не только строит, но и осуществляет эксплуатацию жилых объектов. Что нового в этой сфере?
— В рамках принятой в 2018 году стратегии развития YIT сегменту управления недвижимостью уделяется большое внимание. В частности, в России «ЮИТ» активизировал работу в этой сфере. Помимо собственных объектов, мы теперь эксплуатируем и дома, построенные другими компаниями.
Большим шагом в этом направлении стало создание с крупной компанией «Брусника» совместного предприятия для работы в Зауралье. Под его управление перешли объекты «ЮИТ» в Екатеринбурге и Тюмени, а также дома «Брусники» из Новосибирска и Сургута.
Помимо этого, а европейской части России сервисное подразделение «ЮИТ» стало оказывать услуги по управлению жилыми комплексами, построенными другими застройщиками. На сегодняшний день в общем объеме зданий, эксплуатацией которых мы занимаемся, уже не менее 20% возведены иными девелоперами, и постепенно эта цифра растет.
Последний пример в этой сфере — холдинг VEREN GROUP, заключивший с нами соглашение о стратегическом партнерстве. В соответствии с ним «ЮИТ Сервис» будет управлять всеми домами, построенными этой компанией в Петербурге. Особенно приятно то, что, высоко оценивая принятые у нас стандарты обслуживания, холдинг сам обратился к нам с предложением о партнерстве. Со своей стороны мы всегда открыты к сотрудничеству с надежными девелоперами, строящими качественное жилье.
О том, почему в этом году и застройщикам, и покупателям недвижимости не следует жить сегодняшним днем и как в текущих условиях рынка потребителям помогают профессиональные брокеры, «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
– Роман Николаевич, какие изменения ждут рынок в наступившем году?
– К сожалению, усилятся неутешительные тренды. Прежде всего, тенденция к сокращению темпов жилищного строительства. В 2019 году в Санкт-Петербурге под возведение жилья было куплено земельных участков на 56% меньше, чем годом ранее. Это говорит о том, что в лучшем случае через два года рынок ждет заметное снижение количества объектов, находящихся в стадии строительства, и, как следствие, объектов, которые будут сдаваться как готовое жилье.
Весь 2020 год и часть 2021-го трудности будут не слишком ощутимы, потому что застройщики успели сформировать портфель земельных участков, и, конечно, девелоперы будут выводить новые объекты. Но совершенно точно отложенная проблема, связанная со значительным уменьшением земельного банка застройщиков, проявится через два года. А дефицит предложения неизбежно повлечет за собой рост цен.
– Поможет ли снижение ставок по ипотеке сохранить объем продаж на первичном рынке на прежнем уровне?
– Спровоцированный новыми правилами привлечения средств в жилищное строительство рост стоимости квадратного метра в прошлом году был настолько большим, что снижение ставок по коммерческой ипотеке не сыграет значимой роли. Разумеется, после снижения ключевой ставки Центробанком процент понизят все банки, в этом не приходится сомневаться. Но надо понимать, что это никак не компенсирует нынешнюю возросшую стоимость «квадрата».
Сдвиг вниз ставок по ипотеке, скорее, привлечет клиентов, для которых важен психологический момент. Всегда были покупатели, которые говорили: «В нашей стране ипотека слишком дорогая, пока она не будет ниже 10% годовых, я не возьму». Потом эта граница снизилась до 8%, сейчас эти клиенты оценивают свой лимит в 6%, 5% и 2%. Но в целом покупка недвижимости сейчас – гораздо менее выгодное предприятие, чем это было пять лет назад.
Поэтому на вопрос, удачное ли сейчас время для приобретения жилья, я всегда отвечаю: «Именно сейчас очень хорошее время для покупки недвижимости. Оно всегда самое подходящее, когда у вас появилась такая потребность». Но при этом добавляю, что выгоднее было покупать квартиру пять лет назад даже с ипотекой по ставке 10-11% годовых. Через год недвижимость станет еще дороже.
Нет причин верить, что ипотека поможет рынку, но рынок без нее все равно не может функционировать. Доля сделок с привлечением ипотеки в эконом-классе, особенно в самом дешевом, – до 90%. В сегменте «бизнес», в зависимости от локации, – от 40% до 60%. И даже в премиум-классе – 20–30%.
– Как в текущих условиях рынка покупателям может помочь маркетплейс недвижимости? В чем выгода покупки квартиры у профессионального брокера, каким является «М2Маркет»?
– Если покупатель выбрал объект и понимает, что квартира в нем подходит ему на 100%, то ему, кроме застройщика, никто не нужен. Но таких единицы. На рынке настолько острая конкуренция, что покупателю сложно сделать выбор. При этом люди не всегда понимают, зачем им нужен помощник в лице профессионального брокера и нужно ли отдельно оплачивать его работу.
В маркетплейсе «М2Маркет» клиент не платит за услуги брокера, а покупает квартиру ровно по той же цене, как и у застройщика. Все расчеты за работу брокера производит непосредственно девелопер. Кроме этого, клиент получает бесплатный комплекс услуг по сопровождению сделки: от выбора объекта недвижимости до оформления налогового вычета. И самое главное – объективную аналитику по всему рынку строящегося жилья в одном офисе, чтобы выбрать объект только у проверенных застройщиков.