Людмила Коган: «Реформа соответствует менталитету россиян»
О том, почему реформа схемы привлечения средств в жилищное строительство закономерна, с какими проблемами ей придется столкнуться, почему доходные дома – это верный путь, и о многом другом «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
– Людмила Валентиновна, всего через несколько дней начнется ключевой этап реформы системы привлечения средств в жилищное строительство. «Долевку» заменит проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Ваше отношение к происходящему?
– На мой взгляд, эта реформа стала очередным шагом к упорядочиванию работы в строительной отрасли и является одной из мер общегосударственного тренда по наведению порядка и изживанию негативных последствий процессов, которые в 1991 году фактически привели экономику страны к краху. Происходит более четкая регламентация деятельности застройщика, увеличивается контроль за ней, в том числе со стороны банков, которые стали основными инвесторами возведения жилья и, естественно, будут четко оценивать свои риски. Конечно, происходящие изменения можно рассматривать как некое ограничение свободы, но, как все мы могли убедиться, в безоговорочном виде свобода чревата самыми печальными последствиями.
К тому же необходимо учитывать специфику нашего общества. В нем традиционно сильны патерналистские настроения. Если, например, население в США в основном состоит из потомков эмигрантов – людей, готовых рисковать и нести полную ответственность за свои неудачи, то в России большинство людей уверено, что их должна защищать власть. Становясь дольщиками, граждане считали, что производят покупку жилья, и не учитывали, что, по сути, в том числе юридически, они становились соинвесторами проекта и, соответственно, брали на себя часть бизнес-рисков и ответственность за результат. Та же история была с валютными «ипотечниками», которые хотели уменьшить размер процентной ставки для снижения выплат и должны были при этом принять на себя риски изменения курса валюты. Увы, и в том, и в другом случае большинство людей, по сути, отказалось нести ответственность за свои действия, выдвигая претензии к власти, которая их «не защитила».
В связи с такими настроениями в обществе мне представляется вполне логичной проводимая сегодня реформа. Она, конечно, приведет к некоторому подорожанию жилья на первичном рынке, зато проблема «обманутых дольщиков» полностью утратит свою актуальность. Риски будут нести профессиональные игроки рынка – застройщики и банки, покупатели же будут защищены, и социальная напряженность снизится. В итоге результаты реформы, думаю, будут положительными для всех.
– Какие объекты «БФА-Девелопмент» подпадают под критерии «высокой готовности» и будут достраиваться в рамках «долевки», а какие перейдут на новую схему финансирования?
– Вторая очередь ЖК «Огни залива» будет достраиваться по долевой схеме (впрочем, там в продаже осталось уже совсем немного квартир). А вот с третьей по пятую очереди проекта получат проектное финансирование – и граждане будут покупать жилье через эксроу-счета. Переговоры о кредите сейчас ведутся со Сбербанком и Банком ДОМ.РФ. Окончательно вопрос еще не закрыт, но, скорее всего, будем работать со Сбербанком.
– Влияние банков на строительный сектор в результате реформы усилится. Вы не видите в этом проблемы?
– В целом, наверное, об усилении влияния можно говорить. Хотя бы на уровне предоставления или непредоставления кредитных средств на тот или иной проект. Если в банке не будут уверены в его экономической состоятельности, они не дадут денег, поскольку здраво оценивают свои финансовые риски. Опять же, у банков более строгий регулятор в лице Центробанка РФ и вообще более жесткий контроль деятельности. Но ведь это и есть та гарантия, что проект будет реализован в срок, – гарантия, которой хотят люди.
Предполагать же, что банки в каких-то манипулятивных целях будут отказывать застройщикам в средствах, мне представляется странным. Для них кредитование под процент – основной профильный бизнес. Зачем же от него отказываться? Кроме того, банков много, между ними конкуренция, так что экономически обоснованный проект, как мне кажется, всегда найдет финансирование.
Мне кажется, что есть другая проблема: пока в банковской сфере мало специалистов, которые могли бы грамотно оценить проект, разобраться в специфике строительных работ. Дело в том, что банковские «реперные точки» для оценки бизнес-процессов далеко не всегда применимы к возведению, например, жилья. То есть банкам еще только предстоит наработать соответствующий опыт.
– Тем не менее, высказываются обоснованные опасения, что новая схема, вполне приемлемая для крупных застройщиков, станет крайне проблемной для малого (по строительным меркам, конечно) бизнеса, прежде всего регионального. Он просто не сможет уложиться в банковские требования надежности…
– Такая проблема, действительно, существует. Россия – страна огромная, и условия ведения бизнеса в разных ее частях могут зависеть от множества разнообразных факторов: от климата до емкости местного рынка. И недостаточное внимание к этому, на мой взгляд, стало определенной ошибкой и Минстроя, готовившего проект изменений, и законодателей, его принявших. Видимо, целесообразнее было в законе ограничиться базовыми принципами реформирования отрасли, не указывая конкретных цифр и не вдаваясь в излишние детали. А эту работу – «спустить» в регионы, где власти лучше знают специфику строительной деятельности в местных условиях. Тогда многих болезненных вопросов, появившихся сегодня, можно было бы избежать.
– Банковское финансирование неизбежно увеличит затраты на проект и, соответственно, цену жилья для граждан. Покупательная способность большинства и так не высока. Не будет ли это иметь негативных последствий для рынка?
– Как известно, цены начали расти в прошлом году, и в этом тренд продолжился. Причем рост этот не связан с повышением строительной готовности объектов, а имеет чисто рыночное происхождение и подогревается, в частности, реформой. Тем не менее, мы можем говорить о том, что спрос на рынке стабилен. Поддерживается он в значительной степени ипотечным кредитованием, которое, как говорится, «бьет рекорды».
Таким образом, не думаю, что от реформы можно ждать каких-то катастрофических последствий для рынка. Возможно, произойдет какое-то сжатие, но потом будет расширение. Рынок работает по своим механизмам, опирающимся на категории спроса и предложения. Базовая потребность в жилье по-прежнему находится на высоком уровне. Власти говорят о мерах по стимулированию. Строители потенциально способны нарастить объемы ввода. Главное, чтобы это было не искусственное «увеличение достигнутых показателей», при котором появляются пустые коробки, в которых никто не живет (такое я наблюдала в Китае), а удовлетворение реально существующего спроса со стороны граждан.
Кстати, вообще я не сторонник продажи квартир в собственность, хотя, конечно, сейчас по другой схеме работать невозможно. Но, в принципе, как мне кажется, существовавшая до революции схема доходных домов, при которой у каждого объекта был один хозяин, который нес за него ответственность, поддерживал его в нормальном состоянии, решал все вопросы, связанные с эксплуатацией, более правильна и эффективна. В ТСЖ части людей вообще наплевать, что происходит с домом, другие не считают нужным поддерживать порядок нигде, кроме своей квартиры, третьи самовольно ломают несущие стены, апеллируя к тому, что они собственники. Управлять таким объектом, особенно учитывая разные, порой диаметрально противоположные пожелания людей, очень сложно.
– О строительстве арендных домов речь идет давно, но пока безрезультатно. Вот компания «БФА-Девелопмент» взялась бы построить такой дом и управлять им?
– Мы просчитывали такие варианты. К сожалению, как я уже говорила, пока такие схемы нереализуемы. Для этого нужны длинные и дешевые деньги. Банковский кредит не на 5–7 лет, а хотя бы на 20. И проценты по нему минимум вдвое ниже, чем то, что сегодня есть на рынке. Так что пока работаем в тех условиях, какие есть. Но принципиально идея арендных домов кажется мне правильной.
– Каковы планы компании на ближайшее время и в более отдаленной перспективе? Планируете ли запускать новые проекты, расширять земельный портфель?
– В настоящее время компания сосредоточена на двух проектах редевелопмента – бывших территорий завода «Красный Выборжец» и фабрики братьев Варгуниных.
По первому из них, находящемуся на Свердловской набережной, в настоящее время идет доработка проекта и согласование с властями. Параллельно проводится поэтапный вывод производственных мощностей. В проекте, который намечено строить в две очереди, около 200 тыс. кв. м жилья, два детсада и школа на 1,1 тыс. учеников. Одно из существующих зданий будет реконструировано под детскую поликлинику. Ведется разработка проектов приспособления под современное использование трех зданий – объектов культурного наследия.
Второй проект предусматривает редевелопмент территории бывших фабрик Варгуниных и «Торнтон» на Октябрьской набережной. Планируется в четыре очереди построить 335 тыс. кв.м. жилья комфорт-класса, четыре детсада на 655 мест, две школы на 825 мест каждая, объект культурного развития, спортивный клуб, гостиницу, новые ЗНОП (парки, скверы, бульвары), все необходимые объекты инженерной и транспортной инфраструктуры.
По обоим проектам до конца этого года мы надеемся получить разрешения на строительство. Соответственно, сами работы намечено начать в будущем году. Сроки их реализации – около 7–8 лет. После того, как стартует возведение этих комплексов, мы приступим к подготовке следующих проектов. Кое-какие задумки уже есть, но говорить о них пока преждевременно.
Территория Заневского городского поселения во Всеволожском районе Ленобласти в настоящее время полностью обеспечена сетями тепло- и водоснабжения. Большая часть из них была построена в последние пять лет по специальной инвестиционной программе. О том, как проходили эти работы, о текущей деятельности предприятия рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор СМЭУ «Заневка» Сергей Красновидов.
– Сергей Владимирович, как все начиналось? Какие задачи были поставлены перед предприятием?
– Строительно-монтажное эксплуатационное управление «Заневка» было образовано в 2010 году, как ресурсо-
снабжающее предприятие Заневского сельского поселения, ставшего сейчас городским. Создание организации было продиктовано необходимостью обеспечения сетями тепло- и водоснабжения активно растущей застройки территории, в первую очередь, Кудрово и Янино. Также перед нами стояла задача модернизировать действующие сети. В 2013 году мы приступили к реализации инвестиционной программы строительства, модернизации сетей Заневского поселения. Сейчас действие ее завершается. Можно говорить о том, что инвестпрограмма показала свою эффективность.
Подчеркну, что мы осуществляем полный цикл работ – от проектирования и строительства инженерных сетей до их эксплуатации и сервисного обслуживания. Так как делаем сети фактически для себя, то можем говорить о качестве всех проводимых работ.
– Как оцениваете состояние сетей, которые вам достались? Какие работы были проведены?
– Если брать даже соотношение того, что мы в 2010 году получили, это всего лишь 5 % от всех действующих на сегодня сетей. Они были серьезно изношены. Так, в сторону Кудрово утечки водоснабжения достигали 98 %, в направлении Янино – 52 %. Благодаря работе по инвестпрограмме мы снизили суммарный показатель утечки до 18 %. Также перед нами стояла задача подключить к водоснабжению частный сектор. Была проведена централизация сетей в Хирвости, Суоранде, Новосергиевке и т. д. Сейчас почти все частные дома подключены к водоснабжению. Из 13 уличных колонок осталась только одна.
Кроме того, в рамках модернизации теплоснабжения мы провели серьезную реконструкцию котельной в Янино. Когда мы начинали работать, она была мазутной, с огромными затратами на обслуживание. Было решено перевести ее на газ, что и было сделано в течение полугода. Сейчас мы занимаемся строительством нового блока котельной с увеличенной мощностью.
– Каков был объем инвестиций в строительство сетей?
– В развитие инженерной инфраструктуры по инвестиционной программе мы вложили около 2,2 млрд рублей. Также в ней было задействованы деньги из муниципального бюджета в размере 400 млн рублей. Отмечу, что с местными властями у нас хорошие рабочие отношения – муниципалитет позитивно относится к тому, чем мы занимаемся. Да и сам помогает нам. Администрацией выделяются дополнительные деньги на ремонт собственных сетей, которые находятся у нас в аренде. Только за счет суммы, задействованной в тарифах, ремонт сетей очень сложно сделать. Тем более, что сейчас Заневское поселение стало городским, а это повышает требования к инженерии.
– Хватает ли объема действующих мощностей на растущий объем потребителей?
– Хватает, даже с избытком. В частности, когда формировали инвестпрограмму, мы ориентировались на ежедневное потребление гражданами и предприятиями 26 тыс. куб. м воды. Этот объем получался, исходя из заявленных запросов застройщиков и с расчетом на будущие жилые комплексы. На деле потребление оказалось несколько ниже, в том числе из-за замораживания некоторых строительных проектов. Сейчас же мы ведем переговоры с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» о снижении закупаемых объемов водопотребления.
Добавлю, что в настоящее время строители жилья несколько сбавили обороты. Достраивают то, что начали пару лет назад. Ситуация эта, конечно, не очень приятная, так как мы уже вложили в проектирование, строительство сетей деньги. Технологически процесс уже не остановить. Многие сложные инженерные объекты строятся гораздо дольше, чем жилые дома. К примеру, с момента проектирования котельной до запуска ее в эксплуатацию может пройти до 5 лет.
– Как можете охарактеризовать текущую ситуацию в отрасли строительства инженерных коммуникаций?
– Сейчас рынок очень демпинговый. Некоторые компании на конкурсах серьезно снижают цены, побеждают, но в работе применяют самые дешевые и некачественные материалы. Еще понятно, когда снижение цены идет в рамках рентабельности, но когда в убыток, это неправильно. Кроме того, из-за демпинга конкурсные процедуры часто приостанавливаются. На проведение нового тендера требуется дополнительное время. Подрядчик может не успеть провести работы в изначально обусловленный срок. Для органов власти это означает срыв исполнения бюджетной программы. Соответственно, в проведении конкурсов необходимо что-то менять.
– Работает ли ваше предприятие в других районах Ленобласти?
– Да, конечно. Мы занимались модернизацией сетей теплоснабжения в Тихвине, Выборге, Тосно. Продолжаем работы в Гатчине. Также нас приглашали в Петербург. В частности, плотно занимались сетями в северной части мегаполиса.
– Какие современные технологии задействуете в своей работе?
– Мы используем все высокотехнологичные наработки, которые применяются в последние годы в строительстве инженерных коммуникаций. А также имеем полноценный парк современной спецтехники более 100 единиц, в том числе, установки горизонтального бурения, автокраны, экскаваторы. Всю спецтехнику обслуживают профессиональные специалисты.
Отмечу, что в работе нам приходится ориентироваться на сметные нормативы, сформированные еще при советской власти. Это очень затрудняет работу. В некоторые сметы невозможно закладывать использование определенных материалов, так как их нет в программном обеспечении, необходимо согласовывать их применение. Доходит до смешного. Так, при работе в Тихвине пришлось брать дополнительное разрешение у местной администрации на использование экскаватора, потому что он импортный, а по смете должен быть отечественным.
– Сколько людей работает сейчас в вашей компании? Много ли среди них молодых?
– В настоящее время у нас 317 сотрудников, более половины из них – молодые люди. За счет средств предприятия мы финансируем обучение молодых специалистов в профильных вузах. В частности, в этом году подписали соглашения на обучение четырех человек. Некоторые из молодых людей являются детьми наших сотрудников. Можно говорить о том, что у нас уже работают целые трудовые династии.
– Сергей Владимирович, что Вы пожелаете своим работникам и всему профессиональному сообществу в преддверии Дня строителя?
– Хочется пожелать, чтобы стройка не прекращалась. Наша профессия нужная и к ней все относятся с уважением. Хорошей заработной платы, удачи и крепкого здоровья!
9 июля 2018 года экс-глава Управления строительства Ленинградской области Константин Панкратьев стал председателем Комитета по строительству 47-го региона. Газета «Строительный Еженедельник» выяснила, как изменится работа и политика ведомства.
– С 2015 года Вы работаете в госструктурах. Уже освоились в новой должности?
– Должность руководителя Управления строительства Ленинградской области предусматривала достаточно большой объем работы и постоянный контроль объектов. Главным для меня всегда является четкое исполнение своих трудовых обязанностей вне зависимости от места работы.
– Какие наиболее важные задачи сегодня стоят перед комитетом по строительству?
– Основной задачей считаю выполнение целевых показателей по всем направлениям деятельности комитета. Могу сказать, что в регионе задан точный вектор развития, четко определены цели и задачи для достижения хороших результатов. При этом строительной отрасли нужны свежие конструктивные идеи. Со своей стороны, продолжая реализацию инициатив по развитию социальной инфраструктуры, исполнению государственных программ, мы будем следовать заданному курсу и улучшать показатели. Кроме того, принцип преемственности в строительном блоке уже показал свою эффективность.
– Вопрос с развитием социальной инфраструктуры стоит весьма остро в регионе. Как вы оцениваете ситуацию?
– С 2015 года введено в эксплуатацию 92 социальных объекта. Среди них: поликлиники, школы, детские сады, спортивные центры, дома культуры. При этом по адресной инвестиционной программе ежегодно финансируются проектные и строительные работы в среднем 150 объектов. По каждому необходимо регулярно осуществлять технический надзор и лично контролировать те объекты, на которых возникают непредвиденные обстоятельства, затрудняющие ход строительства. Такие внушительные цифры показывают, насколько интенсивно развивается наш регион.
Считаю большим достижением успешную реализацию одновременно нескольких знаковых проектов, часть из которых уже передана пользователям. Это строящиеся областная больница с поликлиникой в Сертолово; волейбольный спортивный комплекс в Сосновом Бору; перинатальный центр в Гатчине, где идут пусконаладочные работы и тестирование оборудования; тренировочная площадка со стадионом мирового уровня в Рощино, которая принимала сборную Чемпионата мира по футболу и получила самые высокие оценки; а также функционирующий мультицентр социальной и трудовой интеграции.
Особо хочется отметить новый спортивный комплекс, который стал прекрасным подарком городу Выборгу ко дню 91-летия Ленинградской области. Объект работает в штатном режиме и принимает посетителей. Уже в конце 2018 года начнется строительство второго этапа спорткомплекса – катка с искусственным льдом.
Важное и перспективное направление – строительство объектов образования по программе «Стимул» с привлечением федерального финансирования. В прошлом году программа была успешно реализована: в Кудрово появился новый детский сад на 220 мест. В этом году действие программы распространилось на 4 объекта, среди них: 3 школы на 3075 мест и детский сад на 190 мест во Всеволожском районе. На следующий год мы заявили для отбора в Минстрой еще 7 объектов. Кроме того, по-прежнему работает программа «Соцобъекты в обмен на налоги», в рамках которой садики и школы передаются в безвозмездное пользование муниципальному образованию, затем выкупаются у застройщика. Еще часть объектов проектируется и строится в рамках адресной инвестиционной программы. Всего в этом году появится 7 детских садов на 1070 мест, 4 общеобразовательных школы на 2,5 тысячи мест и школа искусств.
– Насколько успешно удается решать проблему социальных долгостроев?
– Еще в 2015 году, когда я пришел в Управление строительства, у нас числилось около 15 недостроенных и брошенных социальных объектов. Сейчас осталось два, по которым разработаны планы-графики завершения строительства. Это второй этап реконструкции двух зданий Ленинградского областного центра «Молодежный» во Всеволожском районе и строительство физкультурно-оздоровительного комплекса в Сланцах. В июле был подписан контракт на достройку ФОКа. Срок окончания строи-тельства – конец 2019 года. Работы по завершению реконструкции «Молодежного» запланированы на начало 2019 года.
Из числа долгостроев выделю 8 котельных, которые для нас имели важное значение и теперь обеспечивают теплом объекты социального назначения. Новые блочные газовые котельные подключены к объектам здравоохранения в поселках Ульяновка Тосненского района, Дружноселье Гатчинского района, Соколинское Выборгского района, к ефимовской и мгинской коррекционным школам-интернатам, к лужской школе, жилому дому в поселке Дружноселье и детскому центру «Маяк» в Вырице.
– Муниципальные образования также являются заказчиками строительства и исполнителями государственных программ на местах. Как у вас складываются с ними отношения?
– Это наболевший вопрос. Являясь заказчиками строительства социальных объектов, администрации муниципальных образований сталкиваются с рядом проблем, имеющих узкоспециализированный характер. Как правило, в администрации не хватает ресурсов или квалифицированных специалистов, которые разбираются в тонкостях строительного процесса. Это влечет за собой различные технические нарушения, задержки сроков ввода в эксплуатацию и, как следствие, недовольство граждан.
Со своей стороны могу сказать, что в Комитете по строительству ежедневно проводятся совещания с руководителями муниципальных образований по объектам. Наши специалисты дают консультации по возникающим вопросам практически круглосуточно. Не совсем справедливо, когда оказывая полную поддержку и сопровождение муниципальным заказчикам, в ответ получаешь жалобы жителей, недовольных работой руководителей исполнительной власти. Комитет по строительству является контролирующим органом, который не располагает административными рычагами влияния на муниципальные образования, в отличие от подведомственного учреждения, которое, в свою очередь, является государственным заказчиком.
Все управленческие решения, касающиеся выбора участка, строительства и комплектации объектов, принимаются на местах, то есть на муниципальном уровне. По статистике, причиной неосвоения бюджетных средств Комитета по строительству является невыполнение муниципальными заказчиками своих обязательств, а также срыв сроков проведения аукционов администрациями. С этого года в качестве одного из рычагов контроля за выполнением целевых показателей в отношении муниципальных образований предусмотрены штрафные санкции. Это позволит улучшить реализацию адресной инвестиционной программы, действующей в Ленинградской области.
– С 1 января 2019 года в области стартует новая программа по расселению аварийного жилья. Расскажите о ее подготовке.
– Сейчас мы формируем реестр аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года. В реестр занесена информация о 1202 домах общей площадью 281 тыс. кв. м, в которых проживает 18,5 тыс. граждан. После утверждения на федеральном уровне механизмов расселения граждан из такого жилья на постоянной основе, мы на своем уровне будем разрабатывать региональную программу.
Реализация мероприятий в рамках новой программы планируется с 1 января 2019 года. С начала этого года совместно с администрациями муниципальных образований ведется активная работа по формированию земельных участков под строительство домов для дальнейшего переселения граждан.
– Сейчас Комитет участвует в разработке каких-либо законодательных инициатив?
– В рамках своей компетенции Комитет по строительству выступает с инициативами по внесению изменений в региональное законодательство. Как правило, их учитывают в постановлениях Правительства Ленобласти и далее применяют на территории региона.
К примеру, Комитет по строительству выступил с предложением предусмотреть новые требования в действующем областном законе №105 «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства». Для выданного земельного участка должен быть утвержден проект планировки территории и проект межевания территории, в наличии должны быть технические условия на подключение к инженерным сетям электро-, газо-, водоснабжения. Также предполагается, что участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. Соблюдение этих требований значительно облегчит многодетным семьям, которые в основном являются получателями участков, строительство индивидуальных жилых домов. На данный момент предложенные изменения находятся на рассмотрении в Законодательном собрании области.
Кроме этого, Комитет по строительству выступил с инициативой внести изменения в государственные программы по обеспечению доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан, а также устойчивому развитию сельских территорий. Эти изменения также связаны с поправками в федеральное законодательство.