Михаил Москвин: «Проектное финансирование – пока это непростой инструмент для застройщика»


29.07.2019 13:51

В канун Дня строителя заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин дал традиционное интервью «Строительному Еженедельнику». Он рассказал, как строительный комплекс  региона переходит к проектному финансированию, почему цену «квадрата» жилья определяет не реформа, а рынок, как будет строиться метро в Ленобласти и сколько денег регион готов потратить на решение проблем обманутых дольщиков.


– Михаил Иванович, важнейшее событие этого года для отрасли – реформа привлечения средств в жилищное строительство. Недавно прошел «день Х» – 1 июля 2019 года. Расскажите о ситуации в Ленобласти. Сколько объектов будет достраиваться по старым правилам? Многие ли уже получили подтверждение на право и дальше работать по «долевке»? Есть ли те, кто перешел на проектное финансирование и эскроу-счета?

– Безусловно, переход на проектное финансирование – главное событие на рынке жилищного строительства за последние несколько лет. Практически всего за год необходимо изменить весь профиль строительства жилья в стране.

Но тут необходимо понимать, что инвестиционный цикл строительства составляет три-пять лет. Застройщики, которые начинали свои проекты в 2017–2018 годах, рассчитывали экономику в рамках старых правовых норм. С учетом нестабильности на рынке они все хотели бы закончить стройку по тем правилам, по которым начали. Это понимают и в Министерстве строительства и ЖКХ РФ, поэтому и сделали довольно лояльные к застройщикам критерии для возможности строить по старым правилам – 30% готовности и 10% заключенных договоров долевого участия.

Сейчас в Ленинградской области работают 116 застройщиков, которые возводят дома по 164 разрешениям на строительство. По нашим расчетам, подпасть под критерии Минстроя РФ смогут чуть больше 130 проектов из 164. У них есть еще время до осени, чтобы подтвердить степень строительной готовности, при этом 84 из их числа уже получили соответствующую визу Госстройнадзора.

В нашем регионе меньше десятка проектов получили проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, что говорит о том, что пока это непростой инструмент для застройщика.

– Высказывались опасения, что новая схема может привести к существенному росту цен на новостройки, падению спроса и затовариванию рынка. Ваше отношение к таким прогнозам?

– Такие прогнозы уже привели к тому, что цены на квартиры за последний год в агломерации росли, и это в рамках старых правил. Я неоднократно говорил, что стоимость квадратного метра диктуется рынком. Несколько лет назад в агломерации при себестоимости возведения «квадрата» в 30–40 тыс. рублей средняя цена достигала 100 тыс. Люди покупали, брали ипотеку. Сейчас, конечно, маржинальность значительно упала, но покупательская активность поддерживает цену на высоком уровне.

Вариант развития событий таков: застройщики могут включить стоимость банковского обслуживания в цену «метра» – если у них будут брать квартиры, значит таков рынок. Если нет, то строители будут держать цену за счет сокращения издержек – собственных расходов или цены стройматериалов.

– Не создаст ли новая схема препятствий к реализации нацпроекта по жилью в Ленобласти? Вообще, какие, на Ваш взгляд, нужно предпринять меры для реализации задач, поставленных Президентом?

– Мы много лет уже ориентируемся на принцип, заявленный Президентом, который гласит, что каждый регион должен вводить не менее одного квадратного метра жилой недвижимости на одного жителя в год. В Ленинградской области проживает чуть больше 1,8 млн человек. Последние несколько лет мы стабильно вводим около 2,5 млн кв. м. Мы норматив перевыполняем.

В этом году сданного жилья будет немного меньше, в пределах 2 млн кв. м, – сказывается общая конъюнктура рынка. Вместе с тем и 2 млн «квадратов» нового жилья в год – это достаточный объем, чтобы развивать территорию, обновлять жилищный фонд и привлекать новых жителей.

Повторюсь, что объемы коммерческого жилья в основном определяются рынком, но с учетом того, что приблизительно треть от общего объема вводимого жилья – объекты индивидуального жилищного строительства, регион будет держать планку.

– В Ленобласти принято четкое правило: возводимые массивы многоэтажного жилья должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. Удалось ли властям региона найти общий язык с застройщиками на эту тему? Как идет сотрудничество в этой сфере? Планируется ли дальнейшее развитие программы «Стимул»?

– Это сложный процесс, при котором важно не только учесть все интересы, но и не навредить участникам рынка. Нет сомнений, что все новостройки должны быть обеспечены социальными объектами. Это понимаем и мы, и застройщики: у нас есть обязательства перед новыми жителями, застройщики также осознали, что некомфортная среда просто не продается.

Вместе с тем очень остро встал вопрос с источниками финансирования социальной инфраструктуры и объектов безопасности, дорог. Если сейчас собрать все деньги на всю «социалку» с застройщиков, есть риск сделать их банкротами.

Напомню, мы выкупаем детские сады по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» с 2013 года. Все, что введено застройщиками, – выкуплено. Но в этой программе есть один минус для застройщиков – объект должен быть сначала построен с использованием собственных средств, и только потом они вернутся. Тут могут возникать как юридические, так и экономические нюансы.

Поэтому сейчас мы расширяем программу «Стимул», где возведение садов и школ идет без средств застройщика на деньги федерального и областного бюджета. По этой программе в 2019–2020 годах финансируется возведение семи крупных объектов на общую сумму свыше 3,3 млрд рублей.

– Развитие транспортной инфраструктуры, особенно в «приКАДье» – еще одно «узкое место». Что делается в этой сфере? Насколько успешно идет сотрудничество с городскими властями в комплексном развитии улично-дорожной сети города и пригородных территорий?

– Я могу констатировать, что мы с городскими коллегами мыслим категориями единой агломерации Санкт-Петербурга и Ленобласти. Власти обоих регионов понимают, что невозможно поставить шлагбаум на границе и развиваться отдельно друг от друга. У нас масса общих точек соприкосновения, начиная от таких масштабных проектов, как строительство Восточного скоростного радиуса, заканчивая дорогой без названия между двумя пограничными жилыми комплексами в Мурино. Разумеется, не все эти проекты имеют первостепенную важность для города, но мы видим с их стороны желание двигаться навстречу.

– Очень много идет разговоров о продлении строительства Петербургского метро на территории Ленобласти. Какие решения в этой сфере уже приняты и каковы перспективы? Готова ли Ленобласть софинансировать строительство метро на своей территории?

– Мы ориентируемся на дату открытия станции «Кудрово» в 2025 году – этот срок называли на совещаниях в Смольном. Предполагается, что до половины средств на строительство линии Петербургу сможет выделить федеральный бюджет, а Ленобласть поучаствует посредством разработки проекта планировки территории линии и электродепо, а также предоставлением участков лесного фонда более 30 га под размещение этого электродепо. У нас есть несколько вариантов участка, мы обсуждаем его с коллегами.

Также мы будем искать инвестора на строительство транспортно-пересадочного узла. Не думаю, что с этим будут сложности: арендный бизнес на транспортных узлах – высокоприбыльное занятие. В основном мы будем решать земельные вопросы, поскольку в Кудрово на месте будущего ТПУ находится гаражный кооператив, который надо будет «расселить».

– Один из самых болезненных вопросов – долгострои. Ленобласть активизировала работу с федеральным центром в этой сфере. На какой стадии вопрос находится в настоящее время и каких перспектив Вы ждете?

– В Ленобласти наработан хороший опыт по завершению проблемных объектов – ко мне часто обращаются коллеги из других регионов с просьбами поделиться. Именно у нас впервые был принят закон о предоставлении компенсационных участков инвесторам, именно губернатор Александр Дрозденко впервые в стране опубликовал целую программу мер поддержки компаний-доноров.

Сейчас мы также в лидерах по созданию регионального фонда помощи обманутым дольщикам для совместного софинансирования процесса достройки. Постановление о создании такого фонда в регионе уже подписал Александр Дрозденко. До 1 августа документы о создании фонда будут поданы на регистрацию, сама организация юридически оформится до конца лета. В трехлетнем бюджете Ленобласти заложено 2 млрд рублей на исполнение обязательств проблемных застройщиков перед дольщиками.

Я уверен, что через несколько лет мы совместными усилиями с ответственным бизнесом и федеральным правительством избавимся от такого наследия ФЗ-214, как обманутые дольщики.

Уважаемые участники строительного рынка!

Поздравляю вас с профессиональным праздником – Днем строителя!

Строители – это прекрасная, созидающая профессия, переоценить значение которой просто невозможно. Во многом динамичное развитие Ленинградской области, ее экономический рост, формирование комфортной среды для каждого жителя региона зависят именно от вас!

Строительный комплекс Ленобласти стабильно занимает лидирующие позиции в России по вводу жилья. Регион – единственный в стране уже выполнил поставленную Президентом задачу по вводу 1 квадратного метра жилья на каждого жителя. Вы вносите огромный вклад в формирование новых производственных мощностей на территории области, создание социальной инфраструктуры и развитие дорожной сети.

Желаю вам крепкого здоровья, новых интересных проектов, эффективного ведения бизнеса! И пусть работа приносит вам не только стабильную прибыль, но и подлинное удовольствие от хорошо выполненного дела!

С уважением,

заместитель председателя Правительства

Ленинградской области М. И. Москвин


АВТОР: Михаил Кулыбин
ИСТОЧНИК: СЕ_Ло №7(106) от 29.07.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



01.07.2019 16:09

ООО «Бюро «Строительные исследования» («Бюро СИ»), начавшее свою деятельность в 2006 году, хорошо известно на рынке. О ситуации в сфере контроля качества строительных конструкций «Строительному Еженедельнику» рассказала учредитель и руководитель компании Анна Левая.


– Анна Юрьевна, в каких сегментах рынка работает «Бюро СИ»?

– В настоящее время компания активно работает по двум направлениям деятельности. Первое – это различные виды обследования зданий и сооружений. Для выполнения таких работ у нас имеются соответствующие допуски СРО. Мы осуществляем работы по обследованию технического состояния различных объектов, выявляем причины возникновения трещин, деформаций и других дефектов. Также мы проводим энергоаудит, позволяющий определить самые слабые места теплоизоляции в доме (так называемые «мостики холода»). Заказчиками выступают собственники зданий, управляющие компании, ТСЖ. На основании наших заключений и рекомендаций затем планируются капитальный ремонт объектов, усиление тех или иных конструкций, меры по повышению энергосбережения и ликвидации потерь тепловой энергии, что, естественно, снижает размер оплаты за нее.

Второе ключевое для нас направление (по нему, скажу без ложной скромности, «Бюро СИ» входит в число наиболее востребованных компаний города) – это контроль качества строительства монолитных зданий. В структуре компании действует испытательная лаборатория. В соответствии с законодательными изменения­ми 2014 года, она прошла аккредитацию в Федеральной службе по аккредитации. Это серьезная процедура, предполагающая оценку знаний специалистов (при необходимости – переобучение), получение ими соответствующей аттестации, проверку документации компании, приезд инспектора Росаккредитации, контроль им нашей работы на объектах, подтверждение наличия в лаборатории необходимого оборудования и его соответствия требованиям, предъявляемым к такой технике (допускае­мые к работе приборы включены в специальный реестр). Отмечу, что не все компании, работавшие ранее на этом рынке, смогли такую проверку пройти. Так что получение аккредитации – это не просто формальность.

Среди наших заказчиков в этой сфере – крупные городские застройщики, такие как Группа ЦДС, «Петрострой», «БФА-монолит», УСП (Управление строи­тельными проектами) и многие другие. Контроль качества набора прочности бетона проводится на 3-и, 7-е и 28-е сутки. Такой способ контроля гарантирует качество строительства и отсутствие проблем в будущем. Наши специалисты делают соответствующую экспертную оценку, выдают протокол испытаний, который входит в комплект исполнительной документации по проекту и без которого Служба госстройнадзора не даст разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Именно поэтому застройщики, не убедившиеся в полномочиях подрядчиков, взявшихся осуществлять контроль качества, затем сталкиваются с серьезными проблемами.

– Разве компании, не прошедшие аккредитацию, имеют право предлагать свои услуги в этой сфере?

– Тут надо знать специфику нашей деятельности. Чтобы проводить испытания тем или иным методом, мы должны быть аккредитованы на каждый из этих методов (например, ГОСТ 22690-2015 и ГОСТ 17624-2012). И даже для того, чтобы оформлять протокол по итогам исследований, необходима аккредитация. Это уже ГОСТ 18105-2010. Некоторые существующие на рынке компании могут проводить испытания, а вот выдавать протоколы – полномочий не имеют, так как не имеют необходимой аккредитации. Не могу сказать, в чем причины этого – то ли откровенное мошенничество, то ли легкомысленное отношение (из серии «и так сойдет»), то ли незнание действующих нормативных требований, но в любом случае, на мой взгляд, это говорит об определенном уровне квалификации таких структур. А ведь к ним относится, по приблизительным оценкам, до 30% игроков этого сравнительно небольшого специализированного рынка услуг.

Страдают же от этого в первую очередь заказчики, которые, не разбираясь в тонкостях аккредитации лабораторий и получив подтверждение, что право проведения испытаний у компании есть, нанимают ее и получают от нее заключение. С проблемой недействительности этого заключения они сталкиваются на этапе сдачи, когда специалисты Госстройнадзора отказываются его принимать. А ведь ни для кого не секрет, какие серьезные санкции налагаются современным законодательством на застройщиков, сорвавших сроки ввода в эксплуатацию. Не говоря уже об исках на огромные суммы, которые могут подать пострадавшие дольщики. Так что проблема эта серьезней, чем кажется на первый взгляд.

– Что же делать застройщику, попавшему в такое неприятное положение, когда инспектор отказывается принимать протоколы некомпетентных лабораторий?

– Понятно, что выход один – обратиться к нам или в одну из других компаний рынка, квалифицированно оказываю­щих услуги в этой сфере. Вам быстро все переиспытают, лаборанты и специалисты получат новые данные испытаний, проверят их и выдадут новые необходимые протоколы. Но, конечно, это займет определенное время, а также повлечет за собой дополнительные расходы.

Поэтому заказчику лучше не дожидаться появления проблемы, а изначально правильно выбирать себе поставщика услуг. С компаниями-однодневками, демпингующими, чтобы получить заказ, лучше дел не иметь, памятуя поговорку: «Скупой платит дважды».

– Какие бы Вы дали рекомендации заказчикам по выбору квалифицированной компании в этом сегменте?

– В целом это довольно стандартный набор советов. Тем не менее, следование им поможет избежать проблем, порой довольно серьезных. Перед тем, как интересоваться «ценой вопроса», обязательно следует получить информацию о потенциальном подрядчике, узнать, давно ли он на рынке, каков его практический опыт, с кем из крупных компаний он сотрудничает. Разумеется, необходимо ознакомиться с набором его компетенций. В нашем случае, по ранее описанным причинам, это особенно важно, поскольку компания должна быть аккредитована в Росаккредитации не только на проведение испытаний, но и на оформление соответствующих итоговых про­токолов.

Поскольку такая проблема на практике существует, мы создали специальный мультфильм-инструкцию, который размещен на нашем сайте https://burosi.ru/ и который мы высылаем потенциальным заказчикам. Там пошагово показано, что нужно сделать, чтобы убедиться в компетентности контрагента, где на сайте Росаккредитации искать информацию о том, какие именно услуги имеет право оказывать та или иная компания. В общем, чтобы не ошибиться – просто посмотрите наш мультфильм.

– Есть ли у вас планы по расширению деятельности?

– Прежде всего надо отметить, что в настоящее время загруженность специа­листов «Бюро СИ» находится на очень высоком уровне. Темпы строительства новых зданий – особенно жилых – растут. С ними растут и объемы предоставляемых нами услуг.

Но, конечно, как и любой бизнес, мы думаем о развитии. У нас есть несколько идей, но говорить о них я пока не стану, чтобы не сглазить. Пока мы изучаем эту область, поскольку для проведения таких работ требуется особая аккредитация, выдвигаются особые требования к опыту сотрудников и т. д. Таким образом, чтобы выйти на рынок и предложить там по-настоящему качественные услуги, нужно серьезно подготовиться.


АВТОР: Лев Касов
ИСТОЧНИК: СЕ №19(876) от 01.07.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: ООО «Бюро «Строительные исследования»



01.07.2019 14:13

О том, как сделать мероприятия по повышению энергоэффективности объектов недвижимости привлекательными для собственников, кто отстает в этом вопросе и почему необходимо тиражировать успешный опыт в этой сфере, «Строительному Еженедельнику» рассказал первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по энергетике Игорь Ананских.


– Игорь Александрович, мы встретились, как это принято называть, «на полях» Российского международного энергетического форума, а если конкретнее – на II Всероссийском совещании регио­нальных центров энергосбережения. Ваше мнение о роли таких совещаний?

– Необходимость всемерного распространения энергоэффективных и энергосберегающих решений на сегодняшний день – аксиома. Это задача комплексная, охватывающая все сферы нашей жизни в целом. Она касается и генерирующих и теплоснабжающих компаний, и промышленного производства, и жилищно-коммунального хозяйства, и городских служб, и каждого человека персонально – в его квартире, доме, на даче. Вопрос – в разумном и рациональном использовании ресурсов и, соответственно, комфортной, необременительной плате за него. При этом особенно важно, чтобы экономия (а потенциал ее по-настоящему огромен) достигалась без потери качества. Решений, методов, технологий в этой сфере – великое множество.

И такие совещания, как сегодняшнее, – это великолепный инструмент для того, чтобы региональные службы, занимающиеся вопросами энергоэффективности, могли не только обсудить имеющиеся проблемы, сложности и «узкие места», но, самое главное, – поделиться с коллегами успешным опытом в этой сфере. Не нужно в каждом регионе «изобретать велосипед» и «набивать шишки», испытывая разные решения. Необходимо тиражировать успешный опыт регионов, у которых уже получилось эффективно реализовать ту или иную схему. Конечно, страна у нас огромная и условия везде разные, но адаптировать схему, доказавшую свою надежность, проще, чем работать «с нуля». Вот в этом я и вижу главную цель таких совещаний.

И уверен – я в этом мнении не одинок. Иначе сегодняшнее Всероссийское совещание региональных центров энергосбережения не вызвало бы такого интереса. Сюда, в Петербург, съехались представители трех десятков регионов – именно для того, чтобы поделиться опытом, рассказать об успешных кейсах, с одной стороны, и получить полезную информацию об этом – с другой. Кстати, в прошлом году мероприятие было скромнее по масштабам, а значит, востребованность таких собраний год от года только растет.

Не случайно и то, что совещание проводится в Петербурге – субъекте РФ, на протяжении ряда лет являющемся одним из признанных российских лидеров в деле энергосбережения и внедрения энергоэффективных технологий (по рейтингу Минэнерго РФ). Многие представители регионов приезжают сюда не только для того, чтобы обсудить актуальные вопросы в этой сфере, но и посмотреть, как на практике работают кейсы, которые использовали в Северной столице.

Я с удовольствием принимаю участие в таких мероприятиях. Во-первых, я вижу их реальную эффективность. Люди получают здесь то, за чем они сюда приехали. А во-вторых, тут происходит живое неформальное общение – и представителей разных ветвей власти, и энергетических компаний, и предприятий сферы жилищно-коммунальной отрасли. Люди говорят о том, что их волнует, какие нерешенные проблемы в этой сфере существуют, какие меры могут подтолкнуть позитивные процессы. Все это для меня как депутата Госдумы, занимающегося непосредственно энергетической проблематикой, – бесценная информация, повод для размышлений о том, что мы – законодатели – можем сделать для того, чтобы простимулировать развитие энергосберегающих и энергоэффективных тех­нологий.

– Кстати, а какие, на Ваш взгляд, законодательные меры могли бы дать позитивный эффект в этой сфере?

– Мне кажется, что оптимальный вариант – стимулировать собственников недвижимости, управляющие компании, ТСЖ, самих людей, чтобы им было выгодно использовать энергосберегающие технологии. Один из таких путей – снижение кадастровой стоимости (и, соответственно, налоговых выплат) зданий с высоким уровнем энергоэффективности. Это был бы реальный стимул для собственников работать над этим вопросом. Просто потому, что затраты на меры по повышению энергоэффективности объектов постепенно «отобьются» за счет меньшего размера налогов. Пока как законодательная инициатива эта мысль еще не оформлена, нужна еще дополнительная проработка вопроса, но, на мой взгляд, как идея она вполне имеет право на сущест­вование.

– По Вашей оценке, в каких сферах вопросам энергосбережения и энергоэффективности уделяется еще недостаточно вни­мания?

– К сожалению, достаточно часто косность в этом вопросе проявляют те, кто по своему положению, в общем, должен был бы уделять больше внимания этой проблематике, важность которой озвучивается на самом высоком государственном уровне. Я говорю о государственных, бюджетных учреждениях и организациях. Если частные компании стремятся к оптимизации расходов и не забывают о сбережении энергии, то ведомства и органы местного самоуправления порой об этом, к сожалению, забывают. Мне кажется, необходимо активнее стимулировать их к обеспечению современного уровня энергоэффективности – прежде всего в государственных зданиях и сооружениях.

В Петербурге, кстати, в этой сфере, на мой взгляд, найден интересный механизм. При оценке работы глав райадминистраций, например, учитывается, в частности, и уровень энергоэффективности зданий в районе, включая государственные объекты недвижимости. По-моему, это прекрасная практика, которая вполне может быть использована и в других регионах.

– В последнее время в стране все больше внимания уделяется вопросам цифровизации. Вот и пленарное заседание РМЭФ-2019 было посвящено этой теме применительно к энергетике в целом. Насколько, по Вашему мнению, «цифра» востребована в сфере энергоэффективности?

– Мы живем в XXI веке, сегодня без цифровых технологий не может быть результативно решен ни один вопрос. Поэтому энергоэффективность – это не только новые материалы и новые решения, это – комплексный вопрос, включаю­щий в себя огромный спектр и задач, и возможностей. Начиная с уже ставших довольно привычными интеллектуальных счетчиков потребления ресурсов, которые сами сообщают данные для оформления «платежек» потребителям, и заканчивая автоматизацией масштабных производственных процессов и формирования стратегий развития в той или иной сфере на основе анализа гигантских массивов данных, что позволяет учесть множество нюансов и факторов.

– Ну и в заключение, каково Ваше мнение о Российском международном энергетическом форуме?

– Важнейшая задача таких мероприятий – сократить расстояние между заказчиками и поставщиками тех или иных услуг или оборудования. Это могут быть и гранды отрасли, и молодые, некрупные компании. Может показаться, что это чисто коммерческий вопрос. Но это не так. Все мы прекрасно понимаем, что на рынке существуют структуры, которые сами не занимаются производством, но располагают информацией о поставщиках, чем и обеспечивают рентабельность своей деятельности. Но в итоге, чем длиннее цепочка от поставщика до заказчика, тем дороже обходится продукт – и, как следствие, растет цена услуг для конечного потребителя. В связи с этим, на мой взгляд, сокращение числа посредников – задача государственная, повышаю­щая эффективность работы экономики в целом. И такие выставки помогают ее решать.

Справка

25 июня 2019 года в рамках деловой программы РМЭФ-2019 прошло II Всероссийское совещание региональных центров энергосбережения. Организаторами выступили Комитет по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга и СПб ГБУ «Центр энергосбережения». Генеральный партнер – ООО «ЭнергоСтройМонтаж». Состоялось обсуждение вопросов реализации государственной политики в области энергосбережения и повышения энергоэффективности, возможных способов финансирования мероприятий в этой сфере и практического опыта внедрения энергоэффективных решений. Участники совещания из Москвы, Петербурга, Севастополя, Татарстана, Башкирии, Пермского края, Московской, Томской, Архангельской, Кемеровской, Самарской областей и многих других регионов обсудили проблемы, возникающие при реализации проектов в сфере энергосбережения, получили ответы на возникающие вопросы от представителей федеральных органов власти, профессионального и экспертного сообщества.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: СЕ №19(876) от 01.07.2019