Владислав Юрковский: «Работать с объектами наследия – особое искусство»
В течение многих лет объект культурного наследия Никольские ряды, доведенный в советский период до руинированного состояния, оставался фактически брошенным. Затем в рамках проекта реставрации и приспособления под современное использование он получил новую функцию – гостиничную. Об особенностях этой работы «Строительному Еженедельнику» рассказал Владислав Юрковский, директор по инвестициям компании «Алес Консалтинг», партнерской структуры VIYM (Venture Investments & Yield Management), реализовавшей проект.
– Владислав Анатольевич, в чем специфика реализации таких проектов?
– Главная особенность в том, что Никольские ряды – это историческое здание, в 2010 году включенное в федеральный перечень особо охраняемых объектов. Соответственно, было множество ограничений со стороны КГИОП, с ними необходимо было согласовывать каждое проектное решение. При этом речь шла не о реконструкции, как это обычно бывает, а именно о реставрации здания в точном выполнении объемно-планировочных решений по историческим чертежам. Грамотная, продуманная работа с объектами культурного наследия – очень специфическая задача, я бы сказал – особое искусство.
Напомню, что еще до 2010 года власти Санкт-Петербурга неоднократно поднимали вопрос о восстановлении здания за счет бюджета, однако это так и не было сделано из-за неподъемных для города финансовых вложений. В итоге в 2010 году Никольские ряды отдали частным инвесторам.
– Какие сложности возникли при реализации проекта и как вы их преодолевали?
– Основная сложность состояла в том, что памятник архитектуры, который нам предстояло отреставрировать, был в крайне плачевном состоянии. По данным историко-культурной экспертизы, более 70% здания находилось в аварийном состоянии. На отдельных участках рынка были повреждены стены и перекрытия, внутридворовые галереи были полностью заложены или обрушены, многие элементы отделки утрачены.
Перед нами стояла задача приспособить объект культурного наследия под современное использование в качестве гостиничного комплекса. Учитывая многочисленные ограничения, которые накладывает законодательство об охране культурного наследия, это было непросто с точки зрения проектирования. С одной стороны, современный отель должен включать все необходимые инженерные коммуникации и техническую «начинку»: систему безопасности, пожаротушение, теплоснабжение, водоснабжение, кондиционирование и пр. С другой стороны, конфигурация самого здания исторически состояла из отдельных торговых секций, которые необходимо было сохранить в исходных размерах. Это также вызывало трудности в проработке планировочных решений. Поэтому номера у нас получились несколько «неформатные» – большей площади, чем принято сегодня в гостиничных стандартах.
В ходе реставрации нам удалось сохранить максимально возможный объем исторической постройки, включая наружные фасады Никольского рынка, открытую наружную галерею, подвал с галереей и 18 секций здания, формируемых арочными пролетами. Таким образом, мы вдохнули новую жизнь в еще недавно полуразрушенное здание, преобразовав его в многофункциональный гостиничный комплекс. Добавлю, что наши усилия были отмечены: проект получил диплом в номинации «Реставрационный объект года» в рамках церемонии «Петербург и петербуржцы – 2018» и продолжает номинироваться на другие престижные премии в области редевелопмента исторических объектов.
Если говорить о Никольских рядах как об инвестиционном проекте, главный результат нашей деятельности – наглядное доказательство того, что работать с историческими зданиями и объектами наследия сложно, но возможно. Конечно, при этом необходима самая тщательная проработка проекта. Также нужно быть готовым к тому, что это долгосрочные инвестиции.
– Кстати, каков был объем инвестиций в проект? И в какие сроки вы планируете выйти на его окупаемость?
– Объем инвестиций в проект составил порядка 3 млрд рублей. На его реализацию потребовалось почти 8 лет. Масштабная реставрация здания завершилась в 2018 году – мы старались открыть гостиничный комплекс к началу прошлогоднего Чемпионата мира по футболу.
Для управления нам удалось привлечь операторов двух ведущих международных брендов. Это Holiday Inn Express (четырехзвездочная гостиница на 244 номера общей площадью 10,3 тыс. кв. м) и Meininger (гибридный трехзвездочный отель на 158 номеров площадью 7,3 тыс. кв. м). В состав комплекса также входит Hard Rock Cafe на 200 посадочных мест – первый в Петербурге ресторан известной мировой сети. Сейчас у нас остается несколько свободных помещений, в первую очередь потому, что мы стараемся очень тщательно подбирать арендаторов, чтобы они максимально «вписывались» в задуманную концепцию Никольских рядов.
Что касается окупаемости проекта, то для гостиниц это обычно около 10 лет. Примерно на такие сроки рассчитываем и мы. Конечно, это не идет ни в какое сравнение с инвестициями в жилую недвижимость, где деньги оборачиваются за 2-3 года. Но и уровень нашего проекта принципиально другой – нам удалось реализовать по-настоящему уникальную реставрацию в самом центре города.
– Насколько востребованными оказались гостиницы такого уровня в этой локации?
– Если судить по отзывам пользователей – то есть туристов, приезжающих в Северную столицу, – наш проект, безусловно, удался. Например, на известном сайте Booking.com обе гостиницы имеют рейтинг около 9 баллов (из 10 возможных) и прекрасные отзывы постояльцев. Операторы также сообщают о хорошем уровне заполняемости отелей, особенно в высокий сезон.
Собственно, такой результат нас не удивляет, ведь у Никольских рядов есть ряд уникальных преимуществ. Гостиницы расположены в историческом здании в центре Санкт-Петербурга с видом на Никольский собор и каналы. Кроме того, для отелей такого класса здесь нет особой конкуренции. Также недалеко от гостиничного комплекса находится крупнейший пересадочный узел на Сенной площади и станция «Технологический институт». Кстати, на этапе планирования проекта мы очень рассчитывали на запуск «Театральной» совсем неподалеку от гостиничного комплекса – изначально ее должны были открыть в 2018 году. Но не сложилось. Уверен, однако, что после запуска станции интерес к отелям в Никольских рядах станет еще сильнее.
– Насколько я знаю, сейчас продумывается концепция использования внутреннего двора. Принято ли решение?
– Действительно, в настоящее время мы рассматриваем различные варианты использования внутреннего двора Никольских рядов. В некоторой степени это уникальное пространство в историческом центре города, которое пока никак не задействовано. Не хотелось бы использовать его каким-то банальным образом. Мы хотим, чтобы это пространство стало точкой притяжения не только для постояльцев отелей, но и жителей ближайших домов. Важно реализовать креативный проект общегородского масштаба, интересный как для петербуржцев, так и для туристов.
Пока утвержденной концепции нет. Мы ждем ярких идей и готовы к сотрудничеству с теми, у кого эти идеи появятся. Сейчас мы ведем переговоры с потенциальными подрядчиками о разработке концепции. Предполагаю, что мы анонсируем наши планы в начале следующего года. Надеюсь, что их реализация привлечет к Никольским рядам еще больше внимания.
Справка
Никольские ряды (Никольский рынок) на Садовой улице, 62 построены в 1788–1789 годах. В 1825 году пострадали от пожара, но были быстро восстановлены. После 1917 года использовались как производственный объект – там выпускали металлическую посуду. Постепенно рынок был доведен до руинированного состояния. В 2008 году появился первый проект приспособления под современное использование. Он предполагал снос более половины конструкций здания, приспособление его под паркинг, а также строительство во внутреннем дворе (перекрытом куполом) гостиничного комплекса. Против выступили КГИОП и градозащитники. В 2010 году появился новый проект, который и был реализован к 2018-му. В самом конце 2010 года здание было включено в федеральный перечень особо охраняемых объектов.
СПб ГБУ «Управление инвестиций» отмечает 25-летие. Четверть века назад появилась структура, ставшая мощным инструментом в деле улучшения инвестиционного климата в Санкт-Петербурге. Об истории и сегодняшнем дне учреждения «Строительному Еженедельнику» рассказала и. о. директора СПб ГБУ «Управление инвестиций» Анна Исакова.
– Анна Николаевна, одной из задач Управления инвестиций было создание «единого окна» для инвесторов. Расскажите, пожалуйста, о результатах этой работы. Насколько такое решение стало эффективным?
– До 2015 года в Петербурге деятельность в области реализации инвестиционных проектов осуществлял целый ряд государственных учреждений. Закономерно появилась необходимость в реформировании системы и создании единой структуры, отвечающей за взаимодействие и сопровождение инвесторов.
Так Управление инвестиций перешло в ведение Комитета по инвестициям Петербурга и совместило функции сразу нескольких структур, включая Агентство стратегических инвестиций и Городское агентство по промышленным инвестициям. В составе управления начали работу структурные подразделения по сопровождению инвестпроектов на этапе строительства и сопровождения проектов государственно-частного партнерства.
Тогда же в структуре управления был создан информационно-консультационный центр по вопросам реализации инвестпроектов – фронт-офис «единого окна» – и оптимизирован порядок предоставления инвесторам объектов недвижимости. Это позволило значительно сократить сроки прохождения и количество административных процедур, необходимых для реализации инвестпроектов, помогло наладить прямое взаимодействие органов власти с каждым потенциальным инвестором.
Могу утверждать, что такой подход оказался востребован бизнесом. С момента создания «единого окна» было оказано порядка 5 тыс. консультаций, принято более 2 тыс. заявлений по вопросам предоставления объектов недвижимости в целях строительства и реконструкции.
Кроме того, «единое окно» стало частью уникальной комплексной системы информационных ресурсов для инвесторов Петербурга, которая признана победителем во всероссийском конкурсе лучших практик и инициатив социально-экономического развития субъектов РФ, организованного Агентством стратегических инициатив. Это также подтверждает правильность принятого решения о создании универсального и современного «единого окна» для инвесторов.
– Какая еще работа проводится управлением для упрощения процедур, связанных с реализацией инвестиционных проектов в городе?
– Управление переходит на цифровое взаимодействие с инвесторами и исполнительными органами государственной власти Петербурга посредством Единой системы строительного комплекса (ЕССК). Сопровождение и контроль реализации инвестпроектов, а также формирование базы данных осуществляются на специально разработанной цифровой платформе «Управление инвестиционными проектами».
Кроме того, всю необходимую информацию о подготовке и реализации инвестпроекта можно получить и удаленно, без посещения фронт-офиса — на Инвестиционном портале Петербурга, который признан одним из лучших в России.
– По замыслу федеральных властей, ГЧП должно стать широко используемым механизмом привлечения частных вложений. Как обстоят с этим дела в Петербурге?
– Согласно рейтингу регионов России по уровню развития ГЧП, рассчитанному на платформе поддержки инфраструктурных проектов РОСИНФРА, Петербург занимает первое место среди регионов России наряду с Москвой, Московской областью и ХМАО. Кроме того, показательным является тот факт, что Северная столица стала первым регионом, реализующим проект ГЧП в сфере легкорельсового транспорта (трамвай «Чижик» в Красногвардейском районе города).
ГЧП в Петербурге затрагивает самые важные сферы городской экономики: транспорт, IT, коммунальное хозяйство, спорт, здравоохранение, туризм и социальную инфраструктуру. Наш город продолжает укреплять свои позиции на рынке ГЧП в РФ, так как данный механизм позволяет увеличить финансовое и иное ресурсное обеспечение инфраструктурных проектов при сокращении бюджетных расходов. Именно такое взаимодействие власти и бизнеса позволяет решать общественно значимые задачи на взаимовыгодных условиях и привлечь в экономику города сотни миллиардов рублей.
– Выделение участков под реализацию инвестпроектов всегда вызывает интерес. Под какие в основном проекты запрашивают землю? Кто ее получает?
– Сегодня Петербург является весьма привлекательным для инвестиций городом. Мы стараемся создать максимально комфортные условия для бизнеса. Большая часть инвесторов активно заинтересована в реализации социально значимых проектов, в том числе благодаря системе преференций и льгот, предусмотренных для них законодательством.
Северная столица России также является точкой притяжения туристов со всего мира, поэтому проекты в области гостиничного бизнеса всегда будут актуальны для делового сообщества.
Кроме того, так как Петербург остается и крупнейшим промышленным центром страны, инвесторы на постоянной основе обращаются за содействием в реализации проектов в области производства. Такие проекты сопровождаются особым вниманием правительства города. Таким образом, можно утверждать, что инвесторов интересуют различные объекты для разных целей.
– Анна Николаевна, чего бы Вы хотели пожелать сотрудникам СПб ГБУ «Управление инвестиций» в 25-й День рождения организации?
– Прежде всего, с благодарностью отмечу тот огромный масштаб работы, который за четверть века был проделан СПб ГБУ «Управление инвестиций». Это вызывает искреннее уважение и говорит о высоких профессиональных качествах, самоотверженном труде и добросовестном отношении к работе нашей команды.
За плечами у организации 25 насыщенных и продуктивных лет на благо развития Петербурга. Уверена, что накопленный опыт и профессиональные достижения станут для нас прочным фундаментом и помогут в будущем решать самые интересные и сложные задачи. От всей души спешу поблагодарить каждого сотрудника нашего коллектива и пожелать Управлению инвестиций успехов и процветания!
Справка
СПб ГБУ «Управление инвестиций» создано в 1994 году в целях оперативного и максимально широкого вовлечения в деловой оборот земельных участков и объектов недвижимости, принадлежащих Петербургу. В 2015 учреждение было передано в ведение Комитета по инвестициям и реорганизовано в форме присоединения к нему СПб ГБУ «Агентство стратегических инвестиций».
С 1995 по 2019 год издано порядка 12,9 тыс. нормативно-правовых актов по вопросам строительства и реконструкции в Санкт-Петербурге. В частности, около 3,77 тыс. решений о предоставлении 4,2 тыс. земельных участков общей площадью более 8,1 тыс. га для осуществления строительства и реконструкции.
На данный момент благодаря работе СПб ГБУ «Управление инвестиций» введены в эксплуатацию объекты капстроительства почти на 2,9 тыс. земельных участков; продолжается реализация проектов на 357 участках.
ООО «Бюро «Строительные исследования» («Бюро СИ»), начавшее свою деятельность в 2006 году, хорошо известно на рынке. О ситуации в сфере контроля качества строительных конструкций «Строительному Еженедельнику» рассказала учредитель и руководитель компании Анна Левая.
– Анна Юрьевна, в каких сегментах рынка работает «Бюро СИ»?
– В настоящее время компания активно работает по двум направлениям деятельности. Первое – это различные виды обследования зданий и сооружений. Для выполнения таких работ у нас имеются соответствующие допуски СРО. Мы осуществляем работы по обследованию технического состояния различных объектов, выявляем причины возникновения трещин, деформаций и других дефектов. Также мы проводим энергоаудит, позволяющий определить самые слабые места теплоизоляции в доме (так называемые «мостики холода»). Заказчиками выступают собственники зданий, управляющие компании, ТСЖ. На основании наших заключений и рекомендаций затем планируются капитальный ремонт объектов, усиление тех или иных конструкций, меры по повышению энергосбережения и ликвидации потерь тепловой энергии, что, естественно, снижает размер оплаты за нее.
Второе ключевое для нас направление (по нему, скажу без ложной скромности, «Бюро СИ» входит в число наиболее востребованных компаний города) – это контроль качества строительства монолитных зданий. В структуре компании действует испытательная лаборатория. В соответствии с законодательными изменениями 2014 года, она прошла аккредитацию в Федеральной службе по аккредитации. Это серьезная процедура, предполагающая оценку знаний специалистов (при необходимости – переобучение), получение ими соответствующей аттестации, проверку документации компании, приезд инспектора Росаккредитации, контроль им нашей работы на объектах, подтверждение наличия в лаборатории необходимого оборудования и его соответствия требованиям, предъявляемым к такой технике (допускаемые к работе приборы включены в специальный реестр). Отмечу, что не все компании, работавшие ранее на этом рынке, смогли такую проверку пройти. Так что получение аккредитации – это не просто формальность.
Среди наших заказчиков в этой сфере – крупные городские застройщики, такие как Группа ЦДС, «Петрострой», «БФА-монолит», УСП (Управление строительными проектами) и многие другие. Контроль качества набора прочности бетона проводится на 3-и, 7-е и 28-е сутки. Такой способ контроля гарантирует качество строительства и отсутствие проблем в будущем. Наши специалисты делают соответствующую экспертную оценку, выдают протокол испытаний, который входит в комплект исполнительной документации по проекту и без которого Служба госстройнадзора не даст разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Именно поэтому застройщики, не убедившиеся в полномочиях подрядчиков, взявшихся осуществлять контроль качества, затем сталкиваются с серьезными проблемами.
– Разве компании, не прошедшие аккредитацию, имеют право предлагать свои услуги в этой сфере?
– Тут надо знать специфику нашей деятельности. Чтобы проводить испытания тем или иным методом, мы должны быть аккредитованы на каждый из этих методов (например, ГОСТ 22690-2015 и ГОСТ 17624-2012). И даже для того, чтобы оформлять протокол по итогам исследований, необходима аккредитация. Это уже ГОСТ 18105-2010. Некоторые существующие на рынке компании могут проводить испытания, а вот выдавать протоколы – полномочий не имеют, так как не имеют необходимой аккредитации. Не могу сказать, в чем причины этого – то ли откровенное мошенничество, то ли легкомысленное отношение (из серии «и так сойдет»), то ли незнание действующих нормативных требований, но в любом случае, на мой взгляд, это говорит об определенном уровне квалификации таких структур. А ведь к ним относится, по приблизительным оценкам, до 30% игроков этого сравнительно небольшого специализированного рынка услуг.
Страдают же от этого в первую очередь заказчики, которые, не разбираясь в тонкостях аккредитации лабораторий и получив подтверждение, что право проведения испытаний у компании есть, нанимают ее и получают от нее заключение. С проблемой недействительности этого заключения они сталкиваются на этапе сдачи, когда специалисты Госстройнадзора отказываются его принимать. А ведь ни для кого не секрет, какие серьезные санкции налагаются современным законодательством на застройщиков, сорвавших сроки ввода в эксплуатацию. Не говоря уже об исках на огромные суммы, которые могут подать пострадавшие дольщики. Так что проблема эта серьезней, чем кажется на первый взгляд.
– Что же делать застройщику, попавшему в такое неприятное положение, когда инспектор отказывается принимать протоколы некомпетентных лабораторий?
– Понятно, что выход один – обратиться к нам или в одну из других компаний рынка, квалифицированно оказывающих услуги в этой сфере. Вам быстро все переиспытают, лаборанты и специалисты получат новые данные испытаний, проверят их и выдадут новые необходимые протоколы. Но, конечно, это займет определенное время, а также повлечет за собой дополнительные расходы.
Поэтому заказчику лучше не дожидаться появления проблемы, а изначально правильно выбирать себе поставщика услуг. С компаниями-однодневками, демпингующими, чтобы получить заказ, лучше дел не иметь, памятуя поговорку: «Скупой платит дважды».
– Какие бы Вы дали рекомендации заказчикам по выбору квалифицированной компании в этом сегменте?
– В целом это довольно стандартный набор советов. Тем не менее, следование им поможет избежать проблем, порой довольно серьезных. Перед тем, как интересоваться «ценой вопроса», обязательно следует получить информацию о потенциальном подрядчике, узнать, давно ли он на рынке, каков его практический опыт, с кем из крупных компаний он сотрудничает. Разумеется, необходимо ознакомиться с набором его компетенций. В нашем случае, по ранее описанным причинам, это особенно важно, поскольку компания должна быть аккредитована в Росаккредитации не только на проведение испытаний, но и на оформление соответствующих итоговых протоколов.
Поскольку такая проблема на практике существует, мы создали специальный мультфильм-инструкцию, который размещен на нашем сайте https://burosi.ru/ и который мы высылаем потенциальным заказчикам. Там пошагово показано, что нужно сделать, чтобы убедиться в компетентности контрагента, где на сайте Росаккредитации искать информацию о том, какие именно услуги имеет право оказывать та или иная компания. В общем, чтобы не ошибиться – просто посмотрите наш мультфильм.
– Есть ли у вас планы по расширению деятельности?
– Прежде всего надо отметить, что в настоящее время загруженность специалистов «Бюро СИ» находится на очень высоком уровне. Темпы строительства новых зданий – особенно жилых – растут. С ними растут и объемы предоставляемых нами услуг.
Но, конечно, как и любой бизнес, мы думаем о развитии. У нас есть несколько идей, но говорить о них я пока не стану, чтобы не сглазить. Пока мы изучаем эту область, поскольку для проведения таких работ требуется особая аккредитация, выдвигаются особые требования к опыту сотрудников и т. д. Таким образом, чтобы выйти на рынок и предложить там по-настоящему качественные услуги, нужно серьезно подготовиться.